Gắn mã định danh cho mỗi thửa đất, bất động sản hết cửa thổi giá, lừa đảo dự án ma

Từ ngày 1/9/2026, Việt Nam chính thức áp dụng mã định danh 12 chữ số cho từng thửa đất, địa điểm và công trình xây dựng, tích hợp đồng bộ trên nền tảng VNeID.

Đây được xem là bước đi đột phá nhằm cụ thể hóa Nghị quyết 57 của Bộ Chính trị về xây dựng kinh tế số, chính quyền số. Để giúp độc giả hiểu rõ hơn về tác động của chính sách này đối với thị trường bất động sản và quyền lợi người dân, phóng viên Tạp chí Một Thế Giới đã có cuộc trao đổi chuyên sâu với ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA).

Mỗi căn nhà một mã định danh: Kỉ nguyên quản trị bất động sản mới trên VNeID

- Thưa ông Lê Hoàng Châu, dưới góc độ đại diện cho cộng đồng doanh nghiệp và người tiêu dùng, theo ông việc gắn mã định danh 12 chữ số cho từng thửa đất và công trình lên nền tảng VNeID sẽ giúp người dân tránh được những rủi ro pháp lí nào trong giao dịch bất động sản hiện nay?

- Ông Lê Hoàng Châu: Trước hết, chúng ta phải khẳng định đây là một chủ trương lớn, một cơ chế quan trọng nhằm thực hiện Nghị quyết 57 của Bộ Chính trị về xây dựng nền kinh tế số, chính quyền số và chuyển đổi số quốc gia. Trong đó, việc xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai và nhà ở là trụ cột cốt lõi.

Trước đây, chúng ta quản lí đất đai hoàn toàn theo phương thức thủ công, phân tán và phụ thuộc nhiều vào giấy tờ vật lí. Việc chuyển sang quản lí trên môi trường số đòi hỏi một nền tảng đầu vào chuẩn xác: từng thửa đất trên lãnh thổ Việt Nam phải được số hóa và cấp một mã định danh duy nhất gồm 12 kí tự.

Dãy số này đóng vai trò như chiếc "thẻ Căn cước công dân" của thửa đất. Mỗi công dân có một mã số định danh gắn liền suốt đời trên VNeID thì mỗi thửa đất từ đây cũng sở hữu một "căn cước" riêng biệt, không trùng lặp và tồn tại vĩnh viễn.

Điểm đột phá nhất của mã định danh 12 chữ số là tính độc lập tuyệt đối với ranh giới địa giới hành chính. Dù sau này có sự điều chỉnh, sáp nhập hay chia tách phường, xã thì mã số của thửa đất vẫn giữ nguyên, không bị ảnh hưởng. Nếu quyền sử dụng đất chuyển nhượng từ người này sang người khác, mã định danh này sẽ tự động tích hợp sang tài khoản VNeID của chủ sở hữu mới.

Chính nhờ sự duy nhất và liên thông này, người dân khi thực hiện giao dịch mua bán, thuê mua bất động sản có thể truy cập hệ thống để nắm trọn vẹn lịch sử của thửa đất. Giống như tờ Bằng khoán điền thổ thời xưa ghi nhận chi tiết từ tọa độ, diện tích, quá trình biến động chủ sở hữu, lịch sử cấp phép xây dựng, sửa chữa cho đến tình trạng thế chấp ngân hàng; hệ thống cơ sở dữ liệu số hóa này sẽ minh bạch hóa toàn bộ các thông tin đó.

Người dân chỉ cần tra cứu là biết ngay bất động sản đó có thật hay không, pháp lí ra sao, tránh hoàn toàn bẫy lừa đảo mua phải "đất trên giấy" hoặc tài sản đang bị ngăn chặn giao dịch.

Quyết định triển khai cấp mã định danh địa điểm 12 chữ số đánh dấu một bước tiến mang tính cách mạng trong công tác quản lí tài nguyên và quy hoạch đô thị tại Việt Nam.

