Lãi vay bủa vây bất động sản, nhà đầu tư cắt lỗ hàng chục tỉ đồng

Theo số liệu Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa công bố, thị trường bất động sản trong quý 3-2026 có dấu hiệu chững lại khi tổng lượng giao dịch thành công đạt khoảng 92.004 giao dịch, giảm 8% so với quý 2. Trong đó, giao dịch căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ đạt 22.847 căn, giảm 14%; đất nền đạt 69.157 giao dịch, giảm 6%.

Sức mua suy giảm khiến lượng bất động sản tồn kho tại các dự án tiếp tục tăng, gây áp lực lên dòng tiền và khả năng thanh khoản của doanh nghiệp.

Lãi suất tăng, thanh khoản suy giảm khiến nhà đầu tư bất động sản phải hạ giá bán hàng chục tỉ đồng, trong khi người mua nhà mắc kẹt giữa áp lực trả nợ và chi phí chuyển vay, còn tín dụng ngày càng phân hóa.

Nhà đầu tư cắt lỗ, người mua nhà mắc kẹt vì lãi vay

Theo HoREA, tình trạng này kéo dài có thể khiến doanh nghiệp bị chôn vốn, thiếu hụt dòng tiền, thậm chí mất khả năng thanh toán, từ đó tạo ra rủi ro tác động dây chuyền đến các tổ chức tín dụng trong thời gian tới.

Diễn biến này không còn dừng ở những cảnh báo về thanh khoản trên báo cáo thị trường. Khảo sát của Một Thế Giới cho thấy, tình trạng rao bán bất động sản cắt lỗ sâu đang xuất hiện ở nhiều phân khúc, đặc biệt ở nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính lớn, khi áp lực trả nợ buộc họ phải hạ giá để tìm người mua, thu hồi dòng tiền.

“Tôi đang rao bán lô đất ở Bến Cát, Bình Dương cũ, từ mức 95 tỉ đồng xuống còn 75 tỉ đồng, chấp nhận cắt lỗ 20 tỉ đồng để tìm người mua. Lô đất hiện còn khoản vay ngân hàng 55 tỉ đồng, trong khi tiền cho thuê nhà xưởng chỉ được khoảng 90 triệu đồng mỗi tháng. Nguồn thu này quá nhỏ so với tiền lãi phải trả cho khoản vay, khiến áp lực dòng tiền ngày càng lớn.

Tôi buộc phải giảm giá để bán được tài sản, thu hồi vốn và giải quyết khoản nợ ngân hàng. Nhưng trong bối cảnh thị trường khó khăn, giảm sâu chưa chắc đã tìm được người mua ngay”, một nhà đầu tư chia sẻ.

Không chỉ nhà đầu tư bất động sản vay nợ lớn mới chật vật vì lãi suất. Người mua nhà trả góp cũng đứng trước áp lực tài chính khi hết thời gian ưu đãi, lãi vay chuyển sang thả nổi và số tiền phải trả ngân hàng mỗi tháng tăng lên.

Chị Vân Anh, một người mua nhà tại TP.HCM, cho biết đang vay ngân hàng 1,7 tỷ đồng. Sau gần hai năm được hưởng lãi suất ưu đãi, khoản vay sắp chuyển sang giai đoạn lãi suất thả nổi, với mức dự kiến vượt 11%/năm.

Trước nguy cơ chi phí trả nợ tăng mạnh, chị tính chuyển khoản vay sang ngân hàng khác để tiếp tục hưởng lãi suất ưu đãi. Tuy nhiên, phương án này không đơn giản, bởi việc tất toán khoản vay trước hạn có thể kéo theo phí phạt lên tới 3% dư nợ, tùy điều khoản hợp đồng.

Với khoản vay còn 1,7 tỉ đồng, nếu chịu phí tất toán trước hạn 3%, chị Vân Anh phải trả thêm 51 triệu đồng. Khoản tiền này khiến việc chuyển sang ngân hàng khác để tìm lãi suất thấp hơn cũng trở thành bài toán khó: ở lại thì lo lãi vay tăng, còn chuyển đi lại tốn thêm một khoản chi phí không nhỏ.

Chuyển khoản vay không dễ

Nhưng để chuyển nợ sang ngân hàng khác với mong muốn tìm mức lãi suất thấp hơn cũng không hề “ngon ăn”.

Bởi mức lãi suất công bố ban đầu chưa phản ánh đầy đủ chi phí thực tế của khoản vay, nhất là khi đi kèm thời hạn ưu đãi, công thức tính lãi sau ưu đãi và các điều kiện bổ sung.

Chẳng hạn, BIDV triển khai chương trình cho vay nhu cầu nhà ở dành cho khách hàng cá nhân với các lựa chọn lãi suất ưu đãi: từ 9%/năm, cố định trong 12 tháng đầu; tối thiểu 9,5%/năm trong 18 tháng đầu; hoặc tối thiểu 10%/năm trong 24 tháng đầu.

Sau thời gian ưu đãi, lãi suất được tính theo lãi suất tiết kiệm trực tuyến kỳ hạn 24 tháng cộng biên độ 4%/năm. Điều đó đồng nghĩa chi phí vay trong những năm tiếp theo sẽ phụ thuộc vào diễn biến lãi suất tham chiếu, chứ không được bảo đảm duy trì ở mức ưu đãi ban đầu.

Ngoài lãi suất, người vay còn phải tính đến những điều kiện đi kèm như mở thẻ tín dụng cho cả hai vợ chồng và mua bảo hiểm khoản vay với mức phí tương đương 0,7% tổng số tiền vay.

Chẳng hạn, với khoản vay 2 tỷ đồng, riêng khoản phí bảo hiểm ở mức 0,7% tương đương 14 triệu đồng. Nếu cộng thêm các chi phí liên quan khác, số tiền cần chuẩn bị để tiếp cận khoản vay có thể cao hơn đáng kể so với tính toán chỉ dựa trên lãi suất cho vay niêm yết.

Trong bối cảnh lãi suất sau ưu đãi có thể tăng, người mua nhà cần nhìn vào tổng chi phí vay trong suốt thời hạn hợp đồng, thay vì chỉ so sánh mức lãi suất thấp nhất trong vài tháng đầu.

Chia sẻ với Một Thế Giới, lãnh đạo một chi nhánh ngân hàng thương mại nhà nước cho biết: Một số khách hàng đang có dấu hiệu cạn dòng tiền, chật vật xoay xở để đáp ứng nghĩa vụ trả nợ. Trong trường hợp này, chúng tôi khuyến nghị người vay cân nhắc chuyển khoản vay sang ngân hàng khác để tận dụng các chương trình lãi suất ưu đãi, giảm chi phí vay vốn.

Tuy nhiên, việc chuyển nợ không dễ dàng. Khoản vay phải trải qua quá trình thẩm định, xét duyệt của ngân hàng mới, chưa kể người vay còn có thể phải chịu phí trả nợ trước hạn và đáp ứng những điều kiện đi kèm. Trong khi đó, mặt bằng lãi suất cho vay thả nổi đã tăng cao, nhưng vẫn có sự chênh lệch đáng kể giữa các ngân hàng thương mại nhà nước và ngân hàng thương mại tư nhân.

“Khi dòng tiền đã cạn, người vay càng khó xoay xở để chuyển sang khoản vay có chi phí thấp hơn. Nhưng nếu tiếp tục gồng khoản vay cũ với lãi suất cao, áp lực trả nợ sẽ ngày càng lớn là nghịch lý mà nhiều người mua nhà đang phải đối mặt”, vị lãnh đạo chi nhánh này nhận định.

Tín dụng bất động sản phân hóa

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, cho biết khả năng tiếp cận tín dụng đang là một trong những vấn đề ảnh hưởng đến doanh nghiệp bất động sản và người mua nhà.

Theo đánh giá của Bộ Xây dựng, lĩnh vực bất động sản thuộc nhóm được Ngân hàng Nhà nước xếp vào nhóm rủi ro cao và bị giám sát đặc biệt. Vì vậy, điều kiện cho vay được kiểm soát chặt chẽ, từ yêu cầu tài sản bảo đảm, năng lực tài chính, vốn chủ sở hữu đến tính pháp lý, hiệu quả dự án, khả năng trả nợ và tiêu chí quản trị rủi ro.

