Công nghệ đang thay đổi cách ngành bất động sản tạo ra giá trị đến mức nào?

Không cần sở hữu bất động sản vẫn có thể kinh doanh

Trong mô hình kinh doanh bất động sản truyền thống, năng lực cạnh tranh thường gắn với quỹ đất, tài sản sở hữu, mạng lưới phân phối và khả năng huy động vốn. Tuy nhiên, công nghệ đang làm thay đổi cách tạo ra giá trị của ngành này khi doanh nghiệp có thể tham gia sâu hơn vào thị trường bằng nền tảng kết nối, dịch vụ số và khả năng khai thác thông tin.

GS.TS. Võ Xuân Vinh - Viện trưởng Viện Nghiên cứu kinh doanh, Đại học Kinh tế TP.HCM - cho rằng, công nghệ có thể tạo ra nhiều mô hình kinh doanh mới trong lĩnh vực bất động sản, từ cách thức khai thác tài sản đến cung cấp dịch vụ thông tin.

Ông dẫn ví dụ về mô hình cho thuê lưu trú như Airbnb. Thay vì phải sở hữu khách sạn để kinh doanh dịch vụ lưu trú, doanh nghiệp có thể vận hành nền tảng kết nối người có tài sản với người có nhu cầu thuê. Giá trị của mô hình nằm ở khả năng kết nối hai phía thị trường, tổ chức giao dịch và khai thác hiệu quả tài sản sẵn có.

“Không nhất thiết người kinh doanh khách sạn phải sở hữu khách sạn. Nhờ nền tảng công nghệ, người cho thuê và người có nhu cầu thuê có thể được kết nối gần nhau hơn”, GS.TS. Võ Xuân Vinh phân tích.

Công nghệ thậm chí còn có thể tạo điều kiện để các doanh nghiệp tham gia sâu hơn vào từng khâu của chuỗi giá trị. Nhà phát triển dự án có thể số hóa thông tin pháp lý và tiến độ thi công; đơn vị phân phối có thể cải thiện quy trình tiếp cận khách hàng; doanh nghiệp cung cấp dịch vụ phụ trợ có thể hỗ trợ định giá, quản lý vận hành và chăm sóc khách hàng sau giao dịch. GS.TS. Võ Xuân Vinh cho biết, chuyển đổi số trong bất động sản đã được thể hiện ở nhiều khâu, từ quản lý nhà nước đến mô hình kinh doanh và phương thức kinh doanh. Vấn đề là doanh nghiệp cần tận dụng công nghệ để thay đổi cách tạo ra giá trị, thay vì chỉ đưa quy trình cũ lên môi trường số.

Dữ liệu có thể mở ra một thị trường dịch vụ mới

Một hướng phát triển đáng chú ý là kinh doanh dịch vụ thông tin bất động sản. Trên thị trường hiện nay, người mua thường phải tự tìm kiếm, đối chiếu nhiều nguồn để đánh giá tình trạng pháp lý, quy hoạch, lịch sử biến động hay khả năng khai thác của một tài sản. Thông tin phân tán làm tăng chi phí tìm hiểu và khiến quyết định mua bán, cho vay hoặc đầu tư gặp nhiều rủi ro.

Nếu dữ liệu được chuẩn hóa, kết nối và cập nhật đầy đủ hơn, các doanh nghiệp có thể phát triển những dịch vụ cung cấp thông tin chuyên sâu cho từng nhóm khách hàng. Người mua cần dữ liệu để đánh giá tài sản; ngân hàng cần thông tin để thẩm định tài sản bảo đảm; doanh nghiệp phát triển dự án cần dữ liệu phục vụ nghiên cứu thị trường và ra quyết định đầu tư. GS.TS. Võ Xuân Vinh nhận định, cơ sở dữ liệu tốt có thể mở ra những mô hình kinh doanh mới, trong đó có các nhà cung cấp dịch vụ thông tin bất động sản. Khi thông tin đầy đủ và rõ ràng hơn, người mua có cơ sở giảm thiểu rủi ro, còn bên cho vay có thể cải thiện khả năng đánh giá tài sản.

Cùng tham gia ý kiến, PGS.TS. Lê Trung Chơn - Viện trưởng Viện Nghiên cứu Phát triển Bền vững thuộc Đại học Tài nguyên và Môi trường TP.HCM, chuyên gia về hạ tầng dữ liệu không gian quốc gia (NSDI) và quản lý đất đai - cho rằng, dữ liệu đất đai và bất động sản cần được tổ chức trong một hệ thống thống nhất, thay vì phân tán ở nhiều cơ quan và nền tảng khác nhau.

PGS.TS. Chơn nhấn mạnh nguyên tắc: “Chỉ có một nguồn dữ liệu thôi. Ai tạo ra dữ liệu thì người đó chịu trách nhiệm đưa dữ liệu vào hệ thống”. Theo ông, dữ liệu đất đai cần được tích hợp với các lớp dữ liệu liên quan để phục vụ nhiều mục đích, từ quy hoạch, quản lý đô thị đến nhu cầu tra cứu của người dân và doanh nghiệp. Khi có nền tảng dữ liệu đáng tin cậy, các công cụ phân tích mới có thể phát huy hiệu quả.

Điều này cũng mở ra dư địa cho những doanh nghiệp chuyên khai thác dữ liệu, phát triển công cụ tra cứu, phân tích vị trí, đánh giá khả năng tiếp cận hạ tầng hoặc hỗ trợ ra quyết định. Tuy nhiên, dữ liệu phục vụ giao dịch bất động sản cần có độ tin cậy và căn cứ pháp lý phù hợp; không thể mặc nhiên xem thông tin trên các nền tảng bản đồ dân sự là dữ liệu quản lý chính thức.

