Định giá đất: Cần dữ liệu 'sạch'

Lo tắc nghẽn thị trường

Trong dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung Nghị định 44/2014/NĐ-CP và dự thảo Thông tư sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư  36/2014/TT-BTNMT, cơ quan soạn thảo chỉ giữ lại 3 phương pháp là so sánh, thu nhập và hệ số điều chỉnh khi thực hiện định giá đất. Điều này có nghĩa, khi định giá đất, phương pháp thặng dư, phương pháp chiết trừ sẽ không còn được sử dụng.

Bình luận về vấn đề này, TS Trần Xuân Lượng (Trường đại học Kinh tế quốc dân) cho rằng việc đề xuất bỏ “phương pháp thặng dư” có thể khiến việc định giá đất càng thêm khó khăn. Chưa kể, nhiều phân khúc của thị trường bất động sản có thể không được định giá phù hợp, gây ra tình trạng tắc nghẽn thị trường.

Theo ông Lượng, phương pháp thặng dư thường được áp dụng để tính toán giá trị của những bất động sản không theo hiện trạng sử dụng, mà căn cứ vào mục đích được sử dụng trong tương lai. Nghĩa là phương pháp thặng dư để định giá các bất động sản hình thành trong tương lai, chuyển mục đích sử dụng đất… chính là phần xác định chênh lệch địa tô của lô đất khi nó được thay đổi mục đích sử dụng.

"Đây là phần cực kỳ lớn mà Nhà nước thất thu trong suốt thời gian vừa qua”, ông Lượng nêu và cho rằng cần giữ phương pháp này vì nó hợp lý để không làm thất thu ngân sách nhà nước và hỗ trợ doanh nghiệp triển khai dự án nhanh hơn.

Ông Nguyễn Tiến Thỏa, Chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam cho rằng việc bãi bỏ phương pháp thặng dư sẽ là không chuẩn xác cả về khoa học và thực tiễn. 

“Việc định giá những khu đất có tiềm năng phát triển bằng phương pháp thặng dư là phù hợp và không thể sử dụng phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập để thay thế”, ông Thỏa nêu.

Định giá phải theo thị trường thay vì hành chính

GS-TS Hoàng Văn Cường, Phó hiệu trưởng Trường đại học Kinh tế quốc dân cho biết, trên thế giới, khi quy định về phương pháp định giá, người ta coi trọng phương pháp, cách thức, quy trình, tiêu chuẩn, căn cứ định giá. Bộ phận nào làm sai các cơ sở trên thì sẽ dẫn đến sai phạm, chứ nếu làm chuẩn quy trình, giá có thể là 5 hoặc 10, có thể thấp hoặc cao hơn giá thị trường thì đều có cơ sở rõ ràng.

“Cùng một mảnh đất, 2 cách định giá khác nhau, 2 tổ chức khác nhau, có thể có hai giá khác nhau. Vấn đề là xem căn cứ, cơ sở, luận chứng định giá chứ không phải đánh giá giá cụ thể đó đúng hay sai, thấp hay cao. Người có quyền phê duyệt giá cũng dựa trên luận chứng, cơ sở đó để phê duyệt”, ông Cường nêu.

Theo ông Cường, nếu người phê duyệt thấy có vấn đề từ luận chứng, căn cứ có yếu tố giả mạo, không chuẩn xác mà vẫn chấp nhận thì phải chịu trách nhiệm vì cố tình làm sai.

“Đó là lý do cần phải có hội đồng thẩm định. Người định giá là một cơ quan chuyên môn, đưa ra các chứng cứ, cơ sở, căn cứ. Hội đồng sẽ xem xét những lập luận có khách quan hay không, trung thực hay không. Khi hội đồng làm được việc đó sẽ đưa ra một mức giá khách quan, trung thực và phù hợp”, ông Cường nêu.

“Tuy nhiên, cơ chế hội đồng thẩm định giá của chúng ta cũng chưa rõ ràng. Chức năng của hội đồng là gì?”, ông Cường nêu câu hỏi và trả lời rằng hội đồng hiện nay đang phải hoạt động như một cơ quan định giá, tuy nhiên điều này chưa đúng.

