Mục tiêu 1 triệu căn nhà ở xã hội đến 2030 vẫn là một thách thức

Vướng mắc thủ tục

Theo báo cáo của các địa phương, tính đến ngày 18.5.2023, trong giai đoạn 2021-2025, đã hoàn thành 41 dự án NƠXH khu vực đô thị, quy mô xây dựng khoảng 19.516 căn; đang tiếp tục triển khai 294 dự án, với quy mô xây dựng khoảng 288.499 căn. Số lượng NƠXH vẫn quá ít so với nhu cầu của người dân.

Thời gian qua, Thủ tướng đã liên tục chỉ đạo các cơ quan liên quan xây dựng đề án "Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn NƠXH cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 - 2030". Tuy nhiên, các chuyên gia cho rằng mục tiêu tối thiểu 1 triệu căn hộ NƠXH đến năm 2030 là khá thách thức, bởi đang vướng 2 vấn đề lớn là vốn và thủ tục.

Trao đổi với phóng viên Một Thế Giới, ông Phạm Thanh Tuấn, chuyên gia pháp lý BĐS, Giám đốc pháp chế Công ty cổ phần Phát triển và kinh doanh BĐS WeLand cho hay, các ưu đãi cho các chủ đầu tư dự án NƠXH chưa thực chất và nhiều ưu đãi hướng đến người mua hơn là chủ đầu tư.

Ông Tuấn dẫn ví dụ, việc miễn tiền sử dụng đất thực chất là ưu đãi cho người mua, tiền đó không tính vào giá bán nên người mua được hưởng; biên lợi nhuận chỉ 10% và giá bán nhà ở xã hôi thường do UBND tỉnh xác định (thường giao cho Sở Xây dựng) và thời gian kéo dài. Do đó, quy định pháp lý này chưa thực sự tạo được sự hấp dẫn cho các chủ đầu tư xây dựng dự án NƠXH.

Ông Phạm Thanh Tuấn cũng chia sẻ, một số thủ tục ở dự án NƠXH nếu so với nhà ở thương mại thì còn phức tạp hơn. Ví dụ, trong việc quy hoạch, khi đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư dự án có sử dụng đất trong dự án nhà ở thương mại thì chỉ cần có quy hoạch phân khu 1/2.000 hoặc 1/5.000 là có thể đấu thầu theo điều 11 của Nghị định 25. Tuy nhiên, đối với dự án NƠXH thì điều kiện để đấu thầu là phải có quy hoạch chi tiết 1/500.

“Trong khi đó, từ quy hoạch phân khu đến khi có quy hoạch chi tiết là một quá trình rất dài, không phải doanh nghiệp nào cũng đủ sức theo được. Thậm chí trách nhiệm thực hiện quy hoạch này là thuộc về nhà nước”, ông Tuấn nêu.

Để khắc phục bất cập này, hiện nay, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã có quy định cụ thể hơn về chính sách giao đất, cho thuê đất, miễn giảm tiền sử dụng đất để thực hiện dự án NƠXH.

TS Lê Xuân Nghĩa cho hay, về mặt thủ tục đối với dự án NƠXH phải mất từ 3 – 5 năm để hoàn tất thủ tục hành chính cho đến khi có được quyết định cấp giấy phép xây dựng, số lượng thủ tục, giấy tờ gấp đôi so với dự án nhà ở thương mại.

Ngoài ra, ông Nghĩa cũng đề cập đến các vấn đề về tỷ lệ đất, quy hoạch đất, bố trí đất cho dự án NƠXH chưa đáp ứng (điển hình như bài học lớn về những dự án NƠXH ở ngoại thành bán mấy chục lần không có ai mua); rồi việc quy định chủ đầu tư chỉ được hưởng tối đa 10% lợi nhuận là những yếu tố khiến không mấy chủ đầu tư mặn mà với việc xây dựng NƠXH.

