Luật Nhà ở (sửa đổi): Airbnb vào chung cư, nhà ở xã hội 'mắc kẹt' ở giá chuyển nhượng
Cho thuê lưu trú ngắn hạn tại chung cư, bỏ trần 30% sở hữu căn hộ của người nước ngoài và bán lại nhà ở xã hội sau 5 năm là 3 vấn đề được Ủy ban Pháp luật và Tư pháp lưu ý khi thẩm tra dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi).
Airbnb trong chung cư: Ranh giới nào cho phép?
Trong Báo cáo thẩm tra số 1244/BC-UBPLTP16 về dự án Luật Nhà ở (sửa đổi), Ủy ban Pháp luật và Tư pháp (UBPLTP) nêu những nội dung cần tiếp tục rà soát, trong đó có quy định tại điểm c khoản 5 Điều 3 dự thảo, cho phép sử dụng căn hộ chung cư để “cho thuê để ở hoặc lưu trú”.
Đáng chú ý, quy định này có thể mở đường cho hoạt động cho thuê lưu trú ngắn hạn theo mô hình Airbnb, tức cho thuê chỗ ở thông qua nền tảng trực tuyến.
Tuy nhiên, cho thuê để ở dài hạn và kinh doanh lưu trú ngắn ngày có đặc điểm quản lý khác nhau, nhất là về người ra vào, khai báo lưu trú và sử dụng tiện ích chung.
Khoản 6 Điều 2 Luật Cư trú xác định lưu trú là việc công dân ở lại một địa điểm không phải nơi thường trú hoặc nơi tạm trú trong thời gian ít hơn 30 ngày.
Khi hoạt động lưu trú diễn ra thường xuyên tại chung cư, vấn đề không chỉ là căn hộ có được phép cho thuê hay không, mà còn là trách nhiệm quản lý khách, khai báo lưu trú và bảo đảm an ninh, trật tự thuộc về chủ thể nào.
Rủi ro nằm ở chỗ nếu điều kiện kinh doanh và trách nhiệm của từng bên không rõ ràng, việc quản lý người ra vào, phòng cháy, chữa cháy và sử dụng tiện ích chung có thể phát sinh vướng mắc. Chủ căn hộ, người kinh doanh và đơn vị quản lý vận hành cần được xác định rõ nghĩa vụ để tránh chồng chéo trách nhiệm khi xảy ra sự cố.
Do đó, dự thảo cần làm rõ phạm vi được phép kinh doanh lưu trú ngắn hạn tại chung cư, điều kiện hoạt động và trách nhiệm của từng chủ thể; đồng thời bảo đảm thống nhất với pháp luật về cư trú và các quy định liên quan.
Phương án hạn chế loại hình này theo từng loại chung cư hoặc yêu cầu sự đồng thuận của cư dân có thể được nghiên cứu thêm, nhưng phải đánh giá tính khả thi và cơ sở pháp lí trước khi đưa vào luật.
Từ quyền khai thác căn hộ, vấn đề chuyển sang quyền sở hữu: khoản 1 Điều 21 dự thảo đề xuất bỏ giới hạn 30% số lượng căn hộ trong một tòa chung cư mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được phép sở hữu, chuyển việc xác định tỷ lệ này sang Chính phủ.
Đây không đơn thuần là điều chỉnh một tỷ lệ. Quy định còn liên quan đến cơ sở pháp lí để kiểm soát sở hữu nhà ở của người nước ngoài, đặc biệt tại các khu vực nhạy cảm về quốc phòng, an ninh.
UBPLTP đề nghị giữ tỷ lệ sở hữu cụ thể trong luật, thay vì giao Chính phủ quy định. Mấu chốt của kiến nghị là xác định rõ giới hạn sở hữu ngay trong luật, đồng thời làm rõ phạm vi áp dụng và cách kiểm soát tại những khu vực có yêu cầu đặc biệt về quốc phòng, an ninh.
