HoREA đề xuất quản lý đất nền ngoài dự án, gỡ 'nút thắt' cho doanh nghiệp
Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có tờ trình gửi Thủ tướng Chính phủ, Ủy ban Kinh tế Tài chính Quốc hội, Bộ Xây dựng và Bộ Tư pháp về định hướng sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản 2023
Quản lý đất nền ngoài dự án
HoREA đề nghị đưa hoạt động chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất có hạ tầng kĩ thuật ngoài dự án bất động sản vào phạm vi điều chỉnh của luật. Cụ thể, Luật Đất đai 2024 cho phép tách thửa nếu đáp ứng các điều kiện về diện tích, lối đi, giao thông, cấp nước, thoát nước... Tuy nhiên, cơ chế này có thể bị lợi dụng để biến việc tách thửa thành “phân lô, bán nền” nhưng không lập dự án.
.jpg)
Hiệp hội cho rằng đã xuất hiện tình trạng “đầu nậu” hoặc doanh nghiệp núp bóng người sử dụng đất để tách thửa, đưa đất nền ra thị trường. Người mua trong những giao dịch này có thể đối mặt với rủi ro pháp lí, trong khi chưa được bảo vệ đầy đủ bởi pháp luật kinh doanh bất động sản.
Vì vậy, HoREA đề xuất bổ sung nhóm quy định riêng đối với đất có hạ tầng kỹ thuật ngoài dự án. Đất chỉ được giao dịch khi đã hoàn thành hạ tầng, bảo đảm điện, nước, thoát nước và kết nối với hệ thống chung; có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; không tranh chấp, không bị kê biên và không thuộc diện cấm giao dịch.
Đối với môi giới, HoREA đề nghị cá nhân hành nghề ngoài chứng chỉ phải có mã số định danh người môi giới bất động sản. Mã số này giúp cơ quan quản lí nhận diện người hành nghề, tăng trách nhiệm và hạn chế tình trạng môi giới hoạt động tự phát. HoREA đề nghị có ít nhất 12 tháng chuyển tiếp để triển khai.
Đặt cọc 5%, giảm chi phí bảo lãnh
Ở chiều ngược lại, HoREA đề nghị tháo gỡ một số quy định đang làm tăng chi phí và hạn chế khả năng huy động vốn của doanh nghiệp.
Với đặt cọc, HoREA đề xuất chủ đầu tư được nhận tối đa 5% giá bán, cho thuê mua khi dự án đã đạt một số điều kiện pháp lí nhất định. Việc đặt cọc sớm giúp doanh nghiệp bổ sung nguồn vốn và khách hàng có thể sớm “chốt” giá sản phẩm. Hiệp hội cũng đề nghị cho chủ đầu tư ủy quyền cho doanh nghiệp môi giới, sàn giao dịch chuyên nghiệp ký hợp đồng đặt cọc.
Về bảo lãnh ngân hàng, HoREA đề nghị tiếp tục cho người mua nhà hình thành trong tương lai tự lựa chọn có hoặc không có bảo lãnh. Chi phí bảo lãnh có thể được tính vào giá bán, làm tăng chi phí cho người mua. Đáng chú ý, HoREA muốn tháo gỡ điều kiện chuyển nhượng dự án. Doanh nghiệp không nhất thiết phải hoàn thành toàn bộ nghĩa vụ tài chính về đất trước khi chuyển nhượng. Nếu còn nghĩa vụ, bên nhận chuyển nhượng có thể tiếp tục thực hiện và ghi rõ trong hợp đồng.
Với dự án đang thế chấp, HoREA đề nghị cho phép chuyển nhượng mà không nhất thiết phải giải chấp nếu bên nhận thế chấp đồng ý và bên nhận chuyển nhượng chấp nhận kế thừa nghĩa vụ thế chấp.
Theo HoREA, các đề xuất này sẽ tạo điều kiện cho thị dự án bất động sản vận hành linh hoạt, minh bạch hơn, đồng thời hạn chế tình trạng chuyển nhượng dự án “chui”, núp bóng chuyển nhượng cổ phần hoặc phần vốn góp.