Theo cơ chế vận hành mới, mã số này đóng vai trò như một "mã định danh duy nhất", không trùng lặp, duy trì ổn định vĩnh viễn và không thay đổi ngay cả khi có sự điều chỉnh về địa giới hành chính hay tên đường, số nhà.

Việc đưa toàn bộ dữ liệu địa điểm lên ứng dụng VNeID giúp người dân và tổ chức dễ dàng truy xuất tọa độ, hiện trạng pháp lí cũng như quy hoạch liên quan chỉ bằng vài thao tác trên di động, tạo ra một điểm tựa dữ liệu chuẩn hóa cho toàn bộ các giao dịch dân sự và hành chính.

Tối ưu quy hoạch, thanh lọc thị trường bất động sản

- Nhiều năm qua, nạn "dự án ma", phân lô bán nền trái phép hay tình trạng "địa chỉ ma" đã gây ra rất nhiều hệ lụy xã hội. Ông đánh giá thế nào về cấu trúc dữ liệu và khả năng "thanh lọc" thị trường của quy định mới này?

- Ông Lê Hoàng Châu: Để hiểu được khả năng thanh lọc của hệ thống này, chúng ta cần hình dung cơ sở dữ liệu nhà đất số hóa đang được thiết lập theo 3 lớp cấu trúc rất bài bản:

Lớp thứ nhất (Lớp nền tảng): Là bản đồ địa chính số của từng địa phương, xác lập ranh giới địa lí chuẩn xác.

Lớp thứ hai (Lớp dữ liệu định danh): Phân chia bản đồ thành từng thửa đất cụ thể và gắn mã định danh 12 kí tự. Lớp này tích hợp toàn bộ hồ sơ pháp lí, quyền sử dụng đất và quyền sở hữu các công trình gắn liền với đất (nhà ở, trường học, bệnh viện, nhà máy, khách sạn...).

Lớp thứ ba (Lớp địa chỉ): Là lớp địa chỉ tài sản và số nhà gắn liền với công trình trên thửa đất đó. Một thửa đất có thể gắn với một công trình, nhưng một công trình lớn (như tòa nhà 4 mặt tiền) có thể có nhiều địa chỉ, nhiều cổng ra vào khác nhau. Tất cả đều được đánh số liên tục từ đầu đường đến cuối đường theo quy định và tích hợp vào hệ thống.

Khi cả 3 lớp dữ liệu này được khớp nối hoàn chỉnh trên VNeID và Cơ sở dữ liệu quốc gia về nhà đất, nạn "dự án ma" hay phân lô bán nền trái phép sẽ không còn đất sống. Đơn giản vì một dự án "ma" không bao giờ hội đủ điều kiện để được cấp mã định danh thửa đất hay số địa chỉ chuẩn chỉnh trong hệ thống dữ liệu quốc gia.

“

Điểm đột phá nhất của mã định danh 12 chữ số là tính độc lập tuyệt đối với ranh giới địa giới hành chính.

Ông Lê Hoàng Châu

Khi người dân phát sinh nhu cầu giao dịch, họ có quyền truy cập vào cơ sở dữ liệu này ở các cấp độ khác nhau. Sẽ có những thông tin cơ bản được tra cứu miễn phí, và có những thông tin chuyên sâu yêu cầu trả phí dịch vụ công theo thông lệ quốc tế.

Sự minh bạch này giúp người mua hoàn toàn chủ động trong việc kiểm tra tính pháp lí, loại bỏ rủi ro bị các đối tượng lừa đảo lợi dụng sự bất cân xứng thông tin để trục lợi.

Người dân sở hữu tài khoản định danh điện tử mức độ 2 khi truy cập VNeID chỉ có thể tra cứu các thông tin cơ bản mang tính công khai như: vị trí hành chính, mã định danh địa điểm, tọa độ địa lí và quy hoạch chung.

Trong khi đó, các dữ liệu chuyên sâu liên quan đến lịch sử biến động quyền sử dụng đất, thông tin thế chấp ngân hàng hay hồ sơ chi tiết của chủ sở hữu đòi hỏi phải có sự xác thực hai lớp, được sự đồng ý trực tiếp của chủ tài sản qua mã OTP hoặc sự phê duyệt từ cơ quan thẩm quyền theo quy định pháp luật.