Nếu giao Chính phủ quy định chi tiết, dự thảo cần xác định rõ phạm vi và nguyên tắc được giao để bảo đảm cơ sở pháp lí thống nhất. Các phương án thẩm định liên ngành hoặc kiểm soát riêng theo từng dự án có thể được nghiên cứu thêm, nhưng cần có căn cứ pháp lí và đánh giá cụ thể.
Bỏ trần 30%, bán lại nhà ở xã hội: Lo ngại gì?
Nếu hai vấn đề trên liên quan đến cách khai thác căn hộ và giới hạn sở hữu, quy định về nhà ở xã hội (NOXH) tập trung vào điều kiện chuyển nhượng sau khi mua. Điểm e khoản 1 Điều 68 dự thảo quy định sau 5 năm kể từ khi thanh toán đủ tiền mua nhà, người mua chỉ được bán lại cho các đối tượng thuộc diện được mua NOXH.
Điểm cần làm rõ là điều kiện chuyển nhượng phải đi cùng cơ chế xác định giá bán lại. Việc giới hạn đối tượng nhận chuyển nhượng gắn với mục tiêu duy trì khả năng tiếp cận NOXH của nhóm thụ hưởng. Tuy nhiên, nếu giá bán lại không có căn cứ rõ ràng, người bán và người mua có thể gặp khó khăn khi thực hiện giao dịch.
Dự thảo cần làm rõ căn cứ tính giá, các khoản chi phí được tính vào giá và nguyên tắc áp dụng sau khi hết thời hạn 5 năm. Nếu chỉ quy định đối tượng được mua mà chưa xác định cơ chế giá, quá trình chuyển nhượng có thể phát sinh cách hiểu khác nhau, thậm chí tranh chấp giữa các bên.
Đáng lo ngại hơn, hợp đồng có thể ghi giá thấp hơn số tiền thực tế thanh toán. Tình trạng này gây khó khăn khi giải quyết tranh chấp, xác định giá trị giao dịch và bảo vệ quyền lợi của người mua. Vì vậy, quy định chuyển nhượng cần đi kèm nghĩa vụ công khai giá và trách nhiệm của các bên.
Để khắc phục những bất cập này, UBPLTP yêu cầu ban soạn thảo làm rõ cơ chế chuyển nhượng NOXH sau 5 năm, trong đó trọng tâm là nguyên tắc xác định giá bán lại. Để bảo đảm tính minh bạch và khả thi, cần quy định cụ thể căn cứ tính giá, mức lợi nhuận hợp lý theo thời gian sử dụng và trách nhiệm công khai thông tin giao dịch.
Cùng với việc hoàn thiện cơ chế định giá, cần tăng cường hậu kiểm tài chính và xây dựng chế tài phù hợp đối với hành vi kê khai giá không đúng thực tế, lập hợp đồng hai giá hoặc chuyển nhượng NOXH trái quy định.
Bên cạnh đó, phương án thiết lập sàn giao dịch NOXH tập trung dưới sự quản lý của Nhà nước có thể được nghiên cứu nhằm công khai thông tin, tăng khả năng giám sát và hạn chế các giao dịch thiếu minh bạch.
Ba vấn đề có phạm vi điều chỉnh khác nhau nhưng cùng đặt ra yêu cầu về tính rõ ràng và khả năng thực thi của pháp luật nhà ở. Cho thuê lưu trú ngắn hạn cần xác định điều kiện hoạt động và trách nhiệm quản lý; sở hữu của người nước ngoài cần giữ giới hạn cụ thể trong luật; còn chuyển nhượng NOXH phải có cơ chế định giá minh bạch.
Nếu quyền khai thác, giới hạn sở hữu và điều kiện chuyển nhượng thay đổi mà thiếu quy tắc thực hiện rõ ràng, vướng mắc có thể phát sinh ngay trong khâu quản lý và giao dịch thực tế.
