Cải tạo chung cư cũ: Nghẽn chính sách, doanh nghiệp không mặn mà

Hàng trăm chung cư đang chờ cải tạo

Theo thống kê của Sở Xây dựng TP.HCM, toàn thành phố hiện có 1.244 chung cư, trong đó có gần 500 chung cư xây trước năm 1975. Các chung cư này đang trong tình trạng xuống cấp trầm trọng. Trong số đó có hơn 100 chung cư đang trước nguy cơ đổ sập bất cứ lúc nào.

Còn theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, hiện có khoảng 200 chung cư cũ được xây dựng từ giữa những năm 1960 đang trong tình trạng xuống cấp trầm trọng.

Đơn cử, chung cư cũ tại 727 Trần Hưng Đạo (quận 5) hay Chung cư Cô Giang (quận 1) đang báo động nguy cư sụp đổ bất cứ lúc nào, nhất là vào mùa mưa. Mặc dù UBND TP.HCM đã chấp thuận cho một doanh nghiệp làm chủ đầu tư để triển khai đầu tư xây mới cách đây gần chục năm nhưng đến nay vẫn có những hộ dân đang trú ngụ tại đây.

Không chỉ những chung cư nằm trên các khu đất vàng của thành phố, nhiều chung cư tọa lạc ở các quận điểm khác như tại quận 6, quận 10, quận 11 cũng cùng chung số phận.

Tính riêng trên địa bàn quận 10 có đến 45 chung cư và 43 nhà tập thể cũng đang cần sửa chữa. Đa số nhà tập thể hiện hữu và 36 chung cư đều rơi vào tình trạng quá niên hạn sử dụng, xuống cấp trầm trọng như Chung cư Nguyễn Kim, Ngô Gia Tự... Các chung cư này đều được xây dựng trên 35 năm với kết cấu bán kiên cố. Thế nhưng, hiện vẫn còn hơn 5.600 hộ dân đang sinh sống tại đây.

Trên địa bàn quận 6 cũng có 40 chung cư đan xuống cấp, trong đó có 5 chung cư cực kỳ xuống cấp. Các chung cư cần phải cải tạo ngay như Chung cư 489 – 509 Gia Phú, Chung cư 73 – 18G Hùng Vương, 23 -43 Phạm Phú Thứ…

Mặc dù đang xuống cấp trầm trọng, cần phải cải tạo ngay nhưng theo khảo sát của phóng viên Một Thế Giới, hiện tiến độ tháo dỡ và sửa chữa đang “giậm chân tại chỗ”.

Trước tình trạng này, lãnh đạo Sở Xây dựng cho rằng, sở dĩ tiến độ tháo dỡ, di dời hộ dân sống trong chung cư cũ hư hỏng chậm là do kinh tế khó khăn, thị trường bất động sản trầm lắng, nhà nước thiếu kinh phí kiểm định chung cư cũ, xuống cấp, thiếu quỹ nhà tái định cư. Không những vậy, đa phần người dân sống trong chung cư cũ muốn được di dời đến nơi ở mới gần chỗ cũ để thuận tiện cho con em đi học, làm việc… 

Bên cạnh đó, nguyên nhân chính khiến tiến độ xây dựng lại các chung cư cũ tại TP. HCM còn rất chậm, chưa đáp ứng được nhu cầu của người dân cũng do xuất phát từ cơ chế, chính sách cho các doanh nghiệp địa ốc tham gia công việc này còn nhiều vướng mắc.

Kế hoạch là vậy nhưng trên thực tế, sau 5 năm chỉ đạo thì cho đến nay mới chỉ có 10 chung cư cũ (quy mô 40.000 m2 sàn) được tháo dỡ.

Điển hình, chung cư 727 Trần Hưng Đạo trên địa bàn quận 5 đã được cảnh báo về mức độ nguy hiểm từ lâu nhưng sau gần 10 năm chỉ đạo nhưng đến nay chung cư này vẫn “bình chân như vại”. Hiện vẫn còn khoảng 15 hộ dân chưa chịu di dời vì chưa chấp nhận phương án bồi thường.

Trước tình trạng này, thành phố đã chỉ đạo và kêu gọi doanh nghiệp tham gia và xây dựng cải tạo. Thế nhưng, thống kê của Sở Xây dựng thành phố, cho thấy doanh nghiệp không mặn mà trong việc sửa chữa, xây dựng mới các chung cư này. Hầu hết doanh nghiệp đều cho hay, nguyên nhân khiến họ thờ ơ với việc cải tạo, xây mới chung cư cũ vì chưa có chính sách hỗ trợ, đồng thời không có cơ chế phù hợp với yêu cầu của người dân và doanh nghiệp.

Trao đổi với Một Thế Giới, ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, cho rằng nếu muốn doanh nghiệp đầu tư thì nên điều chỉnh tăng hệ số sử dụng đất tối thiểu gấp 3 lần hệ số sử dụng đất theo quy hoạch cũ. Bên cạnh đó, không hạn chế chiều cao công trình nếu quy hoạch của dự án cho phép cũng như tăng quy mô dân số.

“Nhà đầu tư chưa mặn mà với việc cải tạo chung cư cũ do chúng ta chưa có cơ chế, chính sách khuyến khích nhà đầu tư. Theo kiểu cũ, nếu mà cải tạo rồi thì không cho phép tăng thêm số hộ, tức là hệ số sử dụng đất cũng không nâng lên thì sao doanh nghiệp làm. Nếu khống chế về tầng cao, khống chế về mặt xây dựng, khống chế về mặt quy mô dân số nữa thì không thể làm được.

Vừa rồi Chính phủ đã ra Dự thảo Nghị định về vấn đề cải tạo chung cư cũ, trong đó có ghi rõ là nâng cao hệ số sử dụng đất lên tối thiểu gấp 3 lần, có nghĩa là có thể lên gấp 4 lần, 5 lần, 6 lần. Trước đây có 100 căn hộ thì bây giờ có thể xây được 300 căn và lấy phần dư ra đó để bồi đắp lại. Dự thảo Nghị định này được đánh giá cao nhưng vẫn thiếu sự nổi bật.

Nếu chỉ quy định hệ số sử dụng đất thôi chưa đủ. Hệ số sử dụng đất phải đi đôi với việc tăng quy mô dân số tương ứng thì mới được. Bây giờ cho thêm diện tích xây dựng nhưng mà không cho bố trí căn hộ mà bắt phải làm thương mại với văn phòng thì làm gì có nhà đầu tư nào kham nổi”, ông Châu nói.

Theo HoREA, để khắc phục sự chậm trễ trong việc giải tỏa các chung cư cũ, đảm bảo an toàn cho cuộc sống của người dân, cần có phương thức xã hội hóa trong việc tháo dỡ, xây mới chung cư.

Theo đó, HoREA đề nghị bổ sung nguyên tắc trong trường hợp nhà chung cư bị hư hỏng nặng, nguy hiểm phải phá dỡ, xây dựng lại mới thì các hộ gia đình, cá nhân đang cư ngụ tại chung cư phải có nghĩa vụ chấp hành thực hiện di dời, hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải quyết định cưỡng chế di dời để phá dỡ chung cư.

Những quy định này nếu được thực hiện nghiêm túc sẽ góp phần tháo gỡ những khó khăn trong việc di dời các hộ dân cũng như tạo mặt bằng sạch để doanh nghiệp yên tâm đầu tư.