Các chuyên gia cũng cho biết còn hàng loạt vướng mắc liên quan đến trình tự, thủ tục mua, thuê NƠXH như: Thủ tục mua bán NƠXH phức tạp, các đối tượng được mua NƠXH phải thỏa mãn nhiều tiêu chí, điều kiện, tốn nhiều công sức, thời gian để có được các giấy tờ xác nhận; vấn đề phê duyệt giá bán trần mất nhiều thời gian, làm chậm thời gian mở bán; hoạt động thanh tra, kiểm tra phức tạp; nguy cơ trục lợi chính sách… chưa được giải quyết.

Lãi suất chưa hấp dẫn

Còn về vấn đề vốn để thúc đẩy mục tiêu tối thiểu 1 triệu căn NƠXH đến năm 2030, ông Nghĩa cho hay Chính phủ đã giao Ngân hàng Nhà nước triển khai gói tín dụng 120.000 tỉ đồng.

“Thực tế mức lãi suất 8,7% dành cho chủ đầu tư, 8,2% dành cho người mua nhà là chưa hấp dẫn. Sau hơn 1 tháng triển khai trên toàn quốc hiện chỉ có 100 dự án được cấp phép đầu tư xây dựng. Tuy nhiên đến thời điểm này thì các ngân hàng chưa thể giải ngân”, ông Nghĩa nói.

Ông Nghĩa cũng cho hay, nhiều địa phương chưa thể công bố danh mục dự án được hưởng ưu đãi do đang tiếp tục rà soát. Trong số những dự án mà địa phương đã rà soát và gửi về Bộ Xây dựng thì có nhiều dự án chưa đáp ứng được các điều kiện, tiêu chí về tính pháp lý.

TS Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế trưởng của BIDV cho rằng đang thiếu nguồn vốn tài trợ bền vững cho phân khúc NƠXH. Đa số các dự án NƠXH tính đến thời điểm hiện nay được đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn công, một số dự án do tư nhân thực hiện; đồng thời, chủ đầu tư cũng khó tiếp cận nguồn vốn vay ngân sách do việc bố trí cho các dự án NƠXH là rất ít.

Giải pháp nào gỡ vướng?

Bình luận về câu chuyện triển khai 1 triệu căn NƠXH, TS Vũ Đình Ánh, nguyên Phó viện trưởng Viện Quản lý giá (Bộ Tài chính) cho rằng “chúng ta đang loay hoay trong câu chuyện gỡ vướng. Tôi khẳng định rằng, chắc chắn không gỡ được và càng gỡ sẽ càng vướng”.

Theo ông Ánh, về thời gian, hiện chỉ còn khoảng 5-6 năm thực hiện đề án 1 triệu căn. Ông Ánh dự tính tổng số tiền đầu tư khoảng 1 triệu tỉ đồng, mà triển khai trong 5- 6 năm với cách thức quản lý, triển khai như hiện tại là không thể thực hiện.

“Chúng ta chưa giải quyết được vấn đề căn cốt nhất trong chương trình NƠXH là mua-bán. Kéo theo câu chuyện tín dụng, vay thì không có tiền. Chúng ta đang làm chính sách cho người thu nhập thấp nhưng đối tượng hướng đến lại là những người không thu nhập thấp, bởi vậy, không ngạc nhiên khi thấy nhiều người lái ô tô đi mua NƠXH", TS Ánh nói.

TS Lê Xuân Nghĩa cho rằng khi đã được quy hoạch làm NƠXH thì phải bỏ thủ tục định giá và xin miễn thuế quyền sử dụng đất; bỏ quy định về lợi nhuận tối đa đối với các doanh nghiệp phát triển NƠXH. Thay vào đó là ban hành khung giá cho NƠXH phù hợp với từng địa phương như kinh nghiệm của Trung Quốc.

“Trong ba tiêu chí hiện nay đối với người được mua NƠXH thì tiêu chí về hộ khẩu nên áp dụng cho cả các trường hợp tạm trú. Tiêu chí về thu nhập do ngân hàng thẩm định; đồng thời lãi suất cho vay đối với các chủ đầu tư thì áp dụng theo phương thức lãi suất thị trường trừ 2%, còn đối với người mua nhà thì bằng lãi suất thị trường trừ 5% (và phần 5% giảm trừ này do ngân sách tài trợ trực tiếp cho các ngân hàng thương mại”, ông Nghĩa nêu.