Gỡ điểm nghẽn pháp lí, khơi thông thị trường bất động sản
Sau gần 3 năm thi hành Luật Kinh doanh bất động sản 2023, cùng hàng loạt đạo luật mới như Luật Đất đai, Luật Nhà ở có hiệu lực, yêu cầu sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản để bảo đảm tính đồng bộ đang trở nên cấp thiết.
Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) có nhiều điểm tiến bộ nhưng cần tiếp tục hoàn thiện để sát thực tiễn.
Trao đổi với phóng viên Một Thế Giới, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đã phân tích hàng loạt kiến nghị của HoREA, từ quản lí đất nền ngoài dự án, cơ chế đặt cọc, bảo lãnh ngân hàng, chuyển nhượng dự án đến giao dịch điện tử và hoạt động M&A. Qua đó góp ý kiến hoàn thiện hành lang pháp lí, bảo vệ người mua và tạo động lực cho thị trường phát triển minh bạch, bền vững.
Bít khoảng trống pháp lí, bảo vệ người mua
- Thưa ông Lê Hoàng Châu, vì sao HoREA đề nghị mở rộng phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản đối với cả hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngoài dự án?
- Ông Lê Hoàng Châu: Chúng tôi cho rằng dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản vẫn còn một khoảng trống pháp lí cần được khắc phục. Hiện nay, nhiều giao dịch chuyển nhượng đất nền ngoài dự án chưa thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản. Trong khi đây lại là phân khúc tiềm ẩn nhiều rủi ro đối với người dân.
Theo khoản 5 Điều 5 Luật Nhà ở 2023, tại các đô thị loại đặc biệt, loại I, II và III, chủ đầu tư không được phân lô bán nền mà phải xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê. Tuy nhiên, Điều 220 Luật Đất đai 2024 lại cho phép tách thửa nếu đáp ứng các điều kiện về hạ tầng và diện tích tối thiểu. Từ quy định này, trên thực tế đã xuất hiện tình trạng cá nhân hoặc doanh nghiệp "núp bóng" người sử dụng đất để tách thửa, phân lô bán nền nhưng không phải lập dự án bất động sản.
Hệ quả là nhiều giao dịch đất nền ngoài dự án được thực hiện theo pháp luật dân sự, nằm ngoài sự điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản. Không ít trường hợp người dân mua đất rồi phát sinh tranh chấp, thậm chí bị lừa đảo nhưng thiếu cơ chế bảo vệ.
Vì vậy, HoREA kiến nghị mở rộng phạm vi điều chỉnh của Luật đối với cả hoạt động chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất ngoài dự án. Chúng tôi cho rằng đây là giải pháp cần thiết để bịt khoảng trống pháp lí, tăng hiệu quả quản lí nhà nước và bảo vệ tốt hơn quyền, lợi ích hợp pháp của người dân khi tham gia thị trường bất động sản.
- Vì sao HoREA đề nghị cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ phải đăng kí kinh doanh và kê khai nộp thuế?
- Ông Lê Hoàng Châu: Chúng tôi thống nhất với quy định cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ không bắt buộc phải thành lập doanh nghiệp. Tuy nhiên, để bảo đảm công bằng và minh bạch, các trường hợp này vẫn cần đăng kí kinh doanh và kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật.
Đề xuất này xuất phát từ Mục 86 và Mục 168 Phụ lục IV Luật Đầu tư 2025. Trong đó kinh doanh bất động sản và kinh doanh dịch vụ lưu trú đều là ngành, nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện. Vì vậy, dù không thành lập doanh nghiệp, cá nhân kinh doanh quy mô nhỏ vẫn phải được quản lí thông qua cơ chế đăng kí kinh doanh và thực hiện đầy đủ nghĩa vụ thuế.
Theo HoREA, quy định này sẽ góp phần minh bạch hóa thị trường, tạo môi trường cạnh tranh bình đẳng giữa doanh nghiệp và cá nhân, đồng thời hạn chế thất thu ngân sách.
- Thưa ông, HoREA cũng đề xuất cho phép người nước ngoài mua căn hộ lưu trú tại các dự án du lịch nghỉ dưỡng. Vì sao Hiệp hội đưa ra kiến nghị này?
- Ông Lê Hoàng Châu: Chúng tôi cho rằng đây là giải pháp cần thiết để thu hút thêm nguồn vốn đầu tư, phát triển thị trường bất động sản du lịch và góp phần thực hiện mục tiêu tăng trưởng kinh tế trong giai đoạn tới.
Đề xuất này bám sát Nghị quyết số 08-NQ/TW ngày 16/1/2017 của Bộ Chính trị về phát triển du lịch trở thành ngành kinh tế mũi nhọn. Những năm qua, Nghị quyết đã tạo động lực thu hút nhiều tập đoàn lớn đầu tư các khu du lịch nghỉ dưỡng quy mô quốc tế. Đồng thời đưa lượng khách du lịch trong nước và quốc tế tăng mạnh.
.jpg)
HoREA đề nghị sửa khoản 2 Điều 9 của dự thảo Luật theo hướng cho phép cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam được mua, thuê mua căn hộ lưu trú tại các dự án khu du lịch nghỉ dưỡng. Nhưng với số lượng không quá 30% tổng số căn hộ trong một tòa nhà, tương tự quy định tại điểm c khoản 1 Điều 17 và khoản 1 Điều 19 Luật Nhà ở 2023 đối với nhà ở.
Theo chúng tôi, quy định này vừa bảo đảm giới hạn sở hữu của người nước ngoài, vừa tạo thêm nguồn lực cho thị trường bất động sản nghỉ dưỡng, tăng khả năng thu hút FDI và thúc đẩy phát triển ngành du lịch trong dài hạn.
Gỡ điểm nghẽn để khơi thông dòng vốn
- HoREA đề xuất sửa đổi quy định về đặt cọc trong dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản với mục tiêu gì?
- Ông Lê Hoàng Châu: HoREA cho rằng quy định về đặt cọc tại khoản 5 Điều 18 của dự thảo Luật cần được điều chỉnh theo hướng phù hợp hơn với thực tiễn và bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người mua nhà.
Theo dự thảo, chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc tối đa 5% khi dự án đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Tuy nhiên, ở giai đoạn này, chủ đầu tư đã được phép kí hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Khoản 1 Điều 25 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 cũng cho phép chủ đầu tư thu đợt thanh toán đầu tiên lên tới 30% giá trị hợp đồng. Vì vậy, việc tiếp tục khống chế mức đặt cọc 5% ở thời điểm này là không thật sự cần thiết.
HoREA đề xuất cho phép chủ đầu tư được nhận đặt cọc sớm hơn. Khi dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc chấp thuận nhà đầu tư; hoặc có thiết kế cơ sở được cơ quan có thẩm quyền thẩm định và có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất. Mức đặt cọc vẫn không vượt quá 5% giá bán. Đồng thời thỏa thuận phải ghi rõ giá bán hoặc giá thuê mua bất động sản.
Đề xuất này kế thừa định hướng mà Bộ Xây dựng từng đưa ra trong dự thảo Luật Nhà ở năm 2023, khi đề nghị cho phép nhận đặt cọc sau khi dự án có thiết kế cơ sở được thẩm định và có giấy tờ về quyền sử dụng đất.
Theo HoREA, đây là thời điểm chủ đầu tư đã bỏ ra nguồn vốn rất lớn để tạo lập quỹ đất, hoàn tất nhiều thủ tục pháp lí và đang phải vay vốn để triển khai dự án nhưng chưa đủ điều kiện huy động vốn. Khoản đặt cọc tối đa 5% sẽ giúp doanh nghiệp bổ sung dòng tiền. Đồng thời thăm dò nhu cầu thị trường để điều chỉnh sản phẩm và tiến độ đầu tư.
Ở chiều ngược lại, khách hàng cũng được hưởng lợi khi có cơ hội tiếp cận sản phẩm với mức giá ban đầu và được chốt giá ngay trong thỏa thuận đặt cọc, đúng tinh thần quy định tại khoản 5 Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Khi dự án đã có đầy đủ cơ sở pháp lí như trên, rủi ro đối với người mua là rất thấp, nên việc cho phép đặt cọc sớm là giải pháp hợp lí, hỗ trợ doanh nghiệp, vừa bảo đảm quyền lợi của khách hàng.
- HoREA đề xuất sửa đổi quy định về bảo lãnh ngân hàng đối với nhà ở hình thành trong tương lai vì sao?
- Ông Lê Hoàng Châu: HoREA đề nghị kế thừa quy định tại khoản 3 Điều 26 Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Theo đó, người mua nhà được quyền lựa chọn có hoặc không yêu cầu bảo lãnh ngân hàng đối với nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư khi mua nhà ở hình thành trong tương lai.
