Luật Phát triển đô thị sẽ mở đường nào cho ‘siêu đô thị’ TP.HCM?

Tuy nhiên, một vấn đề lớn được đặt ra là luật mới sẽ quan hệ thế nào với Luật Đất đai, Luật Quy hoạch, Luật Nhà ở và hàng loạt luật chuyên ngành đang cùng điều chỉnh hoạt động phát triển đô thị.

Luật Phát triển đô thị: TP.HCM cần gì hơn những cơ chế đặc thù hiện nay?

Sáng 7/8, tại Kỳ họp không thường lệ thứ nhất, Quốc hội khóa XVI xem xét dự án Luật Phát triển đô thị. Dự án hướng tới tạo lập khuôn khổ pháp lý ổn định với các cơ chế đặc thù để thúc đẩy phát triển đô thị lớn và khu kinh tế đặc biệt.

TP.HCM đang đứng trước yêu cầu quản trị một không gian đô thị có quy mô rất lớn, trong khi nhiều vấn đề phát triển không còn nằm gọn trong phạm vi của một lĩnh vực hay một đạo luật.

Theo hồ sơ được Thường trực Ủy ban Pháp luật và Tư pháp thẩm tra ngày 25/7, dự thảo Luật gồm 5 chương và dự kiến 68 điều. Nội dung tập trung vào phạm vi áp dụng, nguyên tắc phân quyền; cơ chế, chính sách thúc đẩy phát triển đô thị đặc biệt; cơ chế đối với khu kinh tế đặc biệt; kiểm soát quyền lực, trách nhiệm giải trình và xử lý chuyển tiếp.

Chính phủ xác định mục tiêu của dự luật là tạo khuôn khổ pháp lý ổn định, đột phá và khả thi cho TP.HCM, đô thị đặc biệt, các thành phố khác và khu kinh tế đặc biệt; tháo gỡ các điểm nghẽn về thể chế, hạ tầng, nguồn lực và tổ chức thực hiện, đồng thời tăng phân cấp, phân quyền.

Hiện một dự án phát triển đô thị có thể cùng lúc liên quan đến pháp luật về quy hoạch, đất đai, đầu tư, xây dựng, nhà ở, môi trường, tài chính và ngân sách. Với các dự án lớn như metro, TOD, chỉnh trang khu dân cư ven kênh rạch hay phát triển không gian ngầm, mỗi khâu lại có quy trình, thẩm quyền và cơ quan xử lý khác nhau.

Khi luật chuyên ngành được xây dựng theo từng lĩnh vực riêng biệt, một đô thị lớn dễ rơi vào tình trạng có đủ luật nhưng thiếu một cơ chế quản trị tổng hợp.

Đó cũng là lý do nhiều chuyên gia cho rằng giá trị lớn nhất của Luật Phát triển đô thị không nằm ở việc bổ sung thêm ưu đãi, mà ở khả năng thay đổi cách phân quyền.

Tại hội thảo do Đoàn đại biểu Quốc hội TP.HCM tổ chức ngày 20/7, TS. Trần Du Lịch, cho rằng luật phải tạo được bước đột phá về thể chế để TP.HCM phát triển tương xứng vai trò đầu tàu kinh tế.

Theo ông, thiết kế phân quyền nên chuyển từ tư duy “chọn cho” sang “chọn bỏ”: Trung ương giữ những lĩnh vực thuộc thẩm quyền quốc gia, còn lại tăng quyền tự quyết và trách nhiệm của địa phương. Ông cũng đề nghị nghiên cứu chuyển một số thẩm quyền từ tập thể UBND sang Chủ tịch UBND thành phố để rút ngắn quá trình ra quyết định.

Tại buổi làm việc ngày 21/7, Chủ tịch UBND TP.HCM Nguyễn Văn Được cho biết dự luật tập trung vào 6 nhóm cơ chế, chính sách, gồm tổ chức bộ máy và công vụ; quy hoạch, xây dựng, đất đai; tài chính, ngân sách và đầu tư; khoa học công nghệ, đổi mới sáng tạo, y tế, giáo dục; công nghiệp và thu hút nhà đầu tư chiến lược; liên kết vùng.

