TP.HCM làm rõ cơ chế phát triển TOD, không gian ngầm
TP.HCM thông qua chính sách quản lý không gian ngầm, cho phép khai thác thương mại tại các dự án bãi đỗ xe ngầm, đồng thời hoàn thiện chính sách phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD) quanh các nhà ga metro.
Bãi đỗ xe ngầm được bố trí diện tích thương mại
Tại Kỳ họp thứ 5 HĐND TP.HCM khóa XI ngày 22/9, các đại biểu đã thông qua chính sách quản lý công trình ngầm, trong đó cho phép khai thác thương mại tại các dự án bãi đỗ xe ngầm trên địa bàn thành phố.
Theo nghị quyết, dự án bãi đỗ xe ngầm độc lập được bố trí diện tích sàn thương mại, dịch vụ để hỗ trợ khai thác và vận hành. Tuy nhiên, hoạt động thương mại phải bảo đảm chức năng chính của công trình là bãi đỗ xe và duy trì công suất trông, giữ xe theo quy hoạch, dự án đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
Tỷ lệ diện tích thương mại, dịch vụ và diện tích sàn phục vụ hoạt động trông, giữ xe được quy định theo từng khu vực.
Tại khu vực trung tâm thành phố và khu vực phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD), tổng diện tích sàn thương mại, dịch vụ và diện tích sàn phục vụ hoạt động trông, giữ xe không vượt quá 45% tổng diện tích sàn xây dựng của dự án theo quy hoạch.
Tại các khu vực còn lại, tỷ lệ này không vượt quá 40%. Phạm vi, ranh giới khu vực trung tâm và khu vực TOD sẽ được xác định trong quy hoạch hoặc theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền.
Chính sách cũng áp dụng ưu đãi, hỗ trợ đối với chủ đầu tư dự án bãi đỗ xe ngầm và trạm sạc điện dùng chung phục vụ phương tiện giao thông theo quy định của Luật Phát triển đô thị.
Nghị quyết được xây dựng để quy định cụ thể các nội dung liên quan đến quản lý, sử dụng không gian ngầm theo Luật Phát triển đô thị số 18/2026/QH16.
Trong đó, thành phố quy định mức giới hạn độ sâu trong lòng đất mà người sử dụng đất được sử dụng phù hợp với quy hoạch và không phải trả tiền sử dụng không gian ngầm. Trường hợp sử dụng lòng đất vượt mức giới hạn độ sâu sẽ thực hiện theo quy định về tiền sử dụng không gian ngầm.
Nghị quyết cũng quy định việc sử dụng không gian ngầm khi chưa có quy hoạch nhưng phải bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, đồng thời đưa ra các chính sách ưu đãi, hỗ trợ, khuyến khích đầu tư, phát triển và khai thác công trình ngầm.
Đáng chú ý, đối với các dự án không nhằm mục đích kinh doanh thương mại, dịch vụ nhưng phải thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, Nhà nước bảo đảm toàn bộ kinh phí từ ngân sách. Công tác này được tách thành dự án đầu tư công độc lập.
Không gian ngầm gắn với TOD và mạng lưới metro
Trước khi nghị quyết được thông qua, các đại biểu HĐND TP.HCM đề nghị UBND thành phố tiếp tục hoàn thiện phương pháp và công thức tính tiền sử dụng không gian ngầm. Một trong những đề xuất là cho phép nhà đầu tư lựa chọn nộp tiền hằng năm hoặc một lần cho toàn bộ thời gian thuê, giao đất.
Các đại biểu cũng đề nghị khi lập quy hoạch không gian ngầm cần đánh giá sơ bộ các yếu tố di tích, di sản văn hóa và khảo cổ dưới lòng đất, nhất là tại khu vực trung tâm.
Hồ sơ quy hoạch không gian ngầm được đề xuất thể hiện bằng sơ đồ 3D, làm rõ độ sâu và các tầng mức khai thác. Nội dung, trình tự công bố quy hoạch cũng cần được quy định cụ thể.
Trả lời các đại biểu, Giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM Trần Quang Lâm cho biết thành phố đang hoàn thiện quy định quản lý không gian ngầm theo hướng tạo điều kiện để nhà đầu tư lựa chọn hình thức nộp tiền thuê hằng năm hoặc một lần.
Ông cho biết những trường hợp người dân sửa chữa nhà nhưng không thay đổi kết cấu hoặc thuộc diện miễn phép sẽ không bị ảnh hưởng.
Cùng với không gian ngầm, phát triển đô thị quanh các nhà ga metro tiếp tục là một nội dung được HĐND TP.HCM tập trung thảo luận.
Phó Giám đốc Sở Quy hoạch - Kiến trúc TP.HCM Huỳnh Phạm Tuấn Anh cho biết thành phố đang dự thảo nghị quyết mới thay thế Nghị quyết 21 nhằm đẩy nhanh phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD).
Theo phương án đang được nghiên cứu, không gian quanh nhà ga metro được tính trong bán kính 1.000 m và chia thành ba vùng. Vùng lõi có bán kính đến 300 m; vùng trung tâm từ 300-600 m; vùng chuyển tiếp từ 600-1.000 m. Việc phân vùng nhằm tạo cơ sở tổ chức không gian đô thị phù hợp với từng khu vực quanh nhà ga.
Một nội dung khác là hạn chế bố trí bãi đậu xe cá nhân tại khu vực TOD, nhất là vùng lõi. Mục tiêu là dành thêm không gian cho người đi bộ và khuyến khích người dân sử dụng giao thông công cộng.
Thẩm quyền rà soát quy hoạch chi tiết cũng được định hướng phân cấp mạnh hơn cho cấp xã, phường, chuẩn bị cho quá trình hoàn thiện mạng lưới metro trong giai đoạn 2030-2035.
Chủ tịch HĐND TP.HCM Võ Văn Minh cho biết ý kiến về phương pháp tính tiền sử dụng không gian ngầm theo hai hình thức nộp hằng năm hoặc một lần đã được tiếp thu. UBND thành phố sẽ nghiên cứu cụ thể hóa phương pháp và công thức tính trong các quy định liên quan.
Theo ông Võ Văn Minh, đây là lĩnh vực thành phố bắt đầu triển khai. Mục tiêu là xây dựng chính sách có thể đi vào cuộc sống, thu hút nhà đầu tư và nguồn lực xã hội để phát triển các công trình ngầm, trong đó có bãi đậu xe, thương mại và dịch vụ.
Với TOD, Chủ tịch HĐND TP.HCM lưu ý việc xác định ranh giới các khu vực phát triển theo định hướng giao thông công cộng phải gắn chặt với quy hoạch. Bán kính 1.000 m quanh nhà ga cần được đặt trong tổng thể quy hoạch của địa phương, nhất là tại những khu vực hiện chưa có quy hoạch phân khu phù hợp.
Thành phố đang trong quá trình lập quy hoạch chung. Vì vậy, việc xác định danh mục, ranh giới TOD cần được thực hiện khẩn trương nhưng phải bảo đảm tính chặt chẽ, tránh phải điều chỉnh quy hoạch sau này.
Các chỉ tiêu về cây xanh, trường học, giao thông, mật độ xây dựng và mật độ dân số trong khu vực TOD cũng cần được gắn với các chỉ tiêu của khu vực quy hoạch.
Từ các vấn đề được đại biểu đặt ra, Chủ tịch HĐND TP.HCM đề nghị UBND thành phố và các sở, ngành tiếp tục rà soát, tiếp thu đầy đủ các ý kiến, phối hợp với các ban của HĐND để chỉnh lý, hoàn thiện các dự thảo nghị quyết trước khi ban hành.