Theo chúng tôi, đây là quy định hợp lí, hài hòa lợi ích của các bên. Thực tế, để được ngân hàng bảo lãnh, chủ đầu tư phải trả mức phí thường không dưới 2% giá trị hợp đồng mua bán. Khoản chi phí này sẽ được tính vào giá bán nhà và người mua là bên phải gánh chịu.
Trong khi đó, ngân hàng chỉ là đơn vị bảo lãnh, không trực tiếp góp vốn hay đầu tư vào dự án. Luật Các tổ chức tín dụng cũng không cho phép ngân hàng góp vốn kinh doanh bất động sản. Vì vậy, việc bắt buộc bảo lãnh trong mọi trường hợp sẽ làm tăng chi phí giao dịch. Nhưng chưa chắc mang lại thêm giá trị cho những dự án của các chủ đầu tư có năng lực và uy tín.
HoREA cho rằng, đối với nhiều tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản đã khẳng định được thương hiệu trên thị trường, không ít khách hàng sẵn sàng lựa chọn không yêu cầu bảo lãnh ngân hàng để giảm chi phí mua nhà. Quyền lựa chọn này đã được Luật Kinh doanh bất động sản 2023 ghi nhận và cần tiếp tục được giữ lại trong dự thảo Luật sửa đổi.
Bên cạnh đó, hệ thống pháp luật về đầu tư, xây dựng, đất đai và kinh doanh bất động sản hiện ngày càng hoàn thiện. Năng lực tài chính và trách nhiệm của chủ đầu tư cũng được kiểm soát chặt chẽ hơn. Nguy cơ chủ đầu tư không bàn giao nhà đúng cam kết đã giảm đáng kể.
Vì vậy, HoREA đề nghị sửa khoản 3 Điều 20 dự thảo Luật theo hướng vẫn yêu cầu chủ đầu tư có bảo lãnh trước khi bán nhà ở hình thành trong tương lai. Nhưng cho phép người mua được quyền lựa chọn có hoặc không sử dụng bảo lãnh. Tất nhiên là trên cơ sở thỏa thuận bằng văn bản khi kí hợp đồng. Đây là giải pháp bảo đảm quyền tự quyết của khách hàng, vừa góp phần giảm chi phí. Qua đó hỗ trợ thị trường bất động sản phát triển minh bạch và hiệu quả hơn.
- HoREA còn đề xuất bổ sung một chương riêng về kinh doanh quyền sử dụng đất ngoài dự án bất động sản. Vì sao đây là nội dung cần thiết?
- Ông Lê Hoàng Châu: Chúng tôi cho rằng dự thảo Luật cần điều chỉnh đầy đủ cả hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất trong và ngoài dự án bất động sản để bảo đảm tính thống nhất với Điều 220 Luật Đất đai 2024.
Thực tế, Luật Đất đai đã cho phép tách thửa khi đáp ứng các điều kiện về hạ tầng, kết nối giao thông và diện tích tối thiểu. Điều này làm phát sinh hoạt động phân lô, bán nền ngoài dự án. Tuy nhiên, dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản hiện mới điều chỉnh đất trong dự án. Trong khi đất ngoài dự án vẫn thiếu khung pháp lí đầy đủ.
Vì vậy, HoREA đề nghị sửa Chương IV theo hướng bổ sung Mục 2 về kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kĩ thuật ngoài dự án bất động sản. Đồng thời quy định rõ các hình thức giao dịch, điều kiện chuyển nhượng cũng như quyền và nghĩa vụ của bên bán, bên mua.
Theo đề xuất, đất đưa vào giao dịch phải hoàn thành hạ tầng kĩ thuật, có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, không tranh chấp, không bị kê biên. Đồng thời bảo đảm kết nối điện, nước, giao thông và các điều kiện pháp lí khác trước khi chuyển nhượng hoặc cho thuê.
Việc bổ sung các quy định này sẽ giúp Nhà nước quản lí thống nhất mọi hoạt động kinh doanh đất nền. Từ đó khắc phục khoảng trống pháp lí đối với phân lô bán nền ngoài dự án. Quan trọng hơn là tăng cường bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người dân, hạn chế tranh chấp và góp phần minh bạch hóa thị trường bất động sản.
- HoREA đề xuất nới điều kiện chuyển nhượng dự án bất động sản và xử lí dự án đang thế chấp. Vì sao?
