Ông Lê Hoàng Châu: Phải thay đổi tư duy nếu muốn TP.HCM cạnh tranh với Singapore
Dự thảo Luật Phát triển đô thị đang mở ra cơ hội thiết kế một mô hình quản trị mới cho các đô thị lớn.
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), điều quan trọng không phải là trao thêm cơ chế đặc thù theo nghĩa “xin - cho”, mà phải tạo một khung pháp lí đủ rõ để TP.HCM chủ động quy hoạch, khai thác không gian, phát triển nhà ở và huy động nguồn lực.
Không thể quản lí siêu đô thị bằng ranh giới hành chính cũ
- HoREA đề nghị đổi tên dự thảo thành “Luật Phát triển đô thị và khu kinh tế đặc biệt”. Đây có phải chỉ là vấn đề kỹ thuật lập pháp hay còn liên quan đến cách thiết kế mô hình phát triển đô thị?
- Ông Lê Hoàng Châu: Tôi cho rằng đây trước hết là vấn đề về phạm vi điều chỉnh và tính thống nhất của pháp luật.
Khoản 1, Điều 1 dự thảo quy định luật này điều chỉnh cơ chế, chính sách thúc đẩy phát triển đô thị và khu kinh tế đặc biệt. Trong khi đó, cụm từ “khu kinh tế đặc biệt” được sử dụng tới 145 lần tại 28 điều, trong đó có riêng Chương III về cơ chế, chính sách phát triển khu kinh tế đặc biệt. Như vậy, nếu tên luật chỉ là “Luật Phát triển đô thị” thì chưa phản ánh đầy đủ nội dung mà Quốc hội sẽ quyết định.
HoREA đề nghị tên luật là “Luật Phát triển đô thị và khu kinh tế đặc biệt”. Đồng thời, khoản 2 Điều 2 cần giải thích rõ “khu kinh tế đặc biệt” có thể bao gồm đơn vị hành chính - kinh tế đặc biệt hoặc đơn vị hành chính dưới tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương có vị trí chiến lược, được tổ chức theo mô hình đặc thù và áp dụng cơ chế, chính sách vượt trội.
Điểm này rất quan trọng bởi dự thảo đang thiết kế một mô hình quản trị có tính khác biệt. Khoản 1 Điều 5 quy định đơn vị hành chính thuộc thành phố gồm xã, phường, đặc khu và đơn vị hành chính - kinh tế đặc biệt nếu có.
Do đó, pháp luật phải trả lời rõ: đơn vị hành chính - kinh tế đặc biệt nằm ở đâu trong cấu trúc hành chính; ai quyết định thành lập; thẩm quyền quản lí đến đâu; cơ chế tài chính thế nào và quan hệ với chính quyền thành phố ra sao. Tôi cho rằng càng trao cơ chế đặc thù thì ranh giới pháp lí càng phải rõ. Nếu không, cơ chế vượt trội rất dễ trở thành cơ chế khó vận hành.
Một vấn đề khác là khái niệm “Vùng đô thị đặc biệt”. HoREA đề nghị khoản 8 Điều 2 được thiết kế theo hướng có thể bao gồm một hoặc hai thành phố là đô thị đặc biệt và các đơn vị hành chính cấp tỉnh liền kề.
Đây là cách tiếp cận phù hợp với thực tế phát triển vùng hiện nay. TP.HCM và TP. Đồng Nai đang hình thành một không gian kinh tế - đô thị liên kết ngày càng chặt chẽ. Theo số liệu được HoREA dẫn trong văn bản góp ý, GRDP 6 tháng đầu năm 2026 của TP.Đồng Nai ước hơn 359.000 tỉ đồng.
Sân bay quốc tế Long Thành, hệ thống đường vành đai, cao tốc, các tuyến đường kết nối cảng biển và các trung tâm công nghiệp sẽ tiếp tục làm thay đổi cấu trúc không gian này. Nếu vẫn quản lí từng địa phương như những “ốc đảo” riêng biệt thì rất khó tối ưu hạ tầng, đất đai, logistics, nhà ở và thị trường lao động.
