Minh bạch về pháp lí, đầu tư về công nghệ để tạo động lực mới cho bất động sản nghỉ dưỡng Việt Nam

Hệ thống pháp luật còn thiếu đồng bộ

Chiều 26/8, tại Cung hội nghị Quốc tế Ariyana, TP. Đà Nẵng, dưới sự chỉ đạo của Bộ Xây dựng, Báo Xây dựng tổ chức diễn đàn “Bất động sản Du lịch nghỉ dưỡng Việt Nam 2026”.

Diễn đàn là dịp để cơ quan quản lí nhà nước, các chuyên gia, hiệp hội, doanh nghiệp và nhà đầu tư cùng trao đổi, nhận diện những khó khăn, vướng mắc; đồng thời đề xuất các giải pháp nhằm thúc đẩy thị trường bất động sản du lịch nghỉ dưỡng phát triển lành mạnh, hiệu quả và bền vững.

Trong hơn 15 năm qua, bất động sản du lịch nghỉ dưỡng đã góp phần hình thành nhiều trung tâm du lịch lớn như Đà Nẵng, Khánh Hòa, Phú Quốc, Quảng Ninh, Bình Thuận, Bà Rịa - Vũng Tàu, Huế, Quảng Nam…

Nhiều tập đoàn lớn trong nước và quốc tế đã đầu tư hàng trăm nghìn tỉ đồng xây dựng hệ thống khách sạn, resort, khu vui chơi giải trí, sân golf, bến du thuyền, trung tâm hội nghị, tạo động lực phát triển kinh tế địa phương.

Thực tế cho thấy, tại nhiều địa phương, khi một khu du lịch nghỉ dưỡng quy mô lớn được hình thành đã kéo theo sự phát triển đồng bộ của giao thông, thương mại, dịch vụ, logistics, lao động, đào tạo nghề và các ngành kinh tế liên quan.

Bất động sản du lịch nghỉ dưỡng cũng là một trong những lĩnh vực có khả năng thu hút mạnh mẽ dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI), đặc biệt trong các phân khúc khách sạn cao cấp, khu nghỉ dưỡng biển, khu vui chơi giải trí tổng hợp và du lịch sinh thái.

Ông Vương Duy Dũng - Phó Cục trưởng cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) - cho biết, trong quý II/2026, cả nước có 9 dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư, bên cạnh đó, có 4 dự án được cấp phép xây dựng mới với quy mô khoảng 1.807 căn hộ du lịch, 942 căn biệt thự du lịch, bằng 133,3% so với quý I/2026.

Trên cả nước hiện đang có 47 dự án đang triển khai xây dựng với quy mô khoảng 21.456 căn hộ du lịch, 3.865 căn biệt thự du lịch. Trong quý, có 3 dự án đã hoàn thành xây dựng, bằng 300,0% so với quý I/2026 và bằng 75,0% so với cùng kỳ năm 2025.

Đại diện Bộ Xây dựng cho biết, trong quý II/2026, thị trường bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng tiếp tục phục hồi và có sự phân hóa giữa các địa phương.

So với quý I/2026, mặt bằng giá bán nhìn chung cơ bản ổn định, nhiều dự án hầu như không có biến động về giá. Thanh khoản và giao dịch chủ yếu tập trung tại các dự án có pháp lý đầy đủ, vị trí thuận lợi, được vận hành bởi các thương hiệu uy tín.

Tuy nhiên, dù có tiềm năng rất lớn, thị trường bất động sản du lịch nghỉ dưỡng vẫn đang đối mặt với nhiều khó khăn.

TS. Nguyễn Văn Khôi - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam - nhận định: Hệ thống pháp luật còn thiếu đồng bộ, các quy định liên quan hiện nay nằm rải rác trong Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Du lịch, Luật Xây dựng, Luật Đầu tư, Luật Quy hoạch…

Một số loại hình mới như condotel, resort villa, shophouse du lịch, bất động sản chăm sóc sức khỏe, bất động sản nghỉ dưỡng kết hợp y tế, nghỉ dưỡng sinh thái, nghỉ dưỡng nông nghiệp… vẫn chưa được quy định đầy đủ và thống nhất. Điều này làm cho doanh nghiệp, nhà đầu tư và cơ quan quản lí địa phương gặp nhiều lúng túng trong triển khai thực hiện.

Không những vậy, công tác quy hoạch còn bất cập; một số địa phương phát triển nóng, chưa bám sát nhu cầu thị trường, dẫn đến mất cân đối cung - cầu. Có nơi thiếu sản phẩm du lịch chất lượng cao nhưng lại dư thừa căn hộ nghỉ dưỡng. Một số dự án được phê duyệt nhưng kết nối hạ tầng giao thông, cấp điện, cấp nước, xử lý môi trường chưa đồng bộ.

Sau giai đoạn thị trường bất động sản gặp khó khăn, nhiều doanh nghiệp du lịch nghỉ dưỡng vẫn đang chịu áp lực lớn về dòng tiền. Khả năng tiếp cận tín dụng còn hạn chế, đặc biệt đối với các dự án có thời gian thu hồi vốn dài.

