Thời điểm khó khăn nhất đã qua, BĐS có thể hồi phục vào nửa cuối 2024

Thời điểm khó khăn nhất đã qua

Theo báo cáo của Công ty Chứng khoán VnDirect, có 3 nút thắt chính cần tháo gỡ một cách đồng bộ để thị trường BĐS có thể phục hồi bao gồm: các kênh dẫn vốn (thanh khoản vẫn là vấn đề lớn nhưng giai đoạn khó khăn nhất dường như đã qua đi); vấn đề pháp lý; cân bằng lại cán cân cung cầu trên thị trường (nhà ở xã hội thúc đẩy thị trường).

Trong 6 tháng đầu năm 2023, VnDirect đánh giá rủi ro mất khả năng thanh toán của doanh nghiệp BĐS đã giảm bớt phần nào khi các doanh nghiệp thực hiện gia hạn thời gian đáo hạn trái phiếu và kéo giãn nợ ngân hàng theo Nghị định số 08/2023/NĐ-CP và Nghị quyết số 33/2023/NQ-CP.

Tuy nhiên, vấn đề thanh khoản doanh nghiệp BĐS vẫn là vấn đề đáng lo ngại khi nhiều doanh nghiệp vẫn chậm trả lãi và gốc trái phiếu do những khó khăn trong các kênh tái cấp vốn cùng với việc doanh số ký bán giảm mạnh bởi điều kiện thị trường.

Ngoài ra, rủi ro thanh khoản vẫn ở mức cao với lượng lớn trái phiếu đáo hạn của các nhà phát triển BĐS, cụ thể khoảng 65.906 tỉ đồng (+3% so với cùng kỳ) trong nửa cuối 2023 và 124.200 tỉ đồng (+16% so với cùng kỳ) trong năm 2024.

Báo cáo cũng cho hay lãi suất huy động kỳ hạn 12 tháng của các NHTM giảm 30-40 điểm cơ bản trong tháng 5.2023, dao động từ 6,6% đến 8,2%/năm, có thể giảm áp lực lãi vay đối với các khoản vay theo lãi suất thả nổi đối với các doanh nghiệp phát triển BĐS.

VnDirect cho rằng lãi suất cho vay trung bình thực tế đối với lĩnh vực bất động sản vẫn ở mức cao khoảng 13-14%. Theo đó, thị trường bất động sản sẽ có thể ấm trở lại khi lãi suất vay mua nhà giảm về mức khoảng 10-11%.

Đòn bẩy chính sách tác động tới thị trường bất động sản

Có thể thấy, hàng loạt chính sách được ban hành có lợi cho thị trường bất động sản trong nửa đầu năm 2023 như Nghị định 08, Nghị quyết 33, Quyết định 388, Nghị định 10...

Ngoài ra, TP. HCM đặt mục tiêu tháo gỡ pháp lý cho 50 dự án BĐS trong năm 2023. TP.HCM hiện đang có 156 dự án BĐS được phát triển bởi 121 chủ đầu tư hiện đang chờ giải quyết vướng mắc (trong đó khoảng 70% có liên quan đến vấn đề pháp lý).

Khi tháo gỡ được rào cản pháp lý của các dự án trên, TP.HCM dự kiến sẽ có khoảng 4.000-5.000 căn hộ được mở bán giúp giảm bớt áp lực nguồn cung như hiện tại; đồng thời, Đồng Nai, Bình Thuận, Bình Dương và các tỉnh thành khác cũng đang rất tích cực đề xuất tháo gỡ những khó khăn cho các dự án BĐS trên địa bàn.

“Chúng tôi tin rằng Luật Đất đai 2023 nếu đúng tiến độ sẽ có hiệu lực trong nửa cuối năm 2024, từ đó đánh dấu một bước ngoặt đối với lĩnh vực BĐS khi giải quyết được các nút thắt trong việc phê duyệt các dự án ở các dự án khu dân cư mới, giúp nguồn cung nhà ở dần phục hồi trong giai đoạn 2024-2025”, đơn vị nghiên cứu này nhận định.

Theo số liệu tổng hợp của VnDirect, các doanh nghiệp phát triển BĐS đang có xu hướng thu hẹp bảng cân đối kế toán thông qua việc giảm nợ dài hạn, chủ yếu bằng cách mua lại trái phiếu trước hạn hoặc trả nợ vay ngân hàng trong môi trường lãi suất cao.

