Chỉ số giá nhà trên thu nhập tại Việt Nam ở mức rất nghiêm trọng

Trong bối cảnh đô thị hóa diễn ra nhanh chóng, nhu cầu về nhà ở trở thành một trong những bài toán kinh tế - xã hội lớn nhất mà Việt Nam đang đối mặt. Nhà ở không còn là một tài sản đơn thuần mà đã trở thành "thước đo" của tiến bộ xã hội và năng lực quản trị quốc gia.

Tuy nhiên, nghịch lý giữa tốc độ tăng trưởng kinh tế và khả năng tiếp cận nhà ở đang tạo ra những rạn nứt trong cấu trúc an sinh đô thị, đặt ra yêu cầu cấp thiết về một cách tiếp cận mới – "Nhà ở bao trùm".

Thực trạng khan hiếm nhà ở cho người thu nhập thấp

Việt Nam đang trải qua giai đoạn chuyển dịch cơ cấu lao động mạnh mẽ, với tỷ lệ đô thị hóa tăng từ dưới 20% lên khoảng 45% trong 30 năm qua và dự kiến vượt mốc 50% vào năm 2030. Sự gia tăng này kéo theo áp lực cực lớn lên hệ thống nhà ở tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM, và Đà Nẵng.

Mặc dù có nhiều dự án nhà ở xã hội được khởi công, song người dân vẫn chật vật trong việc sở hữu một tổ ấm. Thị trường nhà ở đang phát triển theo hướng "méo mó", tập trung quá mức vào phân khúc trung và cao cấp, trong khi phân khúc bình dân, nhà ở xã hội, và đặc biệt là nhà ở cho thuê lại vô cùng khan hiếm.

Thạc sỹ Phạm Thị Thu Hà - Phó trưởng phòng Quản lý, phát triển nhà ở xã hội - Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản - Bộ Xây dựng chỉ rõ, giá nhà ở thương mại đã vượt quá xa khả năng chi trả của phần lớn người dân.

Tại nhiều địa phương, giá bán nhà ở xã hội năm 2025 vẫn dao động từ 12 đến gần 30 triệu đồng/m2, trong khi các dự án thương mại tại các thành phố lớn như Hà Nội, TP. HCM, Quảng Ninh được rao bán với mức giá "trên trời", từ 50-90 triệu, thậm chí 140-170 triệu đồng/m2 theo tổng hợp từ các sàn, và thực tế có thể cao hơn.

Thách thức lớn nhất hiện nay không phải là thiếu nhà ở nói chung, mà là thiếu nhà ở phù hợp với khả năng chi trả và vị trí việc làm. Với chỉ số PIR (giá nhà/thu nhập) trên 20, một hộ gia đình trung bình tại Việt Nam phải mất hơn 20 năm không ăn uống, chi tiêu mới có thể mua được một căn nhà - một con số nằm ngoài ngưỡng an toàn quốc tế (5-7 lần).

Hệ thống tài chính nhà ở hiện nay cũng đang bỏ lại phía sau một bộ phận khổng lồ. Bà Dao Harrison, Chuyên gia cấp cao về nhà ở tại Ngân hàng Thế giới, nhận định rằng khoảng 68% lực lượng lao động Việt Nam thuộc khu vực phi chính thức, không có bảng lương cố định, không có báo cáo tài chính, khiến họ mặc nhiên bị loại khỏi các tiêu chuẩn tín dụng truyền thống của ngân hàng.

Đây là "bức tường" ngăn cách người lao động, công nhân khu công nghiệp và người nhập cư tiếp cận các gói vay ưu đãi, đẩy họ vào các khu nhà trọ chật hẹp, thiếu hạ tầng an sinh.

Những nỗ lực của nhà nước và địa phương trong phát triển nhà ở

Nhận thức rõ tầm quan trọng của an sinh xã hội, Đảng và Nhà nước Việt Nam đã xác định quyền có nơi ở hợp pháp là quyền cơ bản của công dân. Chỉ đạo mới nhất từ Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm nhấn mạnh việc phát triển nhà ở phải theo cơ chế thị trường có sự quản lý của Nhà nước, với vai trò kiến tạo thể chế và quy hoạch.

Chính phủ đã đưa ra định hướng phân loại nhà ở thành 4 nhóm rõ ràng để áp dụng cơ chế riêng: Nhà ở thương mại, nhà ở cho thuê, nhà ở công vụ, và nhà ở chính sách. Trong đó, mô hình nhà ở cho thuê - đặc biệt là chung cư cho thuê - đang được coi là "chìa khóa" để giải tỏa áp lực cho người lao động.

Tại Đà Nẵng, thành phố này đã chủ động lồng ghép mục tiêu phát triển nhà ở xã hội vào quy hoạch đô thị tổng thể. Với quyết tâm chính trị cao, giai đoạn 2021-2025, Đà Nẵng đã hoàn thành 6.352 căn hộ nhà ở xã hội, đạt 104% chỉ tiêu Chính phủ giao.

