HoREA: Nới đặt cọc, khơi thông M&A, quản chặt đất nền ngoài dự án
Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa gửi văn bản số 114/2026/CV-HoREA góp ý thẩm định Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) gửi Thủ tướng Chính phủ, Bộ Tư pháp và Bộ Xây dựng.
Văn bản nêu rõ 10 nhóm góp ý quan trọng nhằm bảo đảm tính đồng bộ pháp lí, bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người mua nhà và tháo gỡ điểm nghẽn cho thị trường M&A bất động sản.
Đưa đất nền “ngoài dự án” vào diện quản lí, mở rộng đối tượng đăng kí kinh doanh
Tại văn bản, HoREA đánh giá cao sự cầu thị của Bộ Xây dựng trong việc hoàn thiện dự thảo. Để dự thảo luật sát thực tiễn và dễ hiểu hơn, HoREA đề nghị thống nhất sử dụng thuật ngữ “mua/bán trả góp nhà ở” thay thế hoàn toàn cho cụm từ “thuê/cho thuê mua nhà ở”. Khái niệm “thuê mua” vốn không phản ánh đúng bản chất thanh toán dần tiền mua nhà và gây khó hiểu cho người dân.
Đáng chú ý, HoREA kiến nghị mở rộng phạm vi điều chỉnh đối với các giao dịch chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất ngoài dự án bất động sản. Theo Hiệp hội, Điều 220 Luật Đất đai 2024 cho phép tách thửa, hợp thửa đất. Nhiều cá nhân, “đầu nậu” hoặc doanh nghiệp núp bóng người sử dụng đất để gom đất, tách thửa rồi phân lô bán nền ngoài dự án. Giao dịch này hiện diễn ra theo Bộ luật Dân sự, dẫn đến nhiều vụ lừa đảo, gây rủi ro lớn cho người mua do thiếu sự bảo vệ của pháp luật kinh doanh bất động sản.
Nhằm tạo sự công bằng và minh bạch trong thu thuế, HoREA đề xuất sửa đổi điểm a khoản 1 Điều 7. Theo đó, cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ dù không bắt buộc thành lập doanh nghiệp nhưng “bắt buộc phải đăng kí kinh doanh và kê khai nộp thuế theo quy định”, do kinh doanh bất động sản thuộc danh mục ngành nghề đầu tư có điều kiện theo Luật Đầu tư.
Đối với phân khúc bất động sản du lịch, lưu trú và văn phòng kết hợp (condotel, officetel...), HoREA hoan nghênh quy định cho phép cá nhân nước ngoài, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua, thuê mua loại hình này. Tuy nhiên, để bảo đảm tính đồng bộ với Luật Nhà ở và kiểm soát an toàn, HoREA đề xuất bổ sung hạn mức sở hữu không quá 30% số lượng căn hộ trong một tòa nhà hoặc phần diện tích sàn tương ứng.
Tháo gỡ nút thắt đặt cọc, khơi thông M&A dự án
Nội dung thu hút nhiều sự chú ý trong góp ý lần này là cơ chế đặt cọc và chuyển nhượng dự án (M&A).
Về ủy quyền nhận cọc, HoREA đề nghị bỏ quy định cấm chủ đầu tư ủy quyền cho các đơn vị môi giới, sàn giao dịch ký hợp đồng đặt cọc. Việc phân công xã hội cho phép doanh nghiệp thuê các sàn chuyên nghiệp bán sản phẩm; cấm ủy quyền sẽ làm tăng chi phí tuân thủ pháp luật và đi ngược lại chế định ủy quyền trong Bộ luật Dân sự 2015.
Về thời điểm thu tiền cọc, HoREA kiến nghị cho phép chủ đầu tư nhận cọc không quá 5% giá trị sản phẩm khi dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư/chấp thuận nhà đầu tư hoặc có thiết kế cơ sở được thẩm định và có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất. Tại thời điểm này, doanh nghiệp đã bỏ vốn lớn tạo quỹ đất, không có tình trạng “tay không bắt giặc” hay huy động vốn trái phép, đồng thời giúp người dân “chốt” được nhà ở với giá gốc.
Để tháo gỡ điều kiện hoàn thành nghĩa vụ tài chính khi M&A, HoREA kiến nghị sửa đổi khoản 4 Điều 31 theo hướng: Trường hợp chủ đầu tư chuyển nhượng chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai thì bên nhận chuyển nhượng được phép tiếp tục kế thừa và hoàn thành toàn bộ nghĩa vụ tài chính đó với Nhà nước. Cơ chế này từng áp dụng thành công theo Nghị quyết 42/2017/QH14, vừa không làm thất thu ngân sách, vừa giúp doanh nghiệp chủ động điều chỉnh quy mô đầu tư, tránh tình trạng chuyển nhượng “chui” dưới hình thức mua bán cổ phần.
Về các hợp đồng mẫu trong kinh doanh bất động sản, HoREA đề nghị công nhận Hợp đồng mẫu giao kết cho thuê bất động sản ngắn hạn của các nền tảng điện tử quốc tế (như Airbnb, Booking, Agoda...). Đồng thời, bãi bỏ yêu cầu công chứng, chứng thực bắt buộc đối với hợp đồng dịch vụ lưu trú ngắn hạn khi giao kết qua nền tảng điện tử của bên cung cấp dịch vụ.
Cuối cùng, nhằm nâng cao tính chuyên nghiệp và trách nhiệm của lực lượng trung gian, HoREA đề xuất bổ sung điều kiện cá nhân hành nghề môi giới bất động sản ngoài chứng chỉ hành nghề phải được cấp mã số định danh môi giới. Quy định này đề xuất áp dụng sau 12 tháng kể từ khi Luật có hiệu lực để cơ quan quản lí nhà nước có thời gian chuẩn bị hạ tầng công nghệ thông tin.
Trao đổi với phóng viên Một Thế Giới, ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch HoREA cho biết, các đề xuất góp phần giảm khoảng trống pháp lí, bảo vệ người mua và tạo điều kiện để dòng vốn bất động sản vận động minh bạch hơn. Tuy nhiên, việc nới cơ chế cũng cần đi kèm điều kiện kiểm soát rõ ràng để tránh biến chính sách tháo gỡ thành kẽ hở cho huy động vốn và đầu cơ.
