Bài toán mới của thị trường bất động sản: Tái cấu trúc hướng vào người mua ở thực

Thị trường thiếu thứ người mua cần, tồn kho tăng mạnh

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, quý II/2026 có 131 dự án nhà ở thương mại đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai, với khoảng 59.073 căn, tăng 23,6% so với quý I và tăng 70,1% so với cùng kỳ năm 2025, trong đó có 33.832 căn chung cư và 25.241 căn nhà ở riêng lẻ. Đáng chú ý, 113 dự án được cấp phép xây dựng mới với quy mô khoảng 103.205 căn, tăng 94,8% so với quý I và hơn gấp 3 lần cùng kỳ năm trước.

Nếu nhìn rộng hơn, đến cuối quý II, cả nước có 1.735 dự án đang triển khai với quy mô khoảng 878.589 căn, lô/nền; riêng trong quý có 72 dự án hoàn thành, bổ sung khoảng 17.150 căn, lô/nền. Như vậy, xét về số lượng, nguồn cung đang có dấu hiệu cải thiện rõ rệt, trái với câu chuyện “thị trường không có hàng” thường được nhắc đến trong những quý trước.

Thế nhưng, ở chiều ngược lại, lực cầu và sức hấp thụ lại cho thấy sự suy yếu. Bộ Xây dựng ghi nhận hơn 100.000 giao dịch bất động sản thành công trong quý II, chỉ bằng 71,5% quý I và 63,7% cùng kỳ năm 2025. Riêng giao dịch căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ đạt 26.567 giao dịch, giảm 13,9% so với quý trước và 22,9% so với cùng kỳ. Khi nguồn cung mới tăng nhanh hơn sức mua, lượng hàng chưa được hấp thụ bắt đầu dồn lại.

Nghịch lý lớn nhất trên thị trường hiện nay là nguồn cung tăng nhưng lại thiếu thứ người mua cần. Theo báo cáo từ 25/34 địa phương, tồn kho bất động sản của các chủ đầu tư cuối quý II vào khoảng 39.284 căn/nền. Trong đó, tồn kho chung cư lên 12.823 căn, tăng 22,2% so với quý I và tăng gấp 4 lần so với cùng kỳ năm trước. Với nhà ở riêng lẻ, tồn kho đạt 15.313 căn, tăng 46,4% so với quý trước và 48% so với cùng kỳ. Đất nền tồn kho 11.148 nền, tăng 25,4% nhưng giảm nhẹ so với cùng kỳ năm trước.

Những con số thống kê cho thấy vấn đề của thị trường đang dần thay đổi: Nguồn cung không hẳn thiếu, mà là có gặp được nguồn cầu hay không. Khi lượng hàng tồn kho gia tăng mạnh, trọng tâm cần giải quyết chính là xây loại nhà nào để đáp ứng nhu cầu của người mua ở thực.

Điểm nghẽn lớn nhất: Giá nhà gặp giới hạn của sức mua

Theo Bộ Xây dựng, trong quý II/2026, giá căn hộ bình quân tại Hà Nội khoảng 123 triệu đồng/m², tại TP.HCM khoảng 108 triệu đồng/m² và Hưng Yên khoảng 69 triệu đồng/m². Mức giá này tạo ra khoảng cách ngày càng lớn giữa giá kỳ vọng của bên bán và khả năng tài chính của nhóm khách hàng có nhu cầu mua để ở thực.

Tại Hà Nội, dữ liệu của Cushman & Wakefield cho thấy hơn 72% nguồn cung hiện hữu thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang, trong khi căn hộ bình dân gần như vắng bóng. Điều này tạo ra một nghịch lý: giá bán bình quân tiếp tục tăng không chỉ vì chi phí phát triển dự án, mà còn vì những sản phẩm được đưa ra thị trường ngày càng nghiêng về phân khúc có giá trị cao.

“

Chỉ có một cuộc tái cấu trúc như thế mới giúp tháo gỡ được điểm nghẽn hiện nay. Ngược lại, nếu chỉ gia tăng nguồn cung ở phân khúc có mức giá xa vời tầm với của người mua để ở thực, điểm nghẽn sẽ chồng thêm điểm nghẽn.

Thực tế này càng tạo áp lực lớn lên người mua nhà, đặc biệt là những người phải sử dụng đòn bẩy tài chính. Số tiền phải bỏ ra để sở hữu một căn nhà tăng mạnh, buộc người mua phải vay ngân hàng nhiều hơn và chịu chi phí lãi vay lớn hơn. Thêm vào đó, mặt bằng lãi vay mua nhà neo cao ở mức 15-16% khiến chi phí tài chính tiếp tục trở thành một rào cản lớn.

Giá nhà chính là điểm nghẽn bề nổi dễ nhìn thấy. Một điểm nghẽnnữa, khó nhận diện hơn, chính là tỉ trọng/cơ cấu sản phẩm nhà ở. Nguồn cung mới chủ yếu hướng tới nhóm khách hàng có năng lực tài chính cao, trong khi sản phẩm vừa túi tiền ngày càng khan hiếm.

Cushman & Wakefield cũng ghi nhận nguồn cung tại Hà Nội đang dịch chuyển mạnh ra các khu vực ngoài trung tâm. Trong quý II, khoảng 48% nguồn cung căn hộ mới nằm ở khu vực ngoại thành và 44% ở khu vực rìa trung tâm. Xu hướng này mở ra dư địa để thị trường phát triển những sản phẩm có mức giá dễ tiếp cận hơn nhờ mặt bằng chi phí đất thấp hơn.

Thị trường bất động sản cần giải bài toán mới: Tái cấu trúc hướng vào người ở thực

Thị trường bất động sản Việt Nam đang bước sang một giai đoạn khác. Sau nhiều năm, câu chuyện trung tâm là giải quyết thiếu nguồn cung, thì hiện tại đang đặt ra một bài toán mới và khó hơn: Nguồn cung phải hướng vào người mua để ở thực. Vì vậy, không quá khi cho rằng thị trường bất động sản muốn hồi phục và hàng hóa lưu thông thông suốt cần có một cuộc tái cấu trúc thực sự, nhằm mang đến những sản phẩm phù hợp với túi tiền của người mua.

Thị trường bất động sản quý II/2026 cho thấy rất rõ sự thay đổi này: nguồn cung tiếp tục được bổ sung nhưng giao dịch giảm, tồn kho tăng, trong khi giá nhà vẫn ở mức cao. Nguyên nhân chính khá dễ nhận thấy: điểm nghẽn giá nhà cao và cơ cấu sản phẩm chủ yếu ở phân khúc cao cấp, hạng sang đang lệch pha rất lớn với sức cầu. Cho dù nhu cầu nhà ở vẫn rất lớn, nhu cầu và nguồn cung đang không gặp nhau ở cùng một mức giá.

Cuộc tái cấu trúc, về cơ bản, là đưa thị trường về mức giá phù hợp hơn với đại đa số nhu cầu. Đó không chỉ đơn thuần là tính toán giảm giá bán trên mỗi mét vuông. Về bản chất, sự tái cấu trúc đòi hỏi một cách tiếp cận toàn diện hơn, từ việc điều chỉnh diện tích căn hộ, thiết kế, tiện ích, mật độ, vị trí và mô hình phát triển để giảm tổng giá trị căn nhà, từ đó kéo giảm tổng chi phí người mua phải bỏ ra để sở hữu một căn nhà phù hợp với nhu cầu ở thực. Phạm vi tái cấu trúc bao gồm cả việc điều chỉnh tăng tỉ trọng nhà ở thương mại giá phù hợp, nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê dài hạn.