Singapore là một ví dụ đáng tham khảo. Quốc gia này chỉ có diện tích khoảng 744 km², dân số khoảng 6 triệu người, nhưng quy hoạch được thực hiện trên phạm vi toàn quốc như một không gian đô thị thống nhất. Cơ quan Tái phát triển đô thị Singapore (URA) sử dụng Long-Term Plan với tầm nhìn khoảng 50 năm và Master Plan được rà soát định kỳ để cụ thể hóa việc sử dụng đất. Điều đáng học ở đây là quy hoạch không chạy theo dự án. Dự án phải nằm trong cấu trúc phát triển không gian đã được xác định trước.
TP.HCM có quy mô và điều kiện hoàn toàn khác Singapore, nhưng bài học về quản trị không gian là rất rõ: muốn trở thành đô thị cạnh tranh quốc tế thì phải nhìn vượt qua ranh giới của từng dự án, từng quận, từng địa phương.
Quy hoạch tổng thể phải trở thành “xương sống” phát triển TP.HCM
- HoREA đánh giá thế nào về đề xuất “Quy hoạch tổng thể Thành phố”? Có phải đây là chìa khóa để TP.HCM thoát khỏi tình trạng quy hoạch chồng chéo?
- Ông Lê Hoàng Châu: Tôi cho rằng đây là một trong những điểm có ý nghĩa nhất của dự thảo.
Điều 10 dự thảo quy định trên địa bàn thành phố chỉ lập một Quy hoạch tổng thể Thành phố, trên cơ sở cụ thể hóa quy hoạch cấp quốc gia, quy hoạch vùng và tích hợp, lồng ghép, thay thế Quy hoạch Thành phố, Quy hoạch chung Thành phố.
HoREA đề nghị sửa tên Điều 10 từ “Quy hoạch Thành phố” thành “Quy hoạch tổng thể Thành phố”, bởi nội hàm đã thay đổi rất lớn.
Theo dự thảo, quy hoạch này có giá trị pháp lí như quy hoạch tỉnh và quy hoạch chung thành phố. Như vậy, đây không phải một bản quy hoạch đơn thuần. Nó phải trở thành khung phát triển không gian thống nhất cho toàn bộ đô thị.
Điểm đáng chú ý là Điều 10 cũng quy định thẩm quyền của HĐND thành phố đối với quy hoạch tổng thể. HoREA đề nghị trước khi phê duyệt phải lấy ý kiến các bộ liên quan, UBND cấp tỉnh liền kề và tham vấn cộng đồng dân cư, tổ chức, cá nhân có liên quan. Đây là yêu cầu rất quan trọng.
Một quy hoạch có tác động đến giá trị đất, giao thông, nhà ở, không gian công cộng, môi trường và sinh kế của hàng triệu người thì không thể chỉ là câu chuyện giữa cơ quan lập quy hoạch và cơ quan phê duyệt.
Luật Quy hoạch 2025 đã xác định quy hoạch tổng thể quốc gia là công cụ định hướng phát triển, sắp xếp và phân bố không gian các hoạt động kinh tế - xã hội, hệ thống đô thị, kết cấu hạ tầng, sử dụng tài nguyên và bảo vệ môi trường ở tầm quốc gia.
Ở cấp tỉnh, quy hoạch tỉnh cụ thể hóa những định hướng đó. Vì vậy, nếu TP.HCM được thiết kế một “Quy hoạch tổng thể Thành phố” thì quy hoạch này phải đóng vai trò cầu nối giữa chiến lược quốc gia, chiến lược vùng và tổ chức không gian đô thị.
Singapore cũng cho thấy quy hoạch dài hạn phải đi trước đầu tư. URA không chỉ xác định nơi xây nhà, nơi phát triển thương mại mà còn đồng thời tính toán giao thông, công viên, trường học, khu công nghiệp, mặt nước và các trung tâm đô thị.
Singapore có một lợi thế đặc biệt: Nhà nước nắm giữ khoảng 90% đất đai. Khoảng 80% dân số sống trong nhà ở do HDB phát triển. Điều này cho phép Nhà nước điều tiết mạnh việc sử dụng đất và kết nối nhà ở với hạ tầng.
Việt Nam, đặc biệt TP.HCM, không thể sao chép mô hình đó. Nhưng có thể học cách Singapore gắn quy hoạch đất đai - giao thông - nhà ở - hạ tầng xã hội thành một hệ thống.
