Bỏ phương pháp thặng dư làm tăng khó khăn cho việc định giá đất

Một bước lùi trong định giá đất

Theo phản ánh của nhiều doanh nghiệp, địa phương, phương pháp định giá đất đang là nút thắt lớn nhất quyết định tiến độ triển khai các dự án đầu tư, trong đó có các dự án bất động sản. Nếu có phương pháp đúng, dự án mới triển khai suôn sẻ, nếu không sẽ là một rào cản lớn làm chậm luân chuyển nguồn lực xã hội, kìm hãm phát triển kinh tế.

Hiện dự thảo sửa đổi Nghị định 44 và Thông tư 36 đang được Bộ Tài nguyên - Môi trường lấy ý kiến các bộ ngành, cơ quan liên quan. Trong đó, có nhiều luồng ý kiến khác nhau xoay quanh các phương pháp định giá đất hiện hành mà cơ quan dự thảo đề xuất sửa đổi, đặc biệt việc loại bỏ phương pháp thặng dư đang gây tranh luận nhiều nhất.

Tại hội thảo “Định giá đất phù hợp để khơi thông dự án” do Báo Đầu tư tổ chức chiều 27.7, nhiều chuyên gia và các doanh nghiệp cho rằng về cả khoa học và thực tiễn, phương pháp thặng dư hiện vẫn được sử dụng rộng rãi trên thế giới cũng như tại Việt Nam. Vì vậy, việc loại bỏ phương pháp này là không nên, cả về lý luận và thực tiễn, khiến việc định giá đất quay trở về thời kỳ trước năm 2007.

Theo đó, việc bỏ phương pháp thặng dư có thể làm gia tăng khó khăn cho công tác định giá đất vốn dĩ đã rất phức tạp. Chưa kể, hệ lụy có thể lường trước là nhiều phân khúc của thị trường bất động sản nói riêng và các dự án đầu tư có liên quan đến đất đai nói chung vì thế sẽ không được định giá phù hợp, gây ra tình trạng tắc nghẽn thị trường trong điều kiện Việt Nam đang có nhu cầu phát triển dự án rất lớn.

Luật sư Nguyễn Hồng Chung, Phó chủ tịch CLB Bất động sản Hà Nội cho rằng phương pháp thặng dư là phương pháp xác định giá đất căn cứ vào mục đích sử dụng có tiềm năng phát triển trong tương lai chứ không phải là căn cứ vào mục đích sử dụng hiện trạng như phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập.

Theo đó, phương pháp này phản ánh được giá trị thị trường của khu đất cần định giá (bao gồm các yếu tố như mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, mật độ xây dựng, chiều cao công trình, hệ số sử dụng đất; đồng thời phản ánh được giá trị dòng tiền trong đầu tư, sản xuất kinh doanh mang tính thực tiễn cao…

Mặt khác, theo ông Chung, phương pháp thặng dư phản ánh rất rõ nét bản chất tài chính của dự án bất động sản khi rõ ràng đâu là chi phí, đâu là doanh thu, đâu là lợi nhuận, rất khoa học và khách quan. Phương pháp này phản ánh rõ cách thức khai thác, phân bổ, sẻ chia “chênh lệch địa tô”. Đây cũng là phương pháp định giá bất động sản hiện đại, theo thông lệ quốc tế.

“Cơ quan soạn thảo cho rằng do thiếu cơ sở dữ liệu để định giá, phải định giá theo các yếu tố giả định, thiếu chính xác nên bỏ phương pháp này, theo tôi là chưa thuyết phục. Nếu vấn đề là thiếu cơ sở dữ liệu thì giải pháp phải là tạo ra nguồn cơ sở dữ liệu chất lượng, tin cậy, thay vì bỏ phương pháp thặng dư (đập bỏ cỗ máy sản xuất). Vì vậy, nếu việc bỏ phương pháp thặng dư trở thành hiện thực thì đó sẽ là một bước lùi trong công tác định giá đất”.

Đi ngược lại sự phát triển?

Ông Nguyễn Hồng Chung cho rằng với đề xuất loại bỏ phương pháp thặng dư, dự thảo Nghị định sửa đổi Nghị định 44 chỉ còn 3 phương pháp là: so sánh, thu nhập và hệ số điều chỉnh giá đất. Tuy nhiên, 3 phương pháp này không đủ sức thay thế cho phương pháp thặng dư khi định giá thực hiện đầu tư dự án có sử dụng đất bao gồm các dự án như xây dựng khu đô thị, khu đô thị mới, các khu dịch vụ thương mại tổng hỗn hợp…

Lý do là trong một dự án như thế này là rất nhiều loại công trình, nhà đầu tư khi thực hiện các dự án này phải thực hiện đầu tư toàn bộ các công trình/hạng mục trong dự án bao gồm các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội (điện, đường, trường, trạm, nhà văn hóa…); các công trình này sau đó sẽ được hoàn trả lại cho nhà nước quản lý và khai thác theo quy định của pháp luật về phát triển đô thị.

Do vậy, theo ông Chung, nếu bỏ phương pháp thặng dư thì sẽ rất khó khăn cho việc xác định giá trị quyền sử dụng đất mà nhà đầu tư phải nộp đối với dự án được hình thành trong tương lại khi tất cả các công trình hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật trong dự án là chưa có gì. Không thể sử dụng các phương pháp so sánh hay thu nhập để xác định giá trị quyền sử dụng đất của những dự án này vì không thể có những khu đất tương tự để so sánh.

TS Vũ Đình Ánh cho rằng việc bỏ phương pháp thặng dư trong định giá đất là đi ngược lại sự phát triển

“Tôi chưa rõ lấy cơ sở nào để dự thảo bỏ phương pháp thặng dư trong định giá đất, bởi thực tế, trong tất cả các giáo trình, các cuốn sách giáo khoa hướng dẫn định giá tài sản đều có phương pháp thặng dư. Phương pháp này được thế giới tổng kết ra không phải ngày một ngày hai mà dựa trên một quá trình đưa ra áp dụng trong thực tiễn và hoàn thiện với lịch sử cả trăm năm”, ông Ánh nói.

Ông Ánh cho rằng phương pháp vô cùng quan trọng và có ý nghĩa lớn trong phát triển kinh tế. Ví dụ như đất cần định giá để phát triển thành bất động sản công nghiệp, kinh doanh thương mại, dự án bất động sản thì chỉ có thặng dư mới là phương pháp chính xác nhất.

“Với Việt Nam, sẽ là vô lý và khó hiểu khi Việt Nam chối bỏ kinh nghiệm thế giới, bỏ đi phương pháp có cơ sở khoa học, thực tiễn và được áp dụng rộng rãi như phương pháp thặng dư. Trường hợp phương pháp thặng dư thực sự bị loại bỏ khỏi các quy định điều tôi lo là chính ta "tự tước vũ khí” để định giá trong khi ta cần các công cụ có có sở lý luận và thực tiễn. Hậu quả là ta thiếu đi nền tảng, phương pháp định giá phù hợp nhất với nhiều loại hình đất đai, đặc biệt là đất liên quan tới phát triển dự án”, ông Ánh chia sẻ.

Theo ông Vũ Đình Ánh, hệ lụy có thể lường trước là nhiều phân khúc của thị trường bất động sản vì thế sẽ không được định giá phù hợp, gây ra tình trạng tắc nghẽn thị trường trong điều kiện Việt Nam đang có nhu cầu phát triển dự án rất lớn.