Chính sách tín dụng thận trọng khiến khả năng tiếp cận vốn giữa các doanh nghiệp có sự phân hóa. Những chủ đầu tư có dự án pháp lý rõ ràng, phương án đầu tư khả thi và khả năng tạo dòng tiền tốt có điều kiện tiếp cận vốn thuận lợi hơn. Ngược lại, các doanh nghiệp còn vướng mắc pháp lý, chưa chứng minh được khả năng tiêu thụ sản phẩm hoặc trả nợ vẫn gặp khó khăn trong việc vay vốn.

Với người mua nhà, lãi suất cao, hạn mức vay thấp và yêu cầu chứng minh thu nhập tiếp tục là những rào cản lớn, đặc biệt đối với nhóm có năng lực tài chính hạn chế. Khả năng tiếp cận tín dụng suy giảm không chỉ thu hẹp sức mua mà còn làm gia tăng các giao dịch không thành công, ảnh hưởng đến khả năng hấp thụ, thanh khoản và đà phục hồi của thị trường bất động sản.

Ở góc độ hình thành giá, bà Hoàng Thu Hằng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), cho rằng giá bất động sản ở mức cao là kết quả của nhiều yếu tố, không thể quy hoàn toàn cho giá đất.

Giá bất động sản được cấu thành từ nhiều khoản chi phí, gồm đất đai, bồi thường giải phóng mặt bằng, xây dựng dự án, hạ tầng xã hội, bán hàng và lãi vay. Trong đó, giá đất tạm tính có vai trò quan trọng trong việc hình thành giá bán.

Bên cạnh chi phí đất đai, thủ tục đầu tư và quá trình triển khai dự án kéo dài do vướng mắc pháp lý cũng làm tăng chi phí. Thời gian chuẩn bị và thực hiện dự án càng lâu, doanh nghiệp càng phải gánh chi phí lãi vay trong thời gian dài. Khi dự án bước vào giai đoạn bán hàng, chi phí bán hàng tiếp tục tác động đến giá thành sản phẩm.

Một vấn đề khác là tình trạng đầu cơ trên thị trường. Theo số liệu được bà Hằng nêu, riêng quý 3-2026, có hơn 59.000 căn nhà ở thương mại được đưa ra thị trường để bán; đối với nhà ở xã hội, hơn 216.000 căn đủ điều kiện kinh doanh trong quý này, chưa tính vào nhóm nhà ở thương mại. Tuy nhiên, lượng giao dịch chỉ đạt hơn 92.000, giảm so với cùng kỳ năm trước và quý liền trước.

Diễn biến này cho thấy nguồn cung tăng nhưng giao dịch không tăng tương ứng, trong khi khả năng tiếp cận nhà ở của người dân vẫn còn hạn chế. Nhu cầu ở thực vẫn lớn, song nguồn cung tập trung vào phân khúc trung cấp và cao cấp khiến nhiều người không đủ khả năng tài chính để mua nhà.

Bà Hằng cũng đề cập đến tình trạng nhà đầu cơ sử dụng vốn vay ngân hàng để mua bất động sản nhưng không đưa tài sản vào sử dụng. Khi hoạt động đầu cơ làm thu hẹp lượng sản phẩm mà người có nhu cầu ở thực có thể tiếp cận, thị trường có thể xuất hiện nghịch lý đó là, nhu cầu nhà ở vẫn cao nhưng người cần nhà vẫn khó mua được nhà.

Trong khi đó, lãi suất cho vay tăng cao khiến người dân khó tiếp cận vốn hơn trước. Các nhà đầu cơ sử dụng vốn vay cũng chịu áp lực khi chưa thể bán tài sản trong bối cảnh giao dịch suy giảm. Chi phí vốn vì thế vừa tạo sức ép lên doanh nghiệp phát triển dự án, vừa hạn chế khả năng mua nhà của người dân, qua đó tác động đến thanh khoản thị trường.

Thùy Linh