Nếu quy hoạch nhà ở một nơi, việc làm một nơi khác, giao thông lại phát triển theo hướng khác thì chi phí xã hội sẽ tăng rất lớn. Đây cũng là lý do HoREA đề nghị đưa tiêu chí khả năng tiếp cận nơi làm việc vào chính sách nhà ở.
Một người ở cách nơi làm việc 35 km nhưng đi metro chỉ mất 25 phút không giống người chỉ cách 20 km nhưng phải mất hơn một giờ vì ùn tắc. Quy hoạch đô thị hiện đại phải tính đến thời gian di chuyển, chứ không thể chỉ tính km.
Khai thác không gian ngầm, mở thêm dư địa cho thành phố
- HoREA đề nghị bổ sung “không gian công cộng khác” vào Điều 11. Theo ông, TP.HCM có thể biến không gian đô thị thành nguồn lực như thế nào?
- Ông Lê Hoàng Châu: Đây là một hướng rất đáng quan tâm. Điều 11 dự thảo đã đề cập không gian ngầm, không gian tầm thấp và không gian tầm cao. HoREA đề nghị bổ sung “không gian công cộng khác”, gồm hành lang bảo vệ bờ biển, bờ sông, kênh, rạch, quảng trường, công viên, phố đi bộ...
Đô thị hiện đại phải được nhìn theo ba chiều không gian, thậm chí nhiều hơn.
Dưới lòng đất có thể phát triển metro, bãi đỗ xe, trung tâm thương mại, hạ tầng kỹ thuật. Trên mặt đất là đường phố, công viên, quảng trường. Không gian tầm thấp và tầm cao có thể phục vụ giao thông, logistics, công trình và các chức năng đô thị khác.
Nhưng khai thác phải đi cùng quy hoạch. Khoản 3 Điều 11 dự thảo đã đặt ra những vấn đề rất quan trọng như giới hạn độ sâu được sử dụng, nghĩa vụ tài chính khi sử dụng không gian ngầm, chính sách bồi thường, hỗ trợ khi quyền lợi hợp pháp bị ảnh hưởng và cơ chế ưu đãi đầu tư.
HoREA cho rằng cần tiếp tục làm rõ các nội dung này để tránh tình trạng “đất trên mặt đất có chủ, nhưng không gian dưới lòng đất không biết thuộc về ai”.
Singapore là ví dụ đáng tham khảo về tư duy này. Do hạn chế về quỹ đất, Singapore ngày càng quan tâm đến việc đưa một số chức năng xuống dưới lòng đất. Nước này đã nghiên cứu quy hoạch không gian ngầm, trong đó có hạ tầng giao thông, tiện ích và các công trình kỹ thuật.
Đối với TP.HCM, không gian ngầm càng có ý nghĩa khi thành phố phải phát triển hệ thống đường sắt đô thị.
Thành phố đặt mục tiêu hoàn thành khoảng 200 km đường sắt đô thị vào năm 2030, với tổng nhu cầu đầu tư được tính toán ở mức khoảng 19,6 tỉ USD. Khi mạng lưới metro mở rộng, không gian quanh các nhà ga sẽ trở thành tài sản đô thị rất lớn.
Nếu quy hoạch tốt, thành phố có thể phát triển mô hình TOD - phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng, kết hợp nhà ở, thương mại, dịch vụ và không gian công cộng quanh các đầu mối giao thông.
Nhưng nếu làm TOD mà không đồng bộ quy hoạch đất, giao thông và nhà ở thì hiệu quả sẽ hạn chế. Vì vậy, điều tôi muốn nhấn mạnh là: không gian đô thị phải được xem là một nguồn lực phát triển, nhưng nguồn lực đó phải được quản trị bằng pháp luật.
Nhà ở giá phù hợp để người dân không bị đẩy ra xa đô thị
- HoREA đề xuất bổ sung nhà ở giá phù hợp và cơ chế ưu tiên nhà ở xã hội cho người làm việc xa nơi ở. Vì sao vấn đề này phải được đặt ngay trong Luật Phát triển đô thị?
- Ông Lê Hoàng Châu: Bởi vì nhà ở là một bộ phận cấu thành đô thị. Một thành phố có thể xây rất nhiều cao ốc, đường sá và trung tâm thương mại, nhưng nếu người lao động không tìm được chỗ ở phù hợp thì đô thị đó vẫn phát triển thiếu cân bằng.
HoREA đề nghị bổ sung “nhà ở giá phù hợp với khả năng chi trả của người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp đô thị” vào điểm b khoản 2 Điều 12 dự thảo. Đây là phân khúc rất quan trọng. Nhà ở xã hội có đối tượng và điều kiện hưởng chính sách riêng. Trong khi đó, một bộ phận lớn người dân có thu nhập ổn định nhưng vẫn không đủ khả năng mua nhà thương mại theo giá thị trường. Nếu pháp luật không tạo ra phân khúc “nhà ở giá phù hợp”, khoảng trống này sẽ tiếp tục tồn tại.
HoREA cũng đề nghị bổ sung cơ chế đối với cán bộ, công chức, viên chức và lực lượng vũ trang có nhà ở xa nơi làm việc. Có thể xác định theo khoảng cách 15 hoặc 20 km, hoặc thời gian di chuyển 60 hoặc 90 phút trong điều kiện giao thông bình thường.
Đề xuất này liên quan trực tiếp đến Nghị quyết 201/2025/QH15. Khoản 2 Điều 9 Nghị quyết đã quy định trường hợp người được hưởng chính sách nhà ở xã hội có địa điểm làm việc cách xa nơi ở thì điều kiện về nhà ở có thể được xem xét.
HoREA muốn cụ thể hóa hơn để chính sách có thể đi vào cuộc sống. Singapore là bài học rất đáng chú ý ở đây. Từ khi HDB được thành lập năm 1960, Singapore coi nhà ở công cộng là một trụ cột của chính sách phát triển quốc gia. Hiện khoảng 80% dân số Singapore sống trong nhà ở HDB, trong đó phần lớn là chủ sở hữu theo mô hình thuê đất dài hạn.
Phần lớn căn hộ HDB được cấp quyền sở hữu theo hợp đồng thuê đất 99 năm. Đây là mô hình khác với sở hữu vĩnh viễn nhưng vẫn tạo cho người dân một quyền tài sản đủ dài để ổn định cuộc sống và tích lũy.
Điểm quan trọng hơn là Singapore không phát triển nhà ở tách khỏi giao thông. Các khu HDB thường được bố trí gần MRT, trường học, trung tâm thương mại, công viên và các dịch vụ thiết yếu.
Đó là tư duy “nhà ở đi cùng hạ tầng và việc làm”. TP.HCM cũng cần tiến tới cách tiếp cận này. Không thể đưa hàng chục nghìn người ra vùng xa rồi yêu cầu họ tự giải quyết bài toán đi lại.
Nhà ở giá phù hợp phải gắn với metro, xe buýt, trường học, bệnh viện, việc làm và không gian công cộng.
- Như vậy, kinh nghiệm Singapore có thể gợi mở gì cho TP.HCM trong việc xử lí bài toán nhà ở?
- Ông Lê Hoàng Châu: Tôi cho rằng có ba bài học lớn. Đầu tiên là quy hoạch đất đai phải đi trước. Singapore sử dụng quy hoạch dài hạn để xác định quỹ đất cho nhà ở, công nghiệp, thương mại, giao thông và không gian xanh. Song song, nhà ở phải được coi là hạ tầng xã hội, không đơn thuần là một sản phẩm bất động sản. Cùng với đó, Nhà nước phải có công cụ để điều tiết thị trường đất đai và nhà ở.
Singapore có HDB, URA và hệ thống quản lí đất đai rất khác Việt Nam. Chúng ta không thể sao chép nguyên trạng. Nhưng có thể học nguyên tắc: Nhà nước phải chủ động tạo quỹ đất, chủ động quy hoạch và chủ động kết nối nhà ở với hạ tầng.
Đặc biệt, mô hình HDB cho thấy nhà ở cho người thu nhập trung bình và thấp không nhất thiết đồng nghĩa với chất lượng thấp. Điều này rất quan trọng đối với TP.HCM.
