Doanh nghiệp và người mua nhà sợ “mất không” phí bảo lãnh

Theo Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 có hiệu lực từ ngày 1.7 tới, tại điều 56 đã quy định về “bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai” có ghi rằng:

Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng.

Ngân hàng Nhà nước Việt Nam công bố danh sách ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh trong kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai.

Tuy nhiên, ngân hàng sẽ áp phí bảo lãnh bao nhiêu và ai phải chịu mức phí này, doanh nghiệp hay người mua nhà đang là điều gây tranh cãi.

Chia sẻ về vấn đề đóng phí bảo lãnh nhà đất, đại diện một doanh nghiệp địa ốc tại TP.HCM cho biết, ngân hàng nên có các tiêu chí để tính phí bảo lãnh phù hợp với từng doanh nghiệp.

Không những vậy, trong văn bản kiến nghị gửi lên Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ và Bộ Xây dựng và các ban ngành liên quan, Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) cũng cho rằng, Quy định này đã xác định đây là hoạt động cấp tín dụng của ngân hàng thương mại, do vậy, việc hướng dẫn chi tiết để thực hiện nội dung này cần được bổ sung vào Nghị định và Thông tư hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản. Đặc biệt, cần phải sửa đổi để bổ sung nội dung này vào Thông tư 28/2012/TT-NHNN ngày 03.10.2012 của Ngân hàng Nhà nước.

Đồng thời, tất cả các chủ đầu tư dự án bán, cho thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai đều có thể có quyền được bảo lãnh tài sản.

Thế nhưng, quy định này không có sự phân biệt giữa phần đông nhà đầu tư có uy tín thương hiệu, có trách nhiệm với số ít những chủ đầu tư kém năng lực, không uy tín hoặc thậm chí lừa đảo. Vì vậy, HoREA kiến nghị cho phép các doanh nghiệp bất động sản uy tín không phải thế chấp thực hiện bảo lãnh ngân hàng.

Theo HoREA, trên thực tế, vừa qua tập đoàn Novaland đã được VPBank bảo lãnh 4 dự án gồm: The Sun Avenue (quận 2), The Tresor, River Gate (quận 4) và Lucky Palace (quận 6). Công ty Cổ phần Đầu tư Thảo Điền đã được Techcombank bảo lãnh dự án Masteri Thảo Điền (quận 2). Công ty Sacomreal đã được các ngân hàng OCB, ACB, HDBank bảo lãnh dự án Jamona City (quận 7).

Các ngân hàng nêu trên đều đã cấp tín dụng cho chủ đầu tư, cho khách hàng khi mua nhà ở hình thành trong tương lai của các dự án này theo phương thức không yêu cầu ký quỹ, không cần phải có tài sản bảo đảm, với mức phí bảo lãnh thấp.

Cũng theo HoREA, quy định mới về bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà có ưu điểm là bảo vệ tuyệt đối, không để xảy ra rủi ro của người tiêu dùng khi mua, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai.

Quy định trên rất có lợi cho người mua nhà, song điều khiến nhiều người dân mua nhà băn khoăn là liệu mức phí sẽ được tính ra sao, liệu ngân hàng có tính phí “trên trời” khi tham gia bảo lãnh?

HoREA cho rằng quy định mới này sẽ làm phát sinh một chi phí mới trong cơ cấu giá thành bất động sản mà người tiêu dùng phải gánh chịu khi mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Theo quy định về bảo lãnh ngân hàng và hoạt động phổ biến của các ngân hàng thương mại về bảo lãnh ngân hàng hiện nay, nếu muốn được ngân hàng cam kết bảo lãnh có giá trị.

Ví dụ với số tiền 100 tỉ đồng, hầu hết các ngân hàng đều yêu cầu chủ đầu tư phải có 100 tỉ đồng ký quỹ vào ngân hàng. Nếu không có 100 tỉ đồng tiền mặt thì chủ đầu tư phải có tài sản có giá trị gấp khoảng 1,3 lần để làm tài sản bảo đảm thay thế. Chủ đầu tư sẽ phải trả phí bảo lãnh khoảng 2%/năm, tương đương với khoảng 2 tỉ đồng.

Nếu áp dụng như trên thì sẽ phát sinh chi phí do phải ký quỹ hoặc tài sản bảo đảm và phí bảo lãnh. Như vậy, chủ đầu tư sẽ tính vào giá bán, giá thuê mua nhà hình thành trong tương lai mà người tiêu dùng phải trả khi mua, thuê mua nhà.