Từ góc độ doanh nghiệp công nghệ bất động sản (PropTech), ông Đồng Quin - Sáng lập kiêm CEO nền tảng công nghệ bất động sản Revoland - nêu quan điểm: Thị trường cần chuyển từ việc đăng tải những thông tin cơ bản về một bất động sản sang xây dựng hồ sơ số có thể hỗ trợ các bên ra quyết định. Theo ông, người mua không chỉ quan tâm giá bán hay diện tích. Họ còn muốn biết tài sản có tranh chấp hay không, có vướng quy hoạch hay không, tình trạng pháp lý ra sao và những nghĩa vụ tài chính nào đi kèm. Đây đều là các yếu tố có thể ảnh hưởng trực tiếp đến quyết định mua nhà và khả năng giao dịch.

“Tôi rất mong muốn chúng ta có một hồ sơ số bất động sản, trong đó số hóa được thông tin về tài sản, vị trí, pháp lý, quy hoạch và các nghĩa vụ tài chính liên quan”, ông Đồng Quin chia sẻ.

Nếu được xây dựng trên cơ sở dữ liệu có độ tin cậy cao, hồ sơ số có thể giúp người mua giảm thời gian xác minh thông tin, hỗ trợ doanh nghiệp phân phối nâng chất lượng tư vấn và tạo điều kiện để các tổ chức tài chính đánh giá tài sản tốt hơn. Dữ liệu cũng có thể được dùng để phát triển các dịch vụ phân tích chuyên biệt, thay vì chỉ phục vụ việc đăng tin rao bán.

Dù vậy, việc hình thành hồ sơ số không đơn thuần là tập hợp thông tin trên một giao diện. Theo PGS.TS. Lê Trung Chơn, dữ liệu phải được chuẩn hóa và tích hợp theo một cấu trúc thống nhất. Các cơ quan tạo lập dữ liệu cần chịu trách nhiệm về tính chính xác, trong khi việc chia sẻ và khai thác cần được luật định một cách rõ ràng.

Trên thực tế, một nền tảng có thể hiển thị nhiều trường thông tin nhưng vẫn không đủ giá trị nếu dữ liệu chưa được xác thực, thiếu cập nhật hoặc không thể đối chiếu với nguồn chính thức. Với thị trường bất động sản, sai lệch về quy hoạch, pháp lý hay lịch sử tài sản có thể dẫn đến thiệt hại lớn cho người mua và tổ chức cho vay. Bởi thế, cơ hội kinh doanh mới không chỉ nằm ở việc sở hữu công nghệ, mà còn ở năng lực tổ chức dữ liệu, xác minh thông tin và xây dựng niềm tin với người dùng.

Công nghệ phải tạo ra giá trị thực, không dừng ở số hóa quy trình

Theo GS.TS. Võ Xuân Vinh, công nghệ có thể giúp hoạt động kinh doanh bất động sản công khai, minh bạch và dễ giám sát hơn. Khi thông tin được tổ chức tốt, khách hàng có thể theo dõi quá trình phát triển dự án, còn doanh nghiệp có điều kiện cải thiện cách phân phối và cung cấp dịch vụ.

Dù vậy, công nghệ không tự giải quyết được những điểm nghẽn của thị trường. PGS.TS. Lê Trung Chơn lưu ý rằng dữ liệu phải được chuẩn hóa trước khi có thể khai thác hiệu quả bằng các công cụ phân tích hay trí tuệ nhân tạo (AI). Nếu dữ liệu đầu vào không đầy đủ hoặc thiếu nhất quán, công nghệ khó đưa ra kết quả đáng tin cậy.

Với doanh nghiệp, thách thức còn nằm ở chi phí đầu tư, khả năng kết nối hệ thống và bảo đảm an toàn thông tin. Với thị trường, cần có cơ chế phân quyền khai thác dữ liệu phù hợp để dung hòa yêu cầu minh bạch với quyền riêng tư và an ninh. Ranh giới giữa ứng dụng công nghệ và đổi mới mô hình kinh doanh là điểm cần phân biệt. Một doanh nghiệp có thể sử dụng phần mềm để quản lý khách hàng hoặc đăng tải thông tin trực tuyến, nhưng điều đó chưa chắc đã làm thay đổi cách tạo doanh thu, cấu trúc chi phí hay giá trị cung cấp cho khách hàng.

Một yếu tố quan trọng khác là mục tiêu phục vụ nhu cầu thực. GS.TS. Võ Xuân Vinh cho rằng về dài hạn, thị trường bất động sản cần minh bạch, có cung cầu phù hợp và mức giá phản ánh tốt hơn khả năng chi trả của người dân. Đây cũng là tiêu chí để đánh giá công nghệ có tạo ra giá trị cho nền kinh tế hay chỉ làm gia tăng hoạt động đầu cơ.

Sự dịch chuyển của ngành bất động sản vì thế không chỉ là câu chuyện đưa giao dịch lên nền tảng số, mà phải đi đến đích là tạo ra giá trị thực sự bằng những mô hình đó phát triển bền vững dụa trên nền tảng dữ liệu đủ tin cậy và cơ chế quản trị phù hợp. Khi đó, công nghệ mới có thể trở thành động lực thay đổi cách ngành bất động sản vận hành, thay vì chỉ là lớp công cụ bổ sung cho mô hình cũ.