Chủ tịch Quốc hội Trần Thanh Mẫn: Kiểm soát đầu cơ, thổi giá, không để thị trường đất đai bị méo mó

Sáng 22/10/2026, tiếp tục chương trình Kỳ họp thứ hai, Quốc hội khóa XVI, dưới sự chủ trì của Chủ tịch Quốc hội Trần Thanh Mẫn và sự điều hành của Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Hồng Diên, Quốc hội nghe Tờ trình và Báo cáo thẩm tra về dự án Luật Đất đai (sửa đổi). Ngay sau phiên làm việc toàn thể tại hội trường, Quốc hội đã tiến hành thảo luận tại tổ để tập trung trí tuệ, đóng góp nhiều ý kiến chuyên sâu nhằm tiếp tục hoàn thiện dự thảo luật có tầm ảnh hưởng sâu rộng này.

Tháo gỡ "điểm nghẽn" thể chế, khơi thông nguồn lực đất đai cho phát triển

Thừa ủy quyền của Thủ tướng Chính phủ trình bày Tờ trình về dự án luật, Bộ trưởng Bộ Tư pháp Hoàng Thanh Tùng nhấn mạnh việc sửa đổi nhằm thể chế hóa đầy đủ, kịp thời Nghị quyết số 21-NQ/TW của Hội nghị lần thứ ba Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIV về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan, cùng các nghị quyết, kết luận quan trọng của Bộ Chính trị.

Cùng với cơ sở chính trị, việc ban hành dự án luật mới còn xuất phát từ yêu cầu khấp khởi của thực tiễn pháp lý. Theo Nghị quyết số 190/2025/QH15 và Nghị quyết số 206/2025/QH15 của Quốc hội, các quy định về phân cấp, phân quyền và tháo gỡ vướng mắc trong lĩnh vực đất đai đang thực hiện theo các nghị định, nghị quyết của Chính phủ chỉ có hiệu lực đến hết ngày 28/02/2027. Điều này đặt ra áp lực thời gian bắt buộc phải ban hành Luật trước ngày 01/03/2027 để không tạo ra khoảng trống pháp lý nguy hại cho hoạt động quản lý nhà nước cũng như các giao dịch của người dân, doanh nghiệp.

Về cơ sở thực tiễn, Bộ trưởng Bộ Tư pháp chỉ rõ, qua 02 năm thi hành, Luật Đất đai năm 2024 đã mang lại nhiều đổi mới quan trọng, song quá trình vận hành thực tế đã bộc lộ những vướng mắc, bất cập nhất định. Trong bối cảnh cả nước đang nỗ lực phấn đấu đạt tốc độ tăng trưởng kinh tế "hai con số", việc kịp thời tháo gỡ các "điểm nghẽn" thể chế để giải phóng nguồn lực đất đai cho phát triển kinh tế - xã hội đã trở thành một đòi hỏi cấp thiết và không thể trì hoãn.

Tờ trình của Chính phủ xác định 03 mục tiêu lớn: Thể chế hóa đầy đủ, kịp thời các quan điểm, chủ trương của Đảng, bảo đảm tính kế thừa, thống nhất của hệ thống pháp luật; Giải quyết kịp thời các vấn đề cấp bách từ thực tiễn, tháo gỡ các vướng mắc nhằm giải phóng nguồn lực; Đẩy mạnh phân cấp, phân quyền và cải cách thủ tục hành chính, đáp ứng yêu cầu vận hành hiệu quả của mô hình chính quyền địa phương 02 cấp.

Về bố cục, dự thảo Luật gồm 13 chương và 112 điều, giảm 03 chương và 148 điều so với Luật Đất đai năm 2024 (vốn có 260 điều). Dự thảo tập trung quy định trong Luật các nội dung liên quan trực tiếp đến quyền của người sử dụng đất đang còn phù hợp, còn các nội dung quy định chi tiết liên quan đến trình tự, thủ tục thì giao Chính phủ quy định nhằm bảo đảm sự linh hoạt trong điều hành.

Khái quát các nhóm chính sách trọng tâm, Bộ trưởng Hoàng Thanh Tùng cho biết:

Về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất: Dự thảo không quy định quy hoạch sử dụng đất riêng mà chỉ quy định về nội dung sử dụng đất trong quy hoạch tỉnh. Đối với cấp xã, kế hoạch sử dụng đất được lập theo hướng đơn giản, số hóa, tích hợp các nội dung của quy hoạch tỉnh, quy hoạch đô thị và nông thôn, quy hoạch chi tiết ngành, làm cơ sở thực hiện các nhiệm vụ quản lý nhà nước về đất đai.

Về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất: Dự thảo kế thừa các căn cứ tại Luật Đất đai năm 2024, đồng thời bổ sung căn cứ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích dựa trên đánh giá tiến độ sử dụng đất, tiến độ đầu tư của các dự án trước đó. Các trường hợp giao đất, cho thuê đất không qua đấu giá, đấu thầu cơ bản giữ như quy định hiện hành. Đấu thầu áp dụng cho dự án có yêu cầu cao về năng lực tài chính, kinh nghiệm, công nghệ, tiến độ và hạ tầng; đấu giá áp dụng với quỹ đất do Nhà nước thu hồi hoặc do cơ quan nhà nước quản lý.

Về hình thức tiền thuê đất và sử dụng mặt bằng: Người được Nhà nước cho thuê đất được lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất một lần hoặc trả tiền hằng năm. Dự thảo phân định rõ các trường hợp chuyển mục đích phải xin phép và không phải xin phép; đồng thời bổ sung cơ chế bàn giao mặt bằng mà không giao đất, cho thuê đất đối với nhà đầu tư, nhà thầu chỉ sử dụng mặt bằng tạm thời trong thời gian thi công công trình.

Về tài chính đất đai và giá đất: Dự thảo Luật không còn quy định về giá đất cụ thể và tổ chức tư vấn xác định giá đất; kế thừa quy định về bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất. Nhà nước quyết định giá đất bảo đảm nguyên tắc trung thực, khách quan, công khai, minh bạch, dựa trên dữ liệu đất đai và dữ liệu chuyên ngành có liên quan, hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư.

Yêu cầu rà soát kỹ lưỡng các cơ chế về quy hoạch, giá đất và quỹ đất

Trình bày Báo cáo tóm tắt thẩm tra dự án Luật, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế và Tài chính (UBKTTC) Phan Văn Mãi khẳng định UBKTTC tán thành với sự cần thiết ban hành Luật nhằm thể chế hóa Nghị quyết số 21-NQ/TW. Hồ sơ dự án Luật được chuẩn bị công phu, nghiêm túc, đủ điều kiện trình Quốc hội xem xét. Tuy nhiên, để nâng cao chất lượng dự thảo, cơ quan thẩm tra đã đưa ra nhiều kiến nghị quan trọng:

Về phân loại đất: UBKTTC đề nghị chỉ phân loại đất thành các loại hợp lý, thực sự cần thiết cho công tác quản lý. Ngoại trừ các loại đất phải kiểm soát chặt chẽ về diện tích theo Quy hoạch sử dụng đất quốc gia (đất rừng, đất lúa, đất quốc phòng, đất an ninh), các loại đất còn lại không quản lý theo chỉ tiêu cứng mà quản lý theo định hướng phát triển kinh tế - xã hội đúng tinh thần Nghị quyết 21-NQ/TW.

Về thẩm quyền và quy hoạch: Đề nghị quy định rõ trong Luật một số nội dung quan trọng tác động lớn đến quyền lợi hợp pháp của người dân và doanh nghiệp như bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Đối với kế hoạch sử dụng đất cấp xã, UBKTTC nhấn mạnh yêu cầu bảo đảm đúng tính chất của một loại kế hoạch theo dõi tiến độ, không biến thành một hình thức khác của quy hoạch, không có giá trị pháp lý bắt buộc và không phải căn cứ pháp lý để cho phép triển khai dự án đầu tư.

Về Tổ chức phát triển quỹ đất: Việc thay đổi tên gọi nhưng chưa làm rõ mô hình, cơ chế hoạt động, tài chính của Tổ chức phát triển quỹ đất gây quan ngại về nguy cơ lạm dụng chính sách khi vừa làm nhiệm vụ công vừa đầu tư, kinh doanh. UBKTTC đề nghị sử dụng thống nhất khái niệm "Tổ chức phát triển quỹ đất" theo Nghị quyết 21-NQ/TW, bảo đảm tính chất "hoạt động không vì mục đích lợi nhuận".

Về nhận chuyển nhượng nhà ở thương mại và tháo gỡ vướng mắc: Đối với trường hợp thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất làm nhà ở thương mại, UBKTTC đề nghị Chính phủ thống nhất 01 phương án chính sách trình Quốc hội thay vì trình 02 phương án. Ngoài ra, cần tiếp tục rà soát vướng mắc về giá đất tại các khu, cụm công nghiệp đầu tư bằng vốn ngân sách, định giá tài sản công là trụ sở làm việc để cho thuê, và phân biệt rõ bản chất đất giữa doanh nghiệp nhà nước (đất thuê) và đơn vị sự nghiệp công lập (đất giao) sau cổ phần hóa.

Định giá đất phù hợp thực tiễn và lượng hóa tiêu chí tái định cư

Phát biểu chỉ đạo tại phiên thảo luận ở Tổ 2 (đoàn TP. Hồ Chí Minh), Chủ tịch Quốc hội Trần Thanh Mẫn ghi nhận Luật Đất đai năm 2024 đã thể chế hóa nhiều nội dung quan trọng của Nghị quyết 18, bỏ khung giá đất, mở rộng quyền người sử dụng đất. Tuy nhiên, sau hơn một năm thực hiện, đặc biệt khi mô hình chính quyền địa phương hai cấp đi vào vận hành, nhiều điểm nghẽn đã phát sinh ở khâu quy hoạch, định giá đất, thu hồi, giao đất và cho thuê đất.

Chủ tịch Quốc hội nhấn mạnh, lần sửa đổi này phải hướng tới xây dựng một đạo luật mang tính khung, quy định các nguyên tắc cốt lõi, có cơ chế linh hoạt để thích ứng với thực tiễn. Mục tiêu đặt ra là Luật Đất đai phải có tính ổn định lâu dài, tuổi thọ ít nhất từ 10 đến 15 năm, tránh tình trạng vừa ban hành đã phải sửa đổi, bổ sung liên tục.

Nêu rõ các định hướng trọng tâm, Chủ tịch Quốc hội yêu cầu trước hết phải điều chỉnh hệ thống quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phù hợp với mô hình chính quyền hai cấp. Cần rà soát quy hoạch cấp huyện trước đây, phân định rõ trách nhiệm cấp tỉnh và cấp xã, đồng thời áp dụng cơ chế sử dụng quy hoạch đô thị, nông thôn thay thế quy hoạch sử dụng đất tại những nơi đã có quy hoạch chi tiết phù hợp. "Quy hoạch phải động, theo thị trường và thực tế, có cơ chế điều chỉnh linh hoạt khi thay đổi hành chính hoặc chiến lược phát triển, tránh ách tắc tiếp cận đất đai", Chủ tịch Quốc hội khẳng định đây chính là nguyên nhân gốc rễ của nhiều bất cập hiện nay.

Về cơ chế định giá đất, Chủ tịch Quốc hội đề nghị hoàn thiện theo hướng cân bằng giữa yếu tố thị trường và yêu cầu ổn định. Theo Chủ tịch Quốc hội, giữ nguyên tắc giá đất phù hợp với thị trường là đúng nhưng không được tuyệt đối hóa nguyên tắc thị trường thuần túy. "Bởi điều này có thể dẫn đến bảng giá đất tăng đột biến, làm tăng chi phí bồi thường, tăng tiền sử dụng đất và khiến nhiều dự án bị đình trệ", Chủ tịch Quốc hội phân tích.

Do đó, cần nghiên cứu quy định rõ hệ số điều chỉnh giá đất, vùng giá trị, thửa đất chuẩn; hoàn thiện phương pháp định giá và cơ chế điều chỉnh bảng giá khi có biến động lớn. Đồng thời, phải tăng cường kiểm tra độc lập, công khai phương pháp định giá và dữ liệu đầu vào, xây dựng Cơ sở dữ liệu giá đất quốc gia thống nhất, liên thông, cập nhật thường xuyên. Việc hoàn thiện cơ chế giá đất phải hướng tới giảm khiếu kiện, hạn chế thất thu ngân sách, giảm gánh nặng cho người dân và doanh nghiệp.

Đặc biệt lưu ý về công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, Chủ tịch Quốc hội nhấn mạnh yêu cầu phải "lượng hóa tiêu chí bảo đảm đời sống ngang bằng hoặc tốt hơn" cho người dân bị thu hồi đất. Đây là chủ trương lớn của Đảng nhưng cần cụ thể hóa thành các chỉ số kiểm tra, đánh giá được trong thực tế.

Chủ tịch Quốc hội đưa ra ví dụ minh họa sinh động: Nơi ở cũ của người dân có thể có nhà rộng, đất rộng nhưng thiếu trường học, trạm y tế hoặc các công trình dịch vụ thiết yếu. Khi chuyển sang nơi ở mới, nếu người dân được tiếp cận đầy đủ trường học, cơ sở y tế, khu thương mại, nhà trẻ và hạ tầng xã hội đồng bộ hơn thì đó chính là sự cải thiện thực chất về chất lượng cuộc sống. Đánh giá đời sống phải xem xét tổng thể các điều kiện sinh hoạt, hạ tầng và khả năng tiếp cận dịch vụ công.

Đối với đề xuất Nhà nước thu hồi phần diện tích còn lại khi nhà đầu tư đã thỏa thuận được từ 75% diện tích hoặc số hộ trở lên, Chủ tịch Quốc hội cho rằng phải đặt ra điều kiện hết sức chặt chẽ, bảo đảm giá thỏa thuận hợp lý và bảo vệ quyền lợi chính đáng của những người chưa đồng thuận. Đồng thời, cần quan tâm đặc biệt đến những trường hợp người dân đã sử dụng đất ở ổn định, lâu dài nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận, không phải do lấn chiếm hay vi phạm pháp luật.

Siết chặt quản lý, xử lý triệt để tình trạng đầu cơ và thổi giá

Một trong những chỉ đạo kiên quyết của Chủ tịch Quốc hội Trần Thanh Mẫn tại phiên thảo luận là yêu cầu hoàn thiện cơ chế điều tiết địa tô chênh lệch và kiểm soát triệt để nạn đầu cơ đất đai. Luật hóa rõ ràng cơ chế Nhà nước điều tiết phần giá trị đất đai tăng thêm do quy hoạch, do Nhà nước đầu tư hạ tầng mang lại là đòi hỏi bắt buộc để bảo đảm công bằng xã hội và tăng nguồn lực cho ngân sách.

Chủ tịch Quốc hội phản ánh thực trạng nhức nhối thời gian qua khi tình trạng đầu cơ, thổi giá đất, thực hiện các giao dịch mua bán lòng vòng diễn ra phổ biến, làm cho thị trường đất đai bị méo mó. Nhiều tổ chức, cá nhân hoàn toàn không có năng lực tài chính thực chất nhưng vẫn thành lập doanh nghiệp, tham gia giao dịch bất động sản chỉ nhằm mục đích đầu cơ, hưởng chênh lệch giá rồi rút lui, để lại hậu quả nặng nề cho nền kinh tế.

Để giải quyết triệt để tình trạng này, Chủ tịch Quốc hội nhấn mạnh vai trò trực tiếp và quyết định của chính quyền địa phương. Trung ương không thể làm thay các công việc thuộc thẩm quyền quản lý địa bàn của địa phương. Do đó, chính quyền các cấp tại địa phương phải tăng cường công cụ quản lý, chủ động giám sát, điều tiết thị trường, xử lý nghiêm các hành vi vi phạm, vi phạm quy định về giao dịch đất đai.

Cùng với giải pháp quản lý, Chủ tịch Quốc hội đề nghị đẩy mạnh chuyển đổi số, xây dựng hệ thống thông tin đất đai quốc gia liên thông, công khai; lấy hồ sơ địa chính số làm nền tảng cho mọi hoạt động quản lý, giao dịch, định giá và thu hồi đất. Đẩy mạnh gắn mã định danh duy nhất cho từng thửa đất trên phạm vi cả nước để quản lý chặt chẽ thông tin, ngăn ngừa thất thu thuế và tham nhũng.

Song song đó, cần phát huy quyền giám sát của cộng đồng, Mặt trận Tổ quốc và các tổ chức đoàn thể; hoàn thiện cơ chế giải quyết tranh chấp, khiếu nại, bắt buộc hòa giải từ cấp xã để giảm bớt các "điểm nóng" xã hội.

Kết luận nội dung chỉ đạo, Chủ tịch Quốc hội Trần Thanh Mẫn khẳng định việc sửa đổi Luật Đất đai phải bám sát tinh thần Nghị quyết 21-NQ/TW, bảo đảm đồng bộ, minh bạch và khả thi; giữ vững nguyên tắc sở hữu toàn dân về đất đai, tuyệt đối không tư nhân hóa đất đai. Đạo luật sau khi được Quốc hội thông qua phải được triển khai đồng bộ với Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và các quy định pháp luật về tổ chức tín dụng, tạo nền tảng pháp lý vững chắc cho sự phát triển nhanh, bền vững của đất nước trong giai đoạn mới.

Nam Phong