Thời sự

Nhà ở cho thuê, làm gì để trở thành trụ cột của quốc gia?Bài cuối: Chuyển từ mua sang thuê nhà để ở - xu hướng cho người có thu nhập thấp?

Nam Phong •

Trong tư duy của số đông người Việt Nam vẫn cố hữu một suy nghĩ "phải sở hữu" bằng được một căn nhà. Tuy nhiên, việc không cần sở hữu nhà, mà chuyển sang đi thuê nhà để ở, lại đang là xu hướng của không ít người trẻ tuổi. Thêm vào đó, giá nhà, đất tại các khu đô thị, thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM… quá cao, khiến bài toán sở hữu nhà càng khó giải – nhất là với công nhân, người có thu nhập thấp.

Để làm rõ hơn về những vướng mắc pháp lí, tâm lí xã hội cũng như bức tranh thực tế của thị trường nhà ở cho thuê; PV Một Thế Giới đã có cuộc trao đổi sâu với ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) và ông Matthew Powell - Giám đốc, Savills Hà Nội.

Giữ lại quyền sở hữu chung cư không xác định thời hạn

- Thưa ông, tư duy "an cư lạc nghiệp" gắn liền với việc phải sở hữu một căn nhà đã bám rễ rất lâu trong tâm thức người Việt. Tuy nhiên, trước áp lực giá nhà đất quá cao tại Hà Nội hay TP.HCM, việc chuyển hướng sang thuê nhà đang trở thành lựa chọn của nhiều người trẻ và người thu nhập thấp. Ông nhìn nhận thế nào về thực trạng này dưới lăng kính pháp lý về sở hữu nhà chung cư hiện nay?

Ông Lê Hoàng Châu: Từ rất lâu, trong tư duy của số đông người VN vẫn cố hữu một suy nghĩ phải sở hữu một căn nhà. Tuy nhiên, trong bối cảnh hiện nay, việc sở hữu hay không cần sở hữu nhà, mà chuyển sang đi thuê nhà để ở, lại là xu hướng của không ít người trẻ tuổi (xu hướng này thường xuất hiện ở các nước phương Tây từ lâu). Thêm vào đó, giá nhà đất tại các khu đô thị, thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM… quá cao, khiến cho việc sở hữu nhà càng là bài toán khó giải – nhất là với CNLĐ, người có thu nhập thấp.

Tuy nhiên, khi bàn về chuyện sở hữu nhà chung cư, Hiệp hội đề nghị “dự thảo Luật Nhà ở” không quy định sở hữu nhà chung cư có thời hạn để người dân yên tâm. Cụ thể, chúng tôi đề nghị không chỉ quy định sở hữu nhà chung cư có thời hạn theo thời hạn sử dụng (tuổi thọ) nhà chung cư, mà cần phải giữ lại quy định “sở hữu nhà chung cư không xác định thời hạn gắn liền với quyền sử dụng đất ổn định lâu dài” để người dân yên tâm.

Việc Bộ Xây dựng đề xuất xác lập và chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư theo tuổi thọ công trình chưa bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất của hệ thống pháp luật, chưa bảo đảm tính ổn định của pháp luật nhà ở, chưa phù hợp với thực tiễn nước ta và chưa lường hết hệ quả có thể làm cho chủ sở hữu nhà chung cư có tâm lý bất an.

“

Việc Bộ Xây dựng đề xuất xác lập và chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư theo tuổi thọ công trình chưa bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất của hệ thống pháp luật, chưa bảo đảm tính ổn định của pháp luật nhà ở, chưa phù hợp với thực tiễn nước ta và chưa lường hết hệ quả có thể làm cho chủ sở hữu nhà chung cư có tâm lý bất an.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA

- Ý kiến kết luận trước đây của Ủy ban Thường vụ Quốc hội ra sao về vấn đề này, thưa ông?

Ông Lê Hoàng Châu: Vấn đề này từng được đặt ra khi soạn thảo Luật Nhà ở năm 2023. Tại thời điểm đó, Ủy ban Thường vụ Quốc hội khóa XV tại phiên họp ngày 17/3/2023 đã cho ý kiến kết luận không tán thành quy định sở hữu nhà chung cư có thời hạn vì cho rằng can thiệp quyền sở hữu tài sản của người dân.

