Tiền sử dụng đất vẫn là một ẩn số không minh bạch

Cụ thể, theo HoREA, doanh nghiệp đang phải mua lại quyền sử dụng đất của dân với giá thị trường, sau đó lại phải nộp tiền sử dụng đất rất lớn do việc khấu trừ chi phí giải phóng mặt bằng rất thấp, nên gần như phải mua lại quyền sử dụng đất lần thứ hai. Đây là một gánh nặng, thế nên đã tạo ra cơ chế xin cho trên thị trường bất động sản TP.HCM.

HoREA phân tích, hiện tại, đang thực hiện cơ chế đấu thầu qua mạng để chọn công ty thẩm định giá đất. Chi phí thẩm định này do ngân sách chi trả nên chọn đơn vị trúng thầu có giá thấp nhất. Sau khi đã trúng thầu, công ty thẩm định giá đấtcó thể đưa ra các phương án thẩm định giá đất,dẫn đến tình thế là chủ đầu tư phải thỏa thuận mới có kết quả phù hợp.

Kết quả này được trình ra Hội đồng thẩm định giá đất cấp tỉnh xét duyệt trước khi trình Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định số tiền sử dụng đất phải nộp. Cuối cùng người tiêu dùng phải gánh chịu khi mua nhà.

Vì vậy, Hiệp hội kiến nghị Bộ Tài nguyên Môi trường trình Chính phủ xem xét sửa đổi cách tính tiền sử dụng đất như đề xuất của UBND TP.HCM tại báo cáo số 196/BC-UBND ngày 8.11.2013 đã trình Chính phủ.

Cụ thể, về lâu dài, HoREA đề nghị nghiên cứu bỏ hẳn khái niệm tiền sử dụng đất mà thay thế bằng sắc thuế sử dụng đất ở với thuế suất nhất định, đề xuất khoảng 10% hoặc 15% bảng giá đất. Như vậy, vừa minh bạch, vừa dễ tính toán và loại trừ được cơ chế xin cho. Đồng thời, hạn chế việc thu tiền sử dụng đất lần đầu quá lớn mà duy trì nguồn thu bền vững, lâu dài cho Nhà nước.

Theo số liệu từ HoREA, hết quý 1/2016, TP.HCM có đến 137 dự án tạm ngưng thi công hoặc hết hạn công nhận chủ đầu tư, chiếm 11,2% tổng số dự án. Đây là nguồn hàng hóa dự án tiềm năng cho thị trường mua bán, chuyển nhượng dự án (M&A) nếu có chính sách và cơ chế phù hợp.

Chưa kể, còn có 52 dự án chưa thể triển khai được do vướng khâu giải phóng mặt bằng, trong đó, có 23 dự án đã giải phóng mặt bằng trên 80% diện tích, 29 dự án đã giải phóng mặt bằng dưới 80% diện tích, nhưng phần diện tích còn lại doanh nghiệp không thể thỏa thuận đền bù được.

Theo HoREA, đây là phần chìm của tảng băng hàng tồn kho trên thị trường bất động sản cần phải có giải pháp hợp lý, nên rất cần có cơ chế hỗ trợ doanh nghiệp để sớm triển khai dự án và vừa đảm bảo lợi ích của người có đất, vừa đảm bảo lợi ích chung của xã hội.

Trong khi đó, đối với hộ gia đình, cá nhân, tại TP.HCM, nhiều trường hợp khi làm thủ tục xin hợp pháp hóa quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở trong một số khu vực hẻm sâu đã phải nộp tiền sử dụng đất cao hơn các trường hợp tương tự đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở từ năm 2014 trở về trước.

Nguyên nhân là theo quy định của pháp luật đất đai, mức giá đất thấp nhất của địa phương không được thấp hơn mức giá đất tối thiểu theo khung giá của Chính phủ ban hành.

Do đó, HoREA kiến nghị Bộ Tài nguyên Môi trường trình Chính phủ xem xét giao quyền cho UBND cấp tỉnh toàn quyền xem xét, quyết định xây dựng bảng giá đất cho phù hợp với đặc điểm tình hình của địa phương thì hợp lý hơn.

“Với mức nộp tiền sử dụng đất cao hơn trước, có thể nhiều hộ gia đình, cá nhân không có đủ khả năng tài chính và như vậy, có thể dẫn đến các giao dịch bằng giấy tay, phát sinh thị trường ngầm, làm giảm tính minh bạch của thị trường bất động sản, có thể phát sinh những tranh chấp trong xã hội và làm giảm nguồn thu ngân sách”, HoREA nhận định.

Phan Diệu