Trong năm 2026 HĐND TP.HCM dự kiến xem xét khoảng 81 dự thảo nghị quyết để triển khai Luật Phát triển đô thị. Dự kiến có 19 dự thảo trình trong tháng 8, 40 dự thảo trong tháng 9, 16 dự thảo tháng 10 và 6 dự thảo tháng 12. Nội dung gồm quy hoạch tổng thể TP.HCM, không gian ngầm, không gian tầm thấp, tầm cao, vận tải hành khách công cộng, giao thông tĩnh và hạn chế phương tiện cá nhân ở khu vực trung tâm.

Bí thư Thành ủy TP.HCM Trần Lưu Quang trước đó đề nghị hạn chế tối đa các nội dung phải tiếp tục chờ nghị định, thông tư; đồng thời mong muốn thành phố được chủ động hướng dẫn thực thi và tự chịu trách nhiệm. Chủ tịch Quốc hội Trần Thanh Mẫn cũng yêu cầu luật phải được thiết kế theo hướng sau khi ban hành, TP.HCM có thể triển khai ngay.

Từ góc độ doanh nghiệp và thị trường bất động sản, Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu đưa ra một số kiến nghị đáng chú ý.

Trong văn bản góp ý ngày 15/7 gửi Thủ tướng, Bộ Tư pháp, Bộ Tài chính và UBND TP.HCM, HoREA đề nghị tên luật nên là “Luật Phát triển đô thị và khu kinh tế đặc biệt”, vì theo dự thảo mà Hiệp hội nghiên cứu, phạm vi điều chỉnh bao gồm cả cơ chế thúc đẩy phát triển đô thị và khu kinh tế đặc biệt.

HoREA đánh giá việc lần đầu đặt vấn đề “Quy hoạch tổng thể Thành phố” đối với đô thị đặc biệt là cần thiết, nhưng đồng thời đề nghị phải tham vấn người dân, tổ chức, cá nhân có liên quan và công khai đầy đủ thông tin trước khi phê duyệt.

Nếu được thiết kế tốt, đây có thể là một trong những thay đổi đáng kể nhất đối với TP.HCM. Một bản quy hoạch tổng thể có thể giúp giảm tình trạng mỗi ngành có một quy hoạch riêng, đồng thời kết nối sử dụng đất với giao thông, nhà ở, không gian ngầm, hạ tầng kỹ thuật và phát triển kinh tế.

Tuy nhiên, chính việc luật đi sâu vào nhiều lĩnh vực cũng dẫn đến câu hỏi quan trọng hơn: Luật Phát triển đô thị sẽ đứng ở đâu trong hệ thống pháp luật hiện hành?

Luật Phát triển đô thị có thay thế Luật Đất đai, Luật Nhà ở?

Câu trả lời là Luật Phát triển đô thị không thể thay thế toàn bộ các luật chuyên ngành như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Đầu tư hay Luật Quy hoạch.

Các luật đó vẫn điều chỉnh những quan hệ thuộc phạm vi của mình. Vấn đề dự thảo đang phải xử lý là trường hợp cơ chế đặc thù trong Luật Phát triển đô thị khác hoặc giao thoa với quy định của những luật hiện hành thì sẽ áp dụng như thế nào.

Bởi trong thực tế, nếu cán bộ đứng trước hai quy định khác nhau nhưng không biết quy định nào được ưu tiên, cách xử lý an toàn thường là tiếp tục xin ý kiến cấp trên. Khi đó, mục tiêu phân quyền có thể bị triệt tiêu ngay trong quá trình thực thi.

Với TP.HCM, vấn đề này càng rõ trong phát triển TOD.

Chủ tịch Quốc hội Trần Thanh Mẫn đã đề nghị thể chế hóa mô hình phát triển đô thị định hướng giao thông công cộng trong dự luật. Ông cũng đề cập các công cụ tài chính đô thị, phát hành trái phiếu chính quyền địa phương gắn với các dự án hạ tầng lớn và nghiên cứu quỹ đầu tư phát triển hạ tầng đô thị.

TOD không đơn thuần là xây nhà cạnh ga metro. Thành phố phải đồng thời xử lý quy hoạch, sử dụng đất, bồi thường, tái định cư, đầu tư hạ tầng và phần giá trị đất tăng thêm nhờ công trình giao thông.

Nếu từng phần vẫn chạy theo những thủ tục độc lập, lợi thế của TOD sẽ bị giảm đáng kể. Ngược lại, nếu Luật Phát triển đô thị thiết lập được cơ chế tích hợp và trao thẩm quyền rõ cho thành phố, TP.HCM có thể chủ động hơn trong việc dùng giá trị đất để tái đầu tư hạ tầng.

Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu cũng đề xuất mở rộng cách nhìn về không gian đô thị. Ông kiến nghị bổ sung “không gian công cộng khác”, gồm hành lang bảo vệ bờ biển, bờ sông, kênh rạch, quảng trường, công viên, phố đi bộ, để thành phố có cơ chế quản lý và khai thác hiệu quả hơn, tăng tiện ích cho người dân và tạo thêm nguồn thu.

Với một TP.HCM có hệ thống sông, kênh rạch lớn, đề xuất này đặt ra câu chuyện rộng hơn về nguồn lực đô thị. Không gian phát triển không chỉ là các khu đất có thể xây dựng mà còn là không gian ngầm, mặt nước, bờ sông, quảng trường và hệ thống hạ tầng công cộng.

Một vấn đề khác mang tính đặc thù của TP.HCM là liên kết vùng. HoREA đề nghị giải thích rõ hơn khái niệm “vùng đô thị đặc biệt”, tính đến khả năng trong tương lai có hai đô thị đặc biệt nằm liền kề hoặc gần nhau. Ví dụ, TP.HCM và Đồng Nai là một trường hợp để phân tích.

Đây cũng là bài toán khó đối với TP.HCM. Sân bay, cảng biển, cao tốc, đường vành đai, logistics, thị trường lao động và chuỗi cung ứng đều không dừng lại ở ranh giới một địa phương. Nếu phân quyền chỉ mạnh bên trong địa giới hành chính nhưng cơ chế liên kết vùng vẫn yếu, nhiều vấn đề của thành phố vẫn khó được giải quyết.

Bởi vậy, Luật Phát triển đô thị có thể tạo ra thay đổi lớn cho TP.HCM, nhưng điều đó không đồng nghĩa cứ có luật là mọi điểm nghẽn sẽ tự động được tháo gỡ.

Phân quyền càng lớn thì trách nhiệm càng phải rõ

Tại buổi làm việc ngày 21/7, Chủ tịch Quốc hội yêu cầu cơ chế vượt trội phải đi cùng kiểm soát quyền lực, hậu kiểm và trách nhiệm giải trình; cần có tiêu chí đánh giá hiệu quả quản trị để người dân, doanh nghiệp, Quốc hội và HĐND giám sát.

Một siêu đô thị như TP.HCM cần quyền quyết định nhanh hơn. Một dự án metro có thể rút ngắn bao nhiêu thời gian chuẩn bị; chỉnh trang kênh rạch có thể nhanh hơn thế nào; TOD có huy động được nguồn lực từ đất; nhà ở có phù hợp hơn với thu nhập của người dân; và khi phát sinh vấn đề, cơ quan nào được quyết định, cơ quan nào chịu trách nhiệm.

Nếu giải quyết rõ được những câu hỏi đó, Luật Phát triển đô thị có thể trở thành nền tảng thể chế quan trọng cho giai đoạn phát triển mới của TP.HCM.

Nguyễn Tuyết