Ủy ban Pháp luật của Quốc hội cũng từng đánh giá nhà ở là tài sản lớn của người dân, việc quy định sở hữu nhà chung cư có thời hạn khiến cho quyền sở hữu không được xác lập ổn định, phụ thuộc vào quyết định hành chính và tác động tiêu cực đến thị trường vốn đang gặp nhiều khó khăn. Quy định này có thể dẫn tới mất cân đối cung - cầu nhà ở, người dân tăng mua đất thay vì mua căn hộ chung cư và làm giá nhà đất tăng cao. Do đó, kết luận của Ủy ban Thường vụ Quốc hội vẫn còn nguyên giá trị.

- Theo góc nhìn của HoREA, pháp luật nên định hình các trường hợp sở hữu nhà chung cư ra sao để vừa đảm bảo an toàn, vừa giúp người dân ổn định tâm lý?

Tại Bắc Ninh, Dự án NOXH Evergreen Bắc Giang tại phường Nếnh với 7.500 căn, có vị trí gần các khu công nghiệp lớn như Quang Châu, Đình Trám và Vân Trung, ngoài ra Bắc Ninh cũng đang triển khai nhiều dự án NOXH, bán và cho thuê khác nhằm đáp ứng nhu cầu thị trường. Ảnh NP

Ông Lê Hoàng Châu: Chúng ta cần quy định 2 trường hợp sở hữu nhà chung cư rõ ràng. Một là trường hợp quyền sở hữu nhà chung cư không xác định thời hạn gắn liền với đất ở ổn định lâu dài. Hai là trường hợp quyền sở hữu nhà chung cư có thời hạn theo hợp đồng mua bán nhà ở có thời hạn hoặc gắn liền với đất ở có thời hạn.

Khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng hoặc bị hư hỏng, có nguy cơ sập đổ, UBND cấp tỉnh phải chỉ đạo kiểm định để quyết định gia hạn, phá dỡ, cải tạo hoặc xây dựng lại. Cần sử dụng cụm từ "không còn giá trị pháp lí" thay cho "chấm dứt" đối với Giấy chứng nhận khi nhà chung cư bị phá dỡ để đảm bảo tính đồng bộ. Việc thiết kế linh hoạt như vậy sẽ vừa giữ được tính ổn định của pháp luật, vừa bảo vệ quyền lợi chính đáng và mang lại sự an tâm cho người dân.

Lối thoát tài chính khả thi cho người thu nhập thấp

- Thưa ông, xu hướng thuê nhà suốt đời vốn rất phổ biến tại các nước phương Tây từ lâu và nay đang manh nha rõ nét ở các đô thị lớn của Việt Nam. Dưới góc nhìn phân tích thị trường của Savills, phân khúc bất động sản cho thuê hiện có đủ nguồn cung và sức hấp dẫn để đỡ đầu cho xu hướng dịch chuyển này hay chưa?

Ông Matthew Powell: Nhu cầu thuê nhà tại các đô thị lớn hiện nay là rất lớn và đã tồn tại trong thời gian dài. Tuy nhiên, nguồn cung nhà ở cho thuê hiện chủ yếu vẫn do người dân tự phát triển, trong khi số lượng dự án được đầu tư bài bản dành riêng cho mục đích cho thuê chưa nhiều.

Thực tế cho thấy thị trường vẫn thiếu các sản phẩm nhà ở cho thuê được quy hoạch và vận hành đồng bộ, đáp ứng tốt các yêu cầu về tiện ích, an ninh, an toàn và chất lượng sống. Tại nhiều khu công nghiệp, phần lớn người lao động vẫn đang thuê nhà tại các khu dân cư lân cận thay vì được tiếp cận các dự án nhà ở cho thuê được phát triển chuyên biệt.

Do đó, có thể nói nhu cầu là rất rõ ràng, nhưng nguồn cung nhà ở cho thuê được phát triển bài bản hiện vẫn còn hạn chế so với nhu cầu của thị trường.

“

Nguồn cung nhà ở cho thuê hiện chủ yếu vẫn do người dân tự phát triển, trong khi số lượng dự án được đầu tư bài bản dành riêng cho mục đích cho thuê chưa nhiều.

Ông Matthew Powell - Giám đốc, Savills Hà Nội

- Xét về bài toán kinh tế, nhiều người cho rằng dồn tiền mua nhà rồi chịu áp lực nợ vay là kém tối ưu hơn việc đi thuê và đem vốn đi đầu tư. Tuy nhiên, với mặt bằng giá thuê nhà tại đô thị cũng đang tăng cao, đại diện Savills đánh giá như thế nào về điểm cân bằng tài chính giữa "đi thuê" và "sở hữu" đối với người có thu nhập trung bình - thấp?

Ông Matthew Powell: Hiện nay, giá bán căn hộ trên thị trường sơ cấp và thứ cấp vẫn đang ở mức cao, trong khi nguồn cung nhà ở vừa túi tiền còn thiếu. Trong bối cảnh đó, không phải người lao động nào cũng có điều kiện tiếp cận việc sở hữu nhà ngay lập tức.

Từ góc độ nhu cầu thực tế, chúng tôi nhận thấy nhiều người lao động hiện có nhu cầu về các sản phẩm nhà ở cho thuê ổn định, với chi phí phù hợp, có đầy đủ tiện ích cơ bản để có thể an cư và phát triển cuộc sống lâu dài. Đối với nhóm đối tượng này, nhà ở cho thuê có thể là một giải pháp đáp ứng nhu cầu trước mắt.

Nhu cầu thuê nhà tại các đô thị, các khu công hiện nay là rất lớn và đã tồn tại trong thời gian dài. Tuy nhiên, nguồn cung nhà ở cho thuê hiện chủ yếu vẫn do người dân tự phát triển, trong khi số lượng dự án được đầu tư bài bản dành riêng cho mục đích cho thuê chưa nhiều. Ảnh: NP

Đồng thời, việc phát triển các mô hình nhà ở xã hội cho thuê cũng có thể giúp người dân có thêm cơ hội tiếp cận nhà ở, ổn định cuộc sống trước khi tính đến khả năng sở hữu trong tương lai.

- Tại các thị trường quốc tế mà Savills nghiên cứu, mô hình nhà ở cho thuê dài hạn do các tổ chức/doanh nghiệp vận hành chuyên nghiệp (Institutional Residential) rất thành công. Mô hình này liệu có khả thi và đang được các nhà đầu tư đón nhận để giải quyết bài toán nhà ở cho người thu nhập thấp tại Việt Nam trong thời gian tới không?

Ông Matthew Powell: Qua nghiên cứu kinh nghiệm quốc tế, chúng tôi nhận thấy mô hình nhà ở cho thuê đã được phát triển khá phổ biến tại nhiều quốc gia. Một số nước như Singapore, Hàn Quốc, Anh hay các thị trường phát triển khác đều có các chính sách và quỹ nhà ở nhằm hỗ trợ cung cấp sản phẩm phù hợp cho nhiều nhóm đối tượng khác nhau.

Đối với Việt Nam, thời gian gần đây đã xuất hiện nhiều tín hiệu tích cực như việc mở rộng đối tượng tiếp cận nhà ở xã hội, chuẩn bị thêm quỹ đất và triển khai các dự án quy mô lớn có tích hợp nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền và nhà ở tái định cư. Bên cạnh đó, các định hướng về tín dụng và phát triển hạ tầng cũng đang tạo điều kiện thuận lợi hơn cho việc phát triển các loại hình nhà ở này.

Chúng tôi kì vọng trong thời gian tới nguồn cung nhà ở xã hội phục vụ cả nhu cầu bán và cho thuê sẽ tiếp tục gia tăng. Tuy nhiên, để các mô hình nhà ở cho thuê chuyên nghiệp phát triển hiệu quả vẫn cần sự hỗ trợ đồng bộ từ chính sách, quỹ đất, hạ tầng và các chủ đầu tư có năng lực tham gia thị trường.

Xin trân trọng cảm ơn ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA và ông Matthew Powell - Giám đốc, Savills Hà Nội đã dành thời gian trả lời cuộc phỏng vấn này!