Trong khi đó, các kênh huy động vốn dài hạn như quỹ đầu tư bất động sản (REIT), quỹ hưu trí, bảo hiểm, trái phiếu dự án chuyên biệt vẫn chưa phát triển tương xứng.

Theo ông Khôi, nhà đầu tư trong và ngoài nước luôn đặt yếu tố ổn định chính sách, minh bạch pháp lí và khả năng dự báo của môi trường đầu tư lên hàng đầu. Bất kỳ sự thay đổi đột ngột nào về cơ chế, thủ tục hành chính hoặc quy hoạch đều có thể làm tăng chi phí và rủi ro đầu tư.

Nhận diện xu hướng thế giới

Theo ông Phạm Quang Vinh - Nguyên Thứ trưởng Bộ Ngoại giao, nguyên Đại sứ Việt Nam tại Hoa Kỳ - thì Việt Nam và thế giới bước vào giai đoạn biến động lớn và phức tạp, tái định hình các chuỗi giá trị, cùng với điều chỉnh các xu hướng tiêu dùng và chuyển dịch các dòng tiền đầu tư.

Xu hướng chung của thế giới và khu vực là minh bạch, ổn định, tin cậy và hệ sinh thái tích hợp, xanh, bền vững để phù hợp với nhu cầu mới về du lịch và đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng. Điều này đòi hỏi Việt Nam cần bắt kịp xu thế, hay đổi tư duy để tạo hiệu quả chất lượng cao và bền vững hơn.

Theo ông Vinh, trong khu vực, có nhiều mô hình thành công để chúng ta học hỏi. Đó là Singapore với đỉnh cao về quy hoạch tích hợp và minh bạch pháp lí. Singapore thành công rực rỡ với Marina Bay Sands và Resorts World Sentosa; bài học là kết hợp bất động sản nghỉ dưỡng với MICE (hội nghị, triển lãm), mua sắm cao cấp và giải trí có điều kiện để tối ưu hóa doanh thu/m² đất.

Nước này cũng minh bạch cơ chế sở hữu, quy định rõ ràng về quyền sở hữu (99 năm hoặc vĩnh viễn), quy trình cấp phép và chuyển nhượng công khai, tạo niềm tin tuyệt đối cho các quỹ đầu tư (REITs) và cá nhân quốc tế.

Thái Lan thành công với mô hình Visa bất động sản, linh hoạt pháp lý và đa dạng hóa phân khúc. Nước này áp dụng mô hình cho thuê dài hạn (Leasehold 30 năm + gia hạn) hoặc cấu trúc sở hữu căn hộ cho người nước ngoài (khống chế 49% diện tích sàn) rõ ràng, giúp thu hút làn sóng mua bất động sản nghỉ dưỡng tại Phuket, Pattaya, Samui.

Người Thái cũng thành công với việc phát triển làng hưu trí - du lịch y tế (Medical Tourism), kết hợp bất động sản nghỉ dưỡng với hệ thống chăm sóc sức khỏe chất lượng cao và visa hưu trí dài hạn (Long-stay Visa), tạo ra dòng cầu lưu trú dài hạn vững chắc.

Tại Indonesia, thiên đường Bali thành công với việc bảo tồn di sản và phân vùng phát triển (Zoning). Theo đó, Bali quy định rất rõ khu vực phát triển resort cao cấp (Nusa Dua), khu vực giữ gìn văn hóa/nghệ thuật (Ubud) và khu vực đời sống đêm (Kuta/Canggu). Tầng cao xây dựng bị khống chế (không cao hơn cây dừa) để giữ cảnh quan tự nhiên.

Họ có cơ chế Hak Pakai (quyền sử dụng) cho phép người nước ngoài sở hữu bất động sản trực tiếp dưới dạng quyền sử dụng đất, tháo gỡ điểm nghẽn về pháp lí đất đai cho nhà đầu tư. Đồng thời, loại bỏ khai thác bất động sản lưu trú lậu để bảo đảm quyền lợi của các nhà đầu tư BĐS chính quy.

Với Malaysia, điểm nhấn thành công là việc thu hút dòng vốn cá nhân qua chính sách lưu trú, định cư. Chương trình MM2H (Malaysia My Second Home) kết hợp việc bán bất động sản cao cấp với quyền cư trú dài hạn cho người nước ngoài có chứng minh tài chính, tạo nguồn cầu cho các dự án nghỉ dưỡng ven biển tại Penang, Johor hay Langkawi.

Đồng thời, nước này cũng đi đầu trong việc bắt buộc các resort và dự án bất động sản lớn áp dụng chứng chỉ GBI (Green Building Index) để tiết kiệm năng lượng và giảm thiểu tác động môi trường.

Hoàn thiện thể chế, ứng dụng công nghệ để phát triển bất động sản nghỉ dưỡng ở Việt Nam trong giai đoạn mới

Từ những vướng mắc hiện tại, TS. Nguyễn Văn Khôi - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam - kiến nghị nhiều giải pháp để khơi thông thị trường bất động sản du lịch nghỉ dưỡng trong giai đoạn mới.

Theo đó, cần rà soát toàn bộ hệ thống pháp luật liên quan đến bất động sản du lịch nghỉ dưỡng để đồng bộ, thống nhất giữa các luật; bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của nhà đầu tư; xác định rõ cơ chế sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất và quyền tài sản đối với từng loại hình sản phẩm; ban hành khung pháp lý đầy đủ cho các mô hình bất động sản du lịch mới.

Đặc biệt, cần nghiên cứu xây dựng chương riêng hoặc nghị định chuyên ngành về bất động sản du lịch nghỉ dưỡng.

Theo ông Khôi, nhà đầu tư cần nhất là sự ổn định; do đó mọi thay đổi về chính sách cần có lộ trình phù hợp, đánh giá tác động đầy đủ và tham vấn doanh nghiệp trước khi ban hành. Tiếp tục cắt giảm thủ tục hành chính, rút ngắn thời gian phê duyệt dự án, tăng cường phân cấp, phân quyền gắn với trách nhiệm người đứng đầu.

Để hạn chế tình trạng dư thừa nguồn cung, thanh khoản thấp hoặc bỏ hoang sau đầu tư, mọi dự án cần được đánh giá kỹ về nhu cầu khách du lịch, công suất khai thác, hiệu quả vận hành, năng lực hạ tầng, tác động môi trường.

Chủ tịch VNREA cũng nhận định, khoa học công nghệ, đổi mới sáng tạo và chuyển đổi số là xu hướng tất yếu của ngành du lịch và bất động sản hiện đại.

Do đó, các doanh nghiệp cần ứng dụng trí tuệ nhân tạo (AI), dữ liệu lớn (Big Data), Internet vạn vật (IoT), Blockchain, mô hình số hóa vận hành tài sản, hệ thống quản trị thông minh… để tiến tới xây dựng hệ sinh thái du lịch số, bất động sản số và nền tảng giao dịch minh bạch.

Ngoài ra, ông cũng kiến nghị mở rộng thu hút đầu tư nước ngoài, khuyến khích các tập đoàn quốc tế tham gia; phát triển bất động sản xanh và phát triển bền vững. Các dự án mới cần ưu tiên tiết kiệm năng lượng, sử dụng vật liệu thân thiện môi trường, giảm phát thải carbon, bảo tồn cảnh quan thiên nhiên, bảo tồn văn hóa bản địa.

Ở góc độ quản lý địa phương, ông Lê Quang Nam - Phó chủ tịch UBND TP. Đà Nẵng - cho rằng đối với thị trường bất động sản du lịch nghỉ dưỡng, giai đoạn phát triển tới cần tập trung vào ba yêu cầu chính.

Thứ nhất, bảo đảm cơ sở pháp lí rõ ràng, công khai và minh bạch. Mỗi dự án phải xác định rõ tính chất sản phẩm, mục đích sử dụng đất, điều kiện đầu tư xây dựng, cơ chế quản lí vận hành, quyền và nghĩa vụ của nhà đầu tư, khách hàng và đơn vị khai thác. Đây là nền tảng để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các bên và củng cố niềm tin của thị trường.

Thứ hai, phát triển dự án phải gắn với quy hoạch, hạ tầng và khả năng đáp ứng của đô thị. Đối với một đô thị biển như Đà Nẵng, việc khai thác lợi thế cảnh quan phải đi đôi với bảo vệ môi trường, bảo đảm giao thông, cấp thoát nước, xử lý chất thải, phòng cháy chữa cháy, không gian công cộng và khả năng thích ứng với biến đổi khí hậu.

Thứ ba, cạnh tranh phải dựa trên chất lượng sản phẩm, năng lực vận hành và bản sắc điểm đến. Thành phố mong muốn các nhà đầu tư phát triển những dự án có mô hình kinh doanh khả thi, được vận hành chuyên nghiệp; kết nối nghỉ dưỡng với văn hóa, thể thao, chăm sóc sức khỏe, hội nghị, sự kiện, vui chơi giải trí và kinh tế ban đêm. Một dự án tốt không chỉ tạo doanh thu cho doanh nghiệp mà còn phải đóng góp cho chất lượng đô thị, du lịch và đời sống của người dân.

Từ kinh nghiệm của thế giới và khu vực, ông Phạm Quang Vinh cũng đưa ra nhiều kiến nghị cho nhà quản lí và doanh nghiệp. Theo ông, minh bạch, thuận lợi pháp lý về sở hữu, tài chính vẫn là điều kiện tiên quyết. Đồng thời, nên kết hợp quyền lưu trú dài hạn với đầu tư tài sản (visa++).

Ngoài ra, cần tạo ra hệ sinh thái tích hợp đầu tư, du lịch, nghỉ dưỡng như tổ hợp điểm đến đa trải nghiệm (Integrated Destination); tạo môi trường đầu tư tin cậy, xanh, bền vững, vận hành chuẩn và hiệu quả.

Chúng ta cũng cần thay đổi tư duy thu hút đầu tư từ “bán” sang “hợp tác chiến lược” từ đầu với hệ sinh thái bất động sản, du lịch và các dịch vụ; tạo ra các phân khúc sản phẩm chuyên biệt, hấp dẫn.