- Ông Lê Hoàng Châu: HoREA cho rằng cần sửa điểm e khoản 1 và khoản 3 Điều 30 dự thảo Luật để tháo gỡ các vướng mắc đang tồn tại trong hoạt động chuyển nhượng dự án bất động sản.
Đối với dự án đang thế chấp, chúng tôi đề nghị không bắt buộc phải giải chấp nếu bên nhận chuyển nhượng và bên nhận thế chấp cùng đồng ý, hoặc bên nhận chuyển nhượng chấp nhận kế thừa nghĩa vụ thế chấp. Cách tiếp cận này hoàn toàn phù hợp với khoản 5 Điều 321 Bộ luật Dân sự 2015. Đồng thời thống nhất với khoản 2 Điều 183 và Điều 88 Luật Nhà ở 2023, vốn đã cho phép không phải giải chấp trong một số trường hợp khi các bên có thỏa thuận.
HoREA cũng đề nghị sửa khoản 3 Điều 30 theo hướng không bắt buộc chủ đầu tư phải hoàn thành toàn bộ nghĩa vụ tài chính về đất đai trước khi chuyển nhượng dự án. Thay vào đó, bên nhận chuyển nhượng sẽ kế thừa và tiếp tục thực hiện các nghĩa vụ tài chính còn lại với Nhà nước. Quy định này đã được khoản 3 Điều 29 dự thảo Luật và khoản 3 Điều 39 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 ghi nhận.
Thực tế, Nghị quyết 42/2017/QH14 về xử lí nợ xấu từng áp dụng cơ chế tương tự. Giai đoạn 2017-2023, quy định này đã giúp các tổ chức tín dụng xử lí hiệu quả nhiều dự án bảo đảm, thúc đẩy thị trường M&A bất động sản mà vẫn không làm thất thu ngân sách.
Theo HoREA, việc sửa đổi sẽ tạo điều kiện cho doanh nghiệp chủ động cơ cấu danh mục đầu tư, thúc đẩy hoạt động mua bán, sáp nhập (M&A) dự án minh bạch. Thay vì phải thực hiện các giao dịch "núp bóng" chuyển nhượng cổ phần để thay đổi chủ đầu tư.
Đưa thị trường bất động sản vào kỉ nguyên số
- Thưa ông, HoREA cũng kiến nghị sửa quy định về hợp đồng điện tử và quản lí đội ngũ môi giới bất động sản. Mục tiêu của các đề xuất này là gì?
- Ông Lê Hoàng Châu: Chúng tôi đề nghị sửa khoản 2, khoản 5 Điều 33 và khoản 8, khoản 9 Điều 3 của dự thảo Luật để tạo hành lang pháp lí phù hợp với xu hướng giao dịch số.
Đối với hợp đồng kinh doanh bất động sản, doanh nghiệp có tư cách pháp nhân nên không nhất thiết phải công chứng, chứng thực nếu các bên không có nhu cầu. Riêng các giao dịch lưu trú ngắn hạn trên các nền tảng số như Airbnb, Booking.com, Agoda, Luxstay hoặc Batdongsan.com cần được công nhận giá trị pháp lí khi giao kết bằng phương thức điện tử. Bởi đây là mô hình đang được áp dụng phổ biến trên thực tế.
HoREA cũng đề nghị cho phép hợp đồng điện tử được giao kết không chỉ trên Hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản của Nhà nước, mà còn trên các nền tảng giao dịch điện tử hợp pháp của doanh nghiệp cung cấp dịch vụ, bảo đảm phù hợp với pháp luật về giao dịch điện tử.
Để nâng cao tính minh bạch của thị trường, HoREA đề xuất sửa điểm a khoản 2 Điều 44, bổ sung điều kiện người hành nghề môi giới bất động sản phải được cấp mã số định danh, bên cạnh chứng chỉ hành nghề. Quy định này nên áp dụng sau 12 tháng kể từ khi Luật có hiệu lực, tạo thời gian để Bộ Xây dựng và các địa phương chuẩn bị hạ tầng quản lí.
Theo HoREA, mã số định danh sẽ giúp xây dựng cơ sở dữ liệu thống nhất về đội ngũ môi giới, tăng tính chuyên nghiệp, thuận lợi cho công tác quản lí nhà nước. Từ đó góp phần hạn chế tình trạng môi giới hoạt động không đủ điều kiện, gây rủi ro cho người dân và thị trường.
Xin cảm ơn ông về cuộc trò chuyện sâu sắc và ý nghĩa này.