Nếu nhà ở xã hội được xây dựng ở vị trí xa, thiếu hạ tầng, thiếu dịch vụ thì người dân có thể được “có nhà” nhưng vẫn phải chịu chi phí đi lại, thời gian và chất lượng sống thấp. Do đó, Luật Phát triển đô thị cần nhìn nhà ở trong tổng thể phát triển đô thị.
- HoREA còn đề xuất cho phép nhà đầu tư chiến lược bán condotel cho người nước ngoài và bổ sung chính sách văn hóa. Những đề xuất này có liên quan thế nào đến mục tiêu đưa TP.HCM trở thành siêu đô thị toàn cầu?
- Ông Lê Hoàng Châu: Muốn trở thành đô thị toàn cầu thì TP.HCM phải có nhiều động lực tăng trưởng, từ công nghiệp, thương mại, dịch vụ, tài chính, du lịch đến kinh tế sáng tạo.
HoREA đề nghị bổ sung tại khoản 9 Điều 34 cơ chế để nhà đầu tư chiến lược được bán căn hộ du lịch (condotel) trong dự án khu du lịch nghỉ dưỡng cho tổ chức, cá nhân nước ngoài đủ điều kiện.
Chúng tôi đề nghị điều kiện và số lượng tham chiếu Luật Nhà ở 2023. Theo đó, cá nhân nước ngoài phải đáp ứng điều kiện được phép nhập cảnh vào Việt Nam; số lượng căn hộ thuộc sở hữu của tổ chức, cá nhân nước ngoài trong một tòa nhà không vượt quá 30% số lượng căn hộ theo quy định của Luật Nhà ở.
Đây là cơ chế mở cửa có kiểm soát, nhằm thu hút thêm nguồn lực cho du lịch nghỉ dưỡng. Nhưng một siêu đô thị không thể chỉ dựa vào bất động sản. HoREA cũng đề nghị bổ sung khoản 1 mới vào Điều 24, khẳng định việc xây dựng và phát triển văn hóa TP.HCM phải xứng tầm với truyền thống năng động, đổi mới, sáng tạo, nhân văn, nghĩa tình.
Tôi cho rằng đây là nội dung có tính chiến lược. Singapore hiện được nhận diện không chỉ bởi GDP hay các trung tâm tài chính. Họ xây dựng được một thương hiệu đô thị dựa trên chất lượng sống, không gian công cộng, văn hóa, giáo dục, giao thông và khả năng thu hút nhân tài.
TP.HCM có lợi thế riêng. Thành phố có hơn 300 năm lịch sử, có cộng đồng doanh nghiệp năng động, dân số lớn, hệ sinh thái đổi mới sáng tạo và vị trí trung tâm của vùng kinh tế phía Nam. Nhưng để trở thành một siêu đô thị toàn cầu vào năm 2045, thành phố cần một khung pháp lí mới.
Tôi cho rằng Luật Phát triển đô thị phải giải quyết được bốn câu hỏi: Thành phố được quy hoạch như thế nào; được sử dụng không gian ra sao; được huy động nguồn lực bằng công cụ gì và người dân được hưởng lợi thế nào từ quá trình phát triển? Nếu trả lời được bốn câu hỏi đó, luật sẽ không chỉ là một đạo luật về xây dựng đô thị. Nó sẽ trở thành đạo luật tạo lập không gian phát triển mới.
Và với TP.HCM, điều này càng cấp thiết khi thành phố đang bước vào một giai đoạn phát triển hoàn toàn khác: không gian mở rộng, hạ tầng liên vùng tăng tốc, sân bay Long Thành hình thành cực tăng trưởng mới, đường sắt đô thị được đầu tư mạnh và mối liên kết với Đồng Nai cùng các địa phương trong vùng ngày càng chặt chẽ.
Một siêu đô thị không thể được quản lí bằng tư duy của một đô thị cũ. Muốn cạnh tranh với các đô thị quốc tế, TP.HCM phải có quy hoạch dài hạn, cơ chế đủ mạnh, không gian đủ rộng và chính sách nhà ở đủ nhân văn. Đó cũng là tinh thần mà HoREA muốn gửi gắm trong các góp ý đối với dự thảo Luật Phát triển đô thị.