“Phía định giá là phải đưa ra căn cứ cơ sở, các luận chứng, các yếu tố thị trường như thế nào để dẫn đến mức giá đó. Còn hội đồng là bên độc lập, nhìn nhận, đánh giá lại quy trình đó, cần quy định trách nhiệm rõ ràng, chứ hiện tại, hội đồng đang làm vai của người định giá, dùng số đông để quyết định giá là không còn khách quan”, ông Cường bình luận.

Nhưng ông Cường cũng chia sẻ rằng, chính vì cách tư duy này nên chúng ta thường tránh không để vị trí chủ tịch hội đồng là lãnh đạo địa phương để tránh việc thao túng giá.

“Cách làm này là sai về chức năng chứ không phải vấn đề về tổ chức. Hội đồng phải có sự tham gia của lãnh đạo địa phương, các cơ quan, ban ngành địa phương để đánh giá, nhận định ở các góc độ khác nhau... của người định giá. Hội đồng này không phải là hội đồng định giá mà là hội đồng đi thẩm tra, kiểm định lại cách làm của người định giá”, ông Cường nêu.

Do vậy, ông Cường cũng cho rằng qua thực tiễn này cũng chứng minh, việc phân cấp cho các địa phương vừa qua, trong việc định giá là không làm được. “Phân cấp thì phải rõ ràng trách nhiệm, tổ chức tư vấn làm gì, chính quyền địa phương làm gì, quy định phải rất rõ. Đặc biệt, phải phân vai rõ từng bộ phận, từ đó, sẽ giải tỏa được việc e ngại giá đúng, giá sai...".

Cần dữ liệu sạch

Có thể thấy, tất cả các phương pháp định giá đất nếu muốn tính toán một cách chuẩn xác thì vẫn phải cần phụ thuộc vào dữ liệu thị trường và đây là vấn đề căn cơ cần phải giải quyết.

TS Trần Xuân Lượng cho rằng nguyên nhân việc xác định giá đất và phương pháp định giá đất chưa phù hợp và sát với giá trên thị trường là thị trường quyền sử dụng đất chưa minh bạch, tin cậy.

Cụ thể là giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất không phản ánh đúng giá giao dịch thực tế do người dân kê khai giá thấp; các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất vẫn chủ yếu bằng tiền mặt; nhiều loại đất, khu vực không có thông tin chuyển nhượng quyền sử dụng đất, khó thu thập; chưa có kênh thông tin chính thống, đủ tin cậy, đáp ứng được yêu cầu của các phương pháp định giá đất, phán ánh kịp thời chính xác các biến động của giá thị trường…

Rõ ràng, liên quan đến thông tin dữ liệu đầu vào, đây là vấn đề quyết định cho việc xác định giá đất có sát với thị trường hay không. Mỗi loại đất, mỗi loại hình bất động sản sẽ có cách xác định thông tin đầu vào khác nhau. Đã có nhiều ý kiến tranh luận xung quanh vấn đề này, nếu không quy định rõ ràng và chặt chẽ sẽ rất khó để làm cơ sở đưa ra mức định giá chuẩn cho giá đất.

Vì vậy, theo ông Lượng, việc xây dựng một trung tâm đăng ký và quản lý các giao dịch đất đai là rất cần thiết để yêu cầu từ chủ đầu tư, người dân hay cơ quan quản lý cũng cần phải đăng ký để khai báo cho đầy đủ và chính xác. Cơ quan này có thể xã hội hóa hoặc cũng có thể như một dịch vụ công của nhà nước. Khi đó, chúng ta sẽ có một dữ liệu hoàn chỉnh về từng thửa đất, từng lô đất hay từng căn nhà.

“Quan điểm của tôi cho rằng từ việc có dữ liệu sạch, chúng ta sẽ đề ra những quyết sách, chính sách đúng và trúng. Từ dữ liệu sạch mới có được quy hoạch sạch, có được giá đất tiệm cận thị trường, có được giá đất tiệm cận thị trường sẽ bồi thường thỏa đáng, mới không có tranh chấp, khiếu kiện, không có biểu tình. Ngoài ra, từ giá đất chuẩn sẽ đánh thuế chuẩn, thu được tiền sử dụng đất chuẩn, tiền cho thuê đất chuẩn và thu ngân sách tối đa”, ông Lượng nhấn mạnh.