Giá nhà tăng nóng, người dân thấy 'nghèo đi' dù kinh tế tăng trưởng

Nhà ở xã hội cũng không còn rẻ

VARS dẫn số liệu của Cục Thống kê cho thấy đóng góp trung bình của ngành xây dựng và BĐS vào tổng GDP cả nước chiếm khoảng 10%. Quy mô BĐS so với tổng tài sản kinh tế cũng mới chỉ đạt khoảng 21% - thấp hơn đáng kể so với tỷ lệ 35% tại các nước phát triển.

Tuy vậy, quá trình phát triển của thị trường hiện còn tồn tại nhiều dấu hiệu thiếu bền vững, đặc biệt là sự lệch pha giữa cơ cấu sản phẩm và khả năng chi trả của người dân. Phần lớn nguồn cung mới tập trung vào các dự án cao cấp, giá trị lớn, phục vụ nhu cầu đầu tư, trong đó có một phần là đầu cơ.

Việc lệch pha cung cầu khiến giá nhà ở tăng mạnh, vượt xa tốc độ tăng thu nhập thực tế. Không chỉ làm thu hẹp cơ hội tiếp cận nhà ở của đại bộ phận người dân, mà còn gia tăng nguy cơ hình thành bong bóng giá.

Giả định giá nhà và thu nhập giữ nguyên, khả năng tiếp cận nhà ở đang giảm mạnh. Với căn hộ 2 phòng ngủ tại đô thị khoảng 5 tỉ đồng, nếu một gia đình thu nhập cao, khoảng 50 triệu đồng/tháng, họ cần khoảng 8 năm nếu dành toàn bộ thu nhập để mua, và 25 năm, nếu tuân theo nguyên tắc chi phí nhà ở không vượt quá 1/3 thu nhập.

Tính theo nguyên tắc này, ngay cả phân khúc nhà ở xã hội, vốn được thiết kế cho người thu nhập thấp khu vực đô thị, hiện cũng không còn “rẻ”, với giá khoảng 1,5 tỉ đồng cho căn 60 m2. Điều này khiến ngay cả hộ gia đình có tổng thu nhập “kịch khung” theo tiêu chí xét duyệt - 40 triệu đồng/tháng, cũng phải tiết kiệm kéo dài khoảng 10 năm. Thực tế con số này lớn hơn nhiều khi sử dụng phương án vay.

Hệ quả là khoảng cách giữa nhóm đã sở hữu tài sản và nhóm chưa có tài sản ngày càng bị cố định, khi tăng trưởng BĐS thực chất chỉ làm giàu cho một nhóm nhỏ những người đã nắm giữ tài sản từ trước. Trong khi đó, phần lớn người dân lại cảm nhận “nghèo đi” dù kinh tế tăng trưởng, bởi chi phí nhà ở tăng nhanh hơn thu nhập.

Theo đó, VARS cho rằng nếu không có các giải pháp kịp thời, khoảng cách giàu - nghèo không chỉ nới rộng mà còn có nguy cơ bị “đóng cứng” qua nhiều thế hệ, trở thành thách thức lớn đối với mục tiêu an sinh xã hội, chiến lược đô thị hóa và tăng trưởng bền vững quốc gia.

Cần phanh lại đà tăng nóng của giá nhà

Do đó, VARS cho rằng để thị trường BĐS tiếp tục tăng trưởng, nhưng không rủi ro với nền kinh tế, cần có giải pháp “phanh lại” đà tăng trưởng nóng của giá nhà. Trong đó, giải pháp quan trọng nhất là khơi thông nguồn cung nhà ở giá phù hợp. Khi nguồn cung đủ lớn, giá cả thị trường sẽ tự điều tiết theo cán cân cung - cầu thực.

Giải pháp đầu tiên là đẩy nhanh tiến độ hoàn thiện các văn bản hướng dẫn thi hành của hệ thống luật mới. Song song với việc nâng cao năng lực thực thi của các cơ quan địa phương.

Điểm nghẽn trong công tác giải phóng mặt bằng cũng cần được xử lý theo hướng minh bạch, hiệu quả, rút ngắn thời gian triển khai cho doanh nghiệp, mà vẫn đảm bảo quyền lợi người dân.

“Việc xem xét bãi bỏ quy định thu bổ sung 5,4%/năm trên tiền sử dụng đất chậm nộp, trong trường hợp người có quyết định giao đất/cho thuê đất trước thời điểm 1.8.2024. Nhưng chưa được xác định giá đất và sớm ban hành phương pháp xác định tiền sử dụng đất rõ ràng, ổn định, sẽ giúp giảm chi phí phát triển dự án, qua đó tạo dư địa giảm giá nhà”, VARS nêu.

VARS cũng đề nghị đa dạng hóa kênh vốn cho thị trường BĐS, nhằm giảm phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng. Tái cấu trúc thị trường trái phiếu doanh nghiệp để trở thành nguồn vốn trung, dài hạn hiệu quả. Đồng thời, cần thúc đẩy hình thành Quỹ nhà ở quốc gia, phát triển Quỹ đầu tư tín thác BĐS (REITs).

Ngoài ra, nhà ở xã hội và các dự án nhà ở phù hợp thu nhập phải được ưu tiên trong quy hoạch và có các cơ chế khuyến khích. Phát triển đô thị phải gắn với hạ tầng giao thông, đặc biệt là đường vành đai, metro và cao tốc nhằm mở rộng không gian đô thị và giảm áp lực giá đất tại trung tâm. Mặt khác, cần phát triển thị trường thuê nhà chuyên nghiệp, giảm tâm lý “phải sở hữu nhà mới ổn định cuộc sống”.

Song song đó, cần nghiên cứu và ban hành các bộ tiêu chí, tiêu chuẩn theo dõi và cảnh báo sớm diễn biến thị trường BĐS, làm cơ sở cho việc đánh giá, phân loại và giám sát hoạt động của các chủ thể trên thị trường.

Thông qua hệ thống chỉ số này, các cơ quan quản lý có thể kịp thời phát hiện các dấu hiệu “lệch chuẩn” như: Tình trạng đầu cơ, mất cân đối cung – cầu, tăng giá bất thường hoặc suy giảm thanh khoản cục bộ, để đưa ra biện pháp can thiệp, điều chỉnh phù hợp. Việc xây dựng cơ chế giám sát chủ động này sẽ giúp ngăn ngừa rủi ro và ổn định thị trường từ sớm, từ xa, thay vì chỉ xử lý khi các vấn đề đã bộc lộ rõ nét, gây ra hệ lụy dây chuyền và khó kiểm soát.

Cuối cùng, VARS đề nghị đẩy nhanh tiến độ xây dựng và hoàn thiện cơ sở dữ liệu đất đai, nhà ở và thị trường BĐS thống nhất, đồng bộ và minh bạch trên phạm vi toàn quốc.

Việc hình thành hệ thống dữ liệu mở, liên thông giữa các bộ, ngành và địa phương – bao gồm thông tin về quy hoạch, giao dịch, giá trị, tình trạng pháp lý và biến động sử dụng đất – không chỉ giúp nâng cao hiệu quả giám sát và hoạch định chính sách, mà còn góp phần tăng tính minh bạch, giảm thiểu rủi ro, phòng ngừa đầu cơ, thao túng giá và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người dân, doanh nghiệp.