Thắt chặt tín dụng và lãi suất tăng nhanh đã thay đổi tâm thế người mua nhà
Lãi suất tăng đang siết thanh khoản thị trường, người mua nhà thận trọng hơn và ưu tiên sản phẩm có mức giá hợp lý. Vì vậy, thị trường vẫn có những tia sáng bất chấp lãi suất tăng.
Thắt chặt tín dụng và lãi suất tăng nhanh đã thay đổi tâm thế người mua
Báo cáo của Ngân hàng Nhà nước về diễn biến lãi suất của tổ chức tín dụng (TCTD) đối với khách hàng tháng 2 và tháng 1.2026 cho thấy, lãi suất tiền gửi bằng VND bình quân của các ngân hàng thương mại trong nước đã nhích từ 0,1-0,2 điểm phần trăm trong tháng 2 so với tháng 1. Nếu so với tháng 12.2025, lãi suất tiết kiệm của các TCTD đã tăng lên đáng kể, đặc biệt ở kỳ hạn 6 – 12 tháng, tăng thêm 0,6 điểm phần trăm.
Trong khi đó, báo cáo của Ngân hàng Nhà nước về diễn biến thị trướng ngoại tệ và thị trường liên ngân hàng tuần 30.3 – 3.4.2026 cho biết, trên thị trường liên ngân hàng đối với các giao dịch bằng VNĐ, lãi suất bình quân có xu hướng tăng ở hầu hết các kỳ hạn chủ chốt so với tuần trước. Cụ thể, lãi suất tiền gửi bình quân các kỳ hạn qua đêm, 1 tuần và 1 tháng tăng lần lượt 3,13%/năm, 2,38%/năm và 0,27%/năm lên các mức 9,05%/năm, 9,36%/năm và 7,75%/năm.
Xu hướng tăng lãi suất trong Quý 1/2026 đã tác động trực tiếp đến thị trường bất động sản trong quý ở cả Tp. Hồ Chí Minh và Hà Nội bao gồm thanh khoản và sàng lọc dự án mang lại hiệu quả sớm.
Cụ thể, tại thị trường Tp. Hồ Chí Minh các dữ liệu cho thấy áp lực chi phí vay khép lại thời kỳ lãi suất thấp đã ảnh hưởng đến thanh khoản của thị trường căn hộ.
Phân khúc căn hộ để ở tại Tp.HCM ghi nhận sự sụt giảm về cả nguồn cung sơ cấp lẫn tỷ lệ hấp thụ. Nguồn cung mới chỉ đạt khoảng 1.900 căn, trong khi tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường giảm xuống còn 40%.
Theo Savills Việt Nam, sự thắt chặt tín dụng và lãi suất tăng nhanh đã làm thay đổi tâm thế người mua. Các chủ đầu tư đã chuyển từ chương trình hỗ trợ lãi suất 0% sang các gói cố định ở mức 9% - 10%/năm. Lãi suất vay ưu đãi hiện đã tăng lên mức 8% - 9%/năm, trong khi lãi suất thả nổi có thể vượt ngưỡng 12%/năm. Điều này tạo ra áp lực dòng tiền lớn lên nhóm khách vay khi thời gian ưu đãi kết thúc.
Lãi suất tăng đang siết thanh khoản thị trường, trong khi người mua ngày càng thận trọng hơn và ưu tiên các sản phẩm có mức giá hợp lý.
Ông Troy Griffiths, Cố vấn Cấp cao, Savills Việt Nam
Phân khúc nhà liền thổ cũng ghi nhận sự hạ nhiệt về giao dịch trong Quý 1/2026 với tỷ lệ hấp thụ đạt 11%. Các chủ đầu tư trở nên thận trọng hơn trong kế hoạch mở bán mới trước áp lực kiểm soát tín dụng bất động sản. Tuy nhiên, giá sơ cấp vẫn ghi nhận mức tăng lên 199 triệu VNĐ/m2 đất, phản ánh giá trị bền vững của loại hình tài sản này tại các dự án có pháp lý minh bạch và tiến độ xây dựng tốt.
Trong khi đó, thị trường căn hộ dịch vụ đang chứng kiến quá trình thanh lọc để hướng tới chất lượng bền vững hơn. Tổng nguồn cung giảm xuống còn khoảng 7.300 căn do một số dự án kém hiệu quả rời thị trường hoặc tạm ngừng để cải tạo.
Đánh giá về chuyển biến này, ông Neil MacGregor, Tổng Giám đốc, Savills Việt Nam, nhấn mạnh: “Mặc dù nguồn cung giảm, tình hình hoạt động của thị trường vẫn cải thiện, được hỗ trợ bởi sự rút lui dần của các dự án kém cạnh tranh và nhu cầu mạnh hơn đối với các dự án vận hành tốt.” Thực tế chứng minh công suất cho thuê vẫn duy trì ở mức cao 84%, thúc đẩy giá thuê trung bình đạt gần 600.000 VNĐ/m2/tháng.