Cơ chế này loại bỏ nguy cơ thu thập dữ liệu trái phép, ngăn chặn các hành vi vi phạm bảo mật thông tin cá nhân trong kỉ nguyên số.

- Sự công khai, minh bạch về thông tin quy hoạch, tọa độ và pháp lí là rất rõ ràng. Tuy nhiên, dưới góc nhìn của một chuyên gia lâu năm, ông dự báo dòng tiền của các nhà đầu tư sẽ chuyển dịch như thế nào trong thời gian tới?

- Ông Lê Hoàng Châu: Tôi muốn lưu ý rằng, sự minh bạch hóa thông tin thông qua mã định danh 12 chữ số trên VNeID là một điều kiện cần, chứ chưa phải là điều kiện đủ để quyết định hướng đi của dòng tiền đầu tư.

Điều kiện cần ở đây là tính minh bạch: khi thông tin dự án, pháp lí, quy hoạch được công khai rõ ràng, người tiêu dùng và nhà đầu tư sẽ giải tỏa được tâm lí e ngại, có niềm tin vững chắc để xuống tiền. Sự an tâm về mặt pháp lí là nền tảng đầu tiên để kích hoạt các giao dịch trên thị trường.

Tuy nhiên, để dòng tiền thực sự chảy mạnh vào bất động sản, thị trường còn phải đáp ứng các điều kiện đủ khác, bao gồm: sản phẩm phải phù hợp với nhu cầu thực của xã hội, giá cả hợp lí, hạ tầng kết nối tốt và khả năng tiếp cận vốn, dịch vụ thuận tiện.

Mã định danh địa điểm 12 chữ số nằm trong tổng thể các giải pháp chiến lược nhằm đưa thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh và bền vững. Điều này hoàn toàn nhất quán với tinh thần Nghị quyết 21 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng vừa ban hành về định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật liên quan.

Trong đó, Trung ương đã nhấn mạnh thêm một yếu tố rất mới và quan trọng: đảm bảo tính "đồng bộ, thống nhất và liên thông" giữa các cơ sở dữ liệu.

Khi dữ liệu đất đai, nhà ở, dân cư và thuế được liên thông hoàn toàn trên nền tảng số, chúng ta không chỉ chấm dứt nạn lừa đảo, "thổi giá" hay "địa chỉ ma", mà còn tạo ra một môi trường đầu tư văn minh, giúp thị trường bất động sản Việt Nam cất cánh bền vững trong kỉ nguyên số.

Triển khai mã định danh địa điểm 12 chữ số không đơn thuần là một giải pháp quản lí hành chính ngắn hạn, mà là bước đi chiến lược nằm trong Đề án phát triển ứng dụng dữ liệu về dân cư, định danh và xác thực điện tử (Đề án 06).

Việc đưa dữ liệu đất đai và công trình lên cùng một mặt phẳng số với dữ liệu dân cư sẽ tạo ra bức tranh toàn cảnh về quy mô dân số, mật độ cư trú và nhu cầu hạ tầng tại từng tọa độ cụ thể.

Đây chính là cơ sở khoa học vững chắc để các cơ quan quản lí nhà nước hoạch định chính sách phát triển kinh tế - xã hội, xây dựng mạng lưới an sinh, trường học, bệnh viện và giao thông một cách tối ưu. Sự kết hợp giữa dữ liệu dân cư và dữ liệu địa điểm trên VNeID chính là chìa khóa mở ra cửa ngõ quản trị xã hội hiện đại, minh bạch và an toàn trong kỉ nguyên vươn mình của đất nước.

Xin trân trọng cảm ơn ông về cuộc trao đổi rất giá trị này!

Trẻ trong độ tuổi đi học chưa có mã định danh sẽ được xem xét bố trí chỗ học phù hợp

Chuyển đổi mã số thuế theo mã định danh cá nhân

Mã định danh bất động sản: 'Tấm khiên' bảo vệ túi tiền người mua nhà từ 2026

Từ 1/9, thửa đất và công trình trên cả nước sẽ có mã định danh 12 số riêng