Ngoài ra, các doanh nghiệp BĐS hiện tại cũng có sức khỏe tài chính tốt hơn giai đoạn 2011-2013 với tỷ lệ đòn bẩy thấp hơn, hệ số thanh toán nhanh lành mạnh hơn và khả năng thanh toán lãi vay tốt hơn so với giai đoạn khó khăn của thị trường bất động sản trong 2011-2013.

Tuy nhiên, hệ số thanh toán hiện hành đã giảm mạnh xuống mức thấp nhất trong giai đoạn 2011-2013, điều này cho thấy khả năng xảy ra rủi ro mất khả năng thanh toán vẫn cao như năm 2011. Đáng chú ý, các hệ số về khả năng thanh toán và thanh khoản đang được cải thiện nhẹ trong quý 1/2023.

Thị trường hồi phục nửa cuối 2024

Trao đổi với phóng viên Một Thế Giới, chuyên gia kinh tế, TS Lê Bá Chí Nhân cho rằng thị trường BĐS không thể phục hồi trong một sớm một chiều, phải cần thời gian.

Ông Nhân dự đoán nếu các chính sách tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS, trái phiếu doanh nghiệp… được triển khai mạnh mẽ, hiệu quả thì có thể sang năm 2024, thị trường sẽ dần dần ổn định và từng bước phục hồi. Còn trong quý 2 và 3 năm nay, thị trường chắc chắn chưa thể khởi sắc bởi còn rất nhiều khó khăn bủa vây, đặc biệt là một lượng lớn trái phiếu doanh nghiệp đang chuẩn bị đáo hạn.

Đánh giá về triển vọng thị trường BĐS nhà ở, VnDirect cho rằng thị trường sẽ vẫn trầm lắng trong năm tới, sự hồi phục sẽ rõ ràng hơn từ nửa cuối 2024 khi chính sách tiền tệ tiếp tục được nới lỏng hơn.

Nhận định thị trường sẽ còn phải đối mặt nhiều khó khăn, nhưng ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho biết, so với 6 tháng cuối năm 2022 và quý 1/2023, quý 2 đã có thêm nhiều sắc màu tươi sáng hơn. Số liệu từ Batdongsan.com.vn cho thấy, sau đợt sụt giảm mạnh gần 9 tháng qua, chỉ số mức độ quan tâm BĐS trên cả nước đã tăng nhẹ 1% trong quý 2/2023.

Tại TP.HCM, nhu cầu giao dịch dần phục hồi tốt ở loại hình căn hộ và nhà riêng bán. Còn ở thị trường Hà Nội, nhìn chung giao dịch căn hộ có phần hạ nhiệt nhưng vẫn ghi nhận lượt tìm mua cải thiện ở các quận Hoàng Mai, Nam Từ Niêm, Long Biên, Hà Đông với mức tăng từ 2-6% so với quý trước. Đất nền tại khu vực Hoài Đức và Thanh Trì đã có tăng trưởng thấy rõ trở lại ở từ 4-6% cả nhu cầu mua và giá bán.

Theo Phó tổng giám đốc của Batdongsan.com.vn, tình hình kinh tế vĩ mô thế giới đang có những dấu hiệu ổn định. Lạm phát được kiểm soát, lãi suất và tỷ giá cũng dần ổn định từ giữa năm 2023.

Ngoài ra, ông Quốc Anh cho rằng nền tảng kinh tế hiện tại của Việt Nam vẫn còn rất tốt, thị trường vẫn có làn sóng nhà đầu tư nước ngoài dịch chuyển sang đầu tư ở Việt Nam. Dòng vốn FDI của các nhà đầu tư nước ngoài vẫn đổ vào BĐS 6 tháng đầu năm tăng 0,5%, CPI tăng 3,29%, GDP tăng 3,27% so với cùng kỳ 2022.

"Lãi suất huy động giảm xuống mức 8%, lãi suất vay từ 15-17% trong quý 1 đã hạ nhiệt xuống còn 12,5-13%. Những tín hiệu vĩ mô vẫn đang hướng đến sự phục hồi và “đảo chiều” cho thị trường BĐS 2023", ông Quốc Anh nêu.

Ông Quốc Anh nhận định, dòng vốn đầu tư BĐS sẽ được cải thiện trong giai đoạn 2024-2026. Lúc này, thị trường BĐS Việt Nam sẽ có sự tham gia của nhiều tổ chức đầu tư lớn toàn cầu. Đây cũng là thời điểm thị trường được kỳ vọng tăng trưởng. Chu kỳ phục hồi có thể sẽ bắt đầu diễn ra trong nửa đầu năm 2024.