Những tia sáng bất chấp lãi suất tăng
Dù mặt bằng chung trầm lắng, thị trường căn hộ ở vẫn cho thấy sự phân hóa rõ rệt: phân khúc vừa túi tiền có kết quả tích cực hơn nhờ nhu cầu ở thực, với tỷ lệ hấp thụ cao hơn mức trung bình chung 10 điểm phần trăm. Khu Đông tiếp tục giữ vị thế dẫn dắt khi chiếm tới 85% tổng nguồn cung sơ cấp toàn thành phố.
Tương tự, dù thị trường nhà ở đang trải qua giai đoạn chững lại ngắn hạn do áp lực tài chính, nhưng triển vọng trung hạn vẫn được củng cố bởi các yếu tố nền tảng. Sự phục hồi của thị trường sẽ gắn liền với việc cải thiện hạ tầng và sự phát triển của các khu vực ven đô. Việc dịch chuyển nguồn cung về các địa phương có quỹ đất lớn và hạ tầng đang triển khai sẽ tạo ra các khu đô thị quy mô lớn, góp phần giải tỏa áp lực về giá và mở ra cơ hội mới cho người mua khi các điểm nghẽn về pháp lý và tín dụng dần được tháo gỡ.
Trong Quý 1/2026, thị trường căn hộ tại Hà Nội ghi nhận tâm lý thận trọng hơn của người mua trong bối cảnh các yếu tố vĩ mô còn nhiều bất định. Tuy nhiên, nguồn cung mới vẫn đóng vai trò động lực chính, chiếm phần lớn lượng giao dịch và đạt mức hấp thụ cao hơn trung bình toàn thị trường. Đáng chú ý, phần lớn các dự án mở bán mới nằm ngoài Vành đai 3, cho thấy xu hướng dịch chuyển ngày càng rõ nét ra khu vực vùng ven – nơi mặt bằng giá còn phù hợp và được hỗ trợ bởi phát triển hạ tầng giao thông.
Theo Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và tư vấn, Savills Hà Nội, trong 9 tháng cuối năm 2026, căn hộ hạng A và B sẽ chiếm ưu thế trong nguồn cung mới khoảng 16.700 căn. Hưng Yên và Bắc Ninh được dự báo sẽ đóng vai trò ngày càng quan trọng trong việc hấp thụ nhu cầu chưa được đáp ứng của Hà Nội, điều này được hỗ trợ bởi hạ tầng phát triển và mở rộng các hoạt động phát triển.
Ở phân khúc biệt thự/nhà liền kề tại Tp. Hà Nội, nguồn cung tiếp tục tập trung tại các khu đô thị quy mô lớn ở ngoại thành. Dù hoạt động giao dịch có dấu hiệu chững lại trong ngắn hạn, giá sơ cấp vẫn duy trì xu hướng tăng, phản ánh niềm tin dài hạn của thị trường vào quá trình đô thị hóa và mở rộng không gian đô thị của Thủ đô.
Nhu cầu đối với nhà ở thấp tầng được kỳ vọng tiếp tục được hỗ trợ bởi quá trình đô thị hóa dài hạn và sự phát triển của hạ tầng. Thị trường cũng đang trải qua sự dịch chuyển mang tính cấu trúc từ khu vực lõi trung tâm ra các khu vực ngoại thành, dưới tác động của hạ tầng và hạn chế quỹ đất nội đô. Về dài hạn, tăng trưởng sẽ gắn với cấu trúc đô thị đa cực, phát triển theo các hành lang phía Bắc, phía Đông và phía Tây của Hà Nội.
Sau cuộc họp ngày 9.4.2026 do Ngân hàng Nhà nước tổ chức với các tổ chức tín dụng về định hướng điều hành chính sách tiền tệ, trong đó có nội dung giảm mặt bằng lãi suất, các TCTD đã chủ động triển khai điều chỉnh lãi suất huy động theo định hướng chung. Sacombank điều chỉnh giảm 0,5%/năm lãi suất huy động và lãi suất cho vay trên nhiều kỳ hạn từ ngày 10.4.2026. PVcomBank điều chỉnh giảm lãi suất huy động niêm yết với mức giảm 0,5%/năm đối với các kỳ hạn từ 6 tháng trở lên, áp dụng đối với khách hàng cá nhân và tổ chức kinh tế, hiệu lực từ ngày 11.04.2026. ABBANK đã cắt giảm khoảng 0,5 điểm phần trăm lãi suất huy động ở nhiều kỳ hạn....