Ông Nguyễn Văn Tuấn - Phó giám đốc Sở Xây dựng Đà Nẵng - chia sẻ rằng Đà Nẵng không chỉ đơn thuần xây nhà, mà đang hướng tới "Nhà ở bao trùm". Đây không chỉ là việc bảo đảm chỗ ở cho người thu nhập thấp, mà là tạo cơ hội tiếp cận công bằng cho mọi đối tượng yếu thế: người khuyết tật, người cao tuổi, phụ nữ đơn thân, người có công và công nhân lao động.

Đặc biệt, trước thách thức của thiên tai miền Trung, Đà Nẵng và các chuyên gia nhấn mạnh tiêu chuẩn "3 cứng" (nền cứng, khung-tường cứng, mái cứng) và sàn tránh lũ cho các ngôi nhà xây mới.

Bà Nguyễn Thị Anh Thi - Phó chủ tịch UBND TP. Đà Nẵng - khẳng định: "Mô hình nhà ở nhân đạo không thể chỉ tính toán việc tiết kiệm chi phí trước mắt, mà phải bảo đảm tiêu chuẩn kỹ thuật kháng bão, lũ lâu dài". Việc huy động nguồn lực xã hội, kết hợp giữa ngân sách nhà nước và sự tham gia của doanh nghiệp, cộng đồng đang tạo ra những tiền đề để Đà Nẵng duy trì vị thế "thành phố đáng sống".

Giải pháp từ kinh nghiệm thế giới cho Việt Nam

"Nhà ở bao trùm" (Inclusive Housing) – khái niệm được thảo luận tại hội thảo quốc tế do Liên hiệp các tổ chức hữu nghị thành phố Đà Nẵng và Habitat for Humanity International tổ chức – không đơn thuần là cung cấp chỗ ở. Đó là một mô hình đô thị mà ở đó mọi người dân đều được kết nối với hạ tầng xã hội, dịch vụ thiết yếu và sinh kế.

Từ kinh nghiệm quốc tế, bà Dao Harrison (Ngân hàng Thế giới) đưa ra lộ trình giải pháp PPPP (Public-Private-People Partnership - Hợp tác công - tư - người dân) để Việt Nam tham khảo:

Nhà nước – Người kiến tạo: Nhà nước không nhất thiết phải làm thay tất cả, mà cần đóng vai trò bảo lãnh rủi ro tín dụng (First-Loss Credit Guarantee) để khuyến khích các ngân hàng mở rộng cho vay. Cần xây dựng các cơ chế tái cấp vốn dài hạn, tương tự như mô hình Ngân hàng Nhà ở Quốc gia (NHB) tại Ấn Độ hay Pakistan Mortgage Refinance Company (PMRC) tại Pakistan.

Khu vực tư nhân – Nền tảng tài chính: Thay vì dựa hoàn toàn vào bảng lương chính thức, các ngân hàng và tổ chức tài chính cần áp dụng "chấm điểm tín dụng thay thế" (Alternative Credit Scoring). Bằng cách sử dụng dữ liệu từ lịch sử thuê nhà, hành vi tiêu dùng, hay dữ liệu điện thoại di động, các tổ chức có thể đánh giá chính xác hơn khả năng trả nợ của người lao động phi chính thức. Bảo hiểm tín dụng tư nhân cũng là một công cụ giúp giảm thiểu rủi ro cho các bên cho vay khi tham gia vào phân khúc thu nhập thấp.

Người dân – Trung tâm của sự tự lực: Mô hình "Tiết kiệm cộng đồng" tại Philippines (quỹ Pag-IBIG) hay Indonesia (chương trình BSPS) cho thấy nếu người dân được tham gia vào các nhóm tiết kiệm tự quản, họ có thể tự xây dựng nhà ở với chi phí thấp và sự hỗ trợ kỹ thuật từ nhà nước. Sự gắn kết cộng đồng đóng vai trò như một tài sản bảo đảm xã hội thay thế cho tài sản thế chấp truyền thống.

Việt Nam đang đứng trước cơ hội lớn để định hình lại thị trường bất động sản. Các chỉ đạo mới về phát triển nhà ở cho thuê, hoàn thiện pháp luật về nhà ở và kinh doanh bất động sản, cùng với việc quyết liệt xóa nhà tạm, nhà dột nát trên cả nước chính là những bước đi mang tính chiến lược.

Để đạt được mục tiêu phát triển bền vững và công bằng, bài toán nhà ở không thể chỉ giải quyết bằng gạch vữa. Đó là một hệ sinh thái cần sự chung tay của Nhà nước trong vai trò dẫn dắt, khối tư nhân trong vai trò cung ứng vốn, và sự chủ động, tự lực của chính cộng đồng người dân. Như thông điệp xuyên suốt của các chuyên gia và lãnh đạo: Nhà ở bao trùm chính là nền tảng để xây dựng những đô thị văn minh, nơi "không ai bị bỏ lại phía sau" trong hành trình phát triển của đất nước.