HoREA kiến nghị sửa hàng loạt quy định trong dự thảo Luật Đất đai
Trong Công văn số 124/2026/CV-HoREA ngày 28/9/ 2026 góp ý dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đưa ra nhiều kiến nghị liên quan đến các quy định về người sử dụng đất, quyền của người thuê đất và xử lí các trường hợp thu hồi đất.
Đề xuất bổ sung quyền cho người sử dụng đất
Về người sử dụng đất, HoREA đề xuất bổ sung người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam và hộ gia đình theo quy định của pháp luật về dân sự. Theo hiệp hội, Luật Đất đai năm 2024 có 124 vị trí và dự thảo luật có 20 vị trí đề cập hộ gia đình với tư cách chủ thể trong các giao dịch về đất đai.
Đối với người thuê đất trả tiền hằng năm, HoREA kiến nghị cho phép thế chấp cả tài sản gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất. Hiệp hội cũng đề xuất bổ sung trường hợp Nhà nước thu hồi đất để tạo quỹ đất thanh toán dự án BT và các dự án phát triển, chỉnh trang đô thị, khu dân cư.
Một kiến nghị khác liên quan đến bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất. HoREA đề xuất cho phép người có đất bị thu hồi được hoán đổi diện tích tương đương từ thửa đất liền kề thuộc quyền sử dụng của mình, đồng thời chuyển mục đích sử dụng phần đất hoán đổi phù hợp với loại đất bị thu hồi mà không phải thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với diện tích này.
Hiệp hội nêu ví dụ một hộ có 200m² đất ở bị thu hồi, đồng thời sở hữu 2.000m² đất nông nghiệp liền kề. Theo phương án đề xuất, hộ có thể hoán đổi 200m² đất nông nghiệp sang đất ở, còn lại 1.800m² đất nông nghiệp, qua đó có điều kiện ở lại nơi đang sinh sống; việc bồi thường tài sản và hỗ trợ di dời được xem xét theo quy định liên quan.
HoREA cũng kiến nghị cho phép chuyển đất trồng lúa sang trồng cây ngắn ngày, cây lâu năm hoặc nuôi trồng thủy sản mà không phải xin phép cơ quan nhà nước, nhằm phù hợp với tình trạng biến đổi khí hậu, xâm nhập mặn và điều kiện sản xuất tại từng khu vực.
Kiến nghị điều chỉnh cách tính tiền sử dụng đất và xử lí dự án BT
Về định giá đất, HoREA đề xuất bổ sung quy định điều chỉnh bảng giá đất theo biến động thị trường, quy hoạch và các yếu tố liên quan. Theo tính toán của hiệp hội, nếu áp dụng máy móc bảng giá đất cùng hệ số điều chỉnh, tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất trả một lần có thể cao gấp 2–2,6 lần so với phương pháp thặng dư; tiền thuê đất trả hằng năm có thể cao gấp 2–3 lần mức năm 2020. Đây là nhận định và tính toán do HoREA đưa ra trong văn bản góp ý.
Đối với các dự án BT, hiệp hội đề nghị bổ sung quy định xử lí trường hợp Nhà nước chậm giao đất, cho thuê đất để thanh toán hợp đồng. HoREA đồng thời kiến nghị quy định rõ thời điểm xác định giá đất trong giai đoạn chuyển tiếp, có thể căn cứ vào thời điểm có quyết định giao đất, cho thuê đất, thời điểm kí hợp đồng BT hoặc thời điểm bàn giao công trình, tùy từng trường hợp.
HoREA cũng đề xuất không thu bổ sung tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với khoảng thời gian chưa được tính nghĩa vụ tài chính nếu người sử dụng đất không có vi phạm pháp luật về đất đai. Theo hiệp hội, quy định chuyển tiếp cần làm rõ để tránh phát sinh nghĩa vụ tài chính bất lợi đối với các trường hợp đã thực hiện dự án theo cơ chế trước đó.
Ngoài ra, HoREA kiến nghị xem xét miễn, giảm tiền sử dụng đất và tiền thuê đất đối với dự án nhà ở cho thuê được đầu tư bằng nguồn vốn tư nhân, hướng đến người có thu nhập trung bình và thấp.
Trong văn bản, hiệp hội cũng đề cập trường hợp một khu đất rộng hơn 16ha tại khu vực gần sông Đồng Nai, phường Long Trường, TP.HCM, bị sạt lở hoàn toàn xuống sông và kiến nghị bổ sung cơ chế xử lí giấy chứng nhận khi thửa đất bị hủy hoại, không thể khôi phục do thiên tai hoặc các nguyên nhân tương tự.
Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) dự kiến có hiệu lực từ ngày 1/3/2027. HoREA lưu ý, nếu luật được thông qua theo lộ trình này, các cơ quan có thẩm quyền và địa phương sẽ có khoảng ba tháng để chuẩn bị, ban hành các văn bản quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành.
