Ông Lê Hoàng Châu: Đừng bắt người mua 'gánh' chi phí của những điểm nghẽn pháp lí
Chiều 13/8, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), tham dự và phát biểu tại cuộc họp toàn thể Ủy ban Kinh tế Tài chính Quốc hội về định hướng sửa đổi Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Ngân sách Nhà nước (tích hợp).
Trao đổi với phóng viên Một Thế Giới, ông Lê Hoàng Châu cho rằng lần sửa luật này cần nhìn thẳng vào những điểm nghẽn đang làm tăng chi phí dự án, kéo dài thời gian thực hiện và cuối cùng đẩy giá nhà lên cao.
Không thể để giá đất trở thành “biến số” của giá nhà
- Thưa ông, nhìn từ thực tiễn thị trường, đâu là vấn đề cần ưu tiên khi sửa đổi Luật Đất đai?
- Ông Lê Hoàng Châu: Theo tôi, vấn đề ưu tiên là cần tập trung vào cơ chế xác định giá đất và tháo gỡ các điểm nghẽn trong quá trình thực hiện dự án. Đất đai là đầu vào đặc biệt của thị trường bất động sản. Khi giá đất tăng, chi phí dự án tăng theo. Nhưng vấn đề không chỉ nằm ở mức giá cao hay thấp.
Điều đáng quan tâm là doanh nghiệp có dự báo được chi phí đất hay không. Một dự án kéo dài nhiều năm mà chi phí đất liên tục thay đổi sẽ rất khó lập phương án đầu tư. Doanh nghiệp phải cộng thêm chi phí vốn, chi phí cơ hội và rủi ro pháp lí.
Cuối cùng, các khoản này đều tác động vào giá bán. Vì vậy, tôi cho rằng cơ chế giá đất phải bảo đảm ba yêu cầu: sát thị trường, minh bạch và có khả năng dự báo. Nhà nước phải thu đúng, thu đủ từ đất đai. Nhưng cũng phải tránh tạo ra những cú sốc chi phí làm thị trường mất khả năng hấp thụ.
- Luật Đất đai 2024 đã có nhiều quy định mới về bảng giá đất. Vậy cần tiếp tục điều chỉnh như thế nào?
- Ông Lê Hoàng Châu: Luật Đất đai 2024 là một bước tiến quan trọng. Tuy nhiên, khi bảng giá đất được điều chỉnh sát thị trường hơn thì yêu cầu ổn định càng trở nên quan trọng.
Chúng ta phải phân biệt giữa “giá đất sát thị trường” và “giá đất biến động quá nhanh”. Nếu giá đất tăng mạnh trong thời gian ngắn, chi phí đầu vào của doanh nghiệp sẽ tăng theo. Trong khi đó, người mua nhà có giới hạn về khả năng chi trả. Nếu giá nhà vượt quá sức mua, thị trường sẽ giảm thanh khoản. Khi đó, doanh nghiệp cũng khó bán hàng, ngân sách khó tăng thu.
Vì vậy, chính sách đất đai cần hướng đến một mặt bằng giá hợp lí, có tính ổn định và dự báo được. Đây là vấn đề rất quan trọng nếu muốn thực hiện mục tiêu tăng nguồn cung và kéo giá nhà về mức phù hợp hơn.
Đất nền ngoài dự án không thể nằm ngoài “vòng quản lí”
- Một kiến nghị đáng chú ý của HoREA là đưa hoạt động kinh doanh đất nền ngoài dự án vào phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản. Vì sao ông cho rằng đây là khoảng trống cần được xử lí?
- Ông Lê Hoàng Châu: Chúng ta phải nhìn vào thực tế. Điều 220 Luật Đất đai 2024 cho phép tách thửa, hợp thửa nếu đáp ứng các điều kiện về lối đi, kết nối giao thông, cấp nước, thoát nước và diện tích tối thiểu.
Quy định này cần thiết cho quyền sử dụng đất của người dân. Nhưng nếu quản lí không chặt, việc tách thửa có thể bị lợi dụng để hình thành hoạt động phân lô bán nền ngoài dự án.
Có trường hợp cá nhân đứng tên quyền sử dụng đất, nhưng phía sau là đầu nậu hoặc doanh nghiệp. Họ có thể biến hoạt động tách thửa thành một hình thức kinh doanh bất động sản mà không chịu đầy đủ các điều kiện như một dự án.
Rủi ro lớn nhất thuộc về người mua. Họ có thể mua phải đất chưa hoàn thiện hạ tầng, khó xây dựng, khó kết nối giao thông hoặc gặp vướng mắc về pháp lí. Vì vậy, HoREA đề nghị Luật Kinh doanh bất động sản phải điều chỉnh cả hoạt động chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật ngoài dự án.
Đây không phải là cấm giao dịch đất đai. Ngược lại, đây là cách đưa những giao dịch đang diễn ra trên thị trường vào một khuôn khổ minh bạch hơn. Đất đưa ra kinh doanh phải có giấy chứng nhận, không tranh chấp, không bị kê biên, không thuộc diện cấm giao dịch và phải bảo đảm hạ tầng theo quy định. Khi đó, người mua được bảo vệ tốt hơn, còn Nhà nước cũng quản lí được thị trường.
- Điều này có làm phát sinh thêm thủ tục cho người dân, thưa ông?
- Ông Lê Hoàng Châu: Nếu thiết kế chính sách đúng thì không nhất thiết. HoREA đề nghị phân biệt rõ giữa người dân chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông thường với hoạt động kinh doanh bất động sản có tính chuyên nghiệp. Với cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ, chúng tôi đề nghị không bắt buộc thành lập doanh nghiệp. Nhưng phải đăng kí kinh doanh và kê khai, nộp thuế.
.jpg)
Đây cũng là hướng phù hợp với Luật Đầu tư 2025, khi kinh doanh bất động sản được xác định là ngành, nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện. Điều quan trọng là phải ngăn tình trạng kinh doanh quy mô lớn nhưng núp dưới danh nghĩa cá nhân để né điều kiện pháp lí, né nghĩa vụ thuế hoặc né trách nhiệm với khách hàng.
Đặt cọc 5%: Thêm “khoảng đệm” cho doanh nghiệp, thêm cơ hội cho người mua
- HoREA đề nghị cho phép chủ đầu tư nhận tiền đặt cọc tối đa 5%. Có ý kiến lo ngại đây có thể trở thành một hình thức huy động vốn sớm. Ông nhìn nhận thế nào?
- Ông Lê Hoàng Châu: Tôi cho rằng phải phân biệt rất rõ giữa đặt cọc có kiểm soát và huy động vốn trá hình. HoREA đề xuất chỉ cho phép đặt cọc tối đa 5% khi dự án đã đạt những điều kiện pháp lí nhất định.
Chẳng hạn, dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận nhà đầu tư; hoặc đã có thiết kế cơ sở được cơ quan nhà nước thẩm định và chủ đầu tư có giấy tờ về quyền sử dụng đất. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, giá thuê mua và khoản tiền này được tính vào lần thanh toán đầu tiên của hợp đồng.
Khoản 1 Điều 25 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định lần thanh toán đầu tiên không quá 30% giá trị hợp đồng. Nhưng cần lưu ý, khi dự án chưa đủ điều kiện kí hợp đồng mua bán thì chủ đầu tư chưa thể huy động khoản tiền này. Trong khi đó, doanh nghiệp đã phải bỏ một lượng vốn rất lớn để tạo lập quỹ đất, làm thủ tục và chuẩn bị đầu tư.
Nếu cho phép đặt cọc ở mức tối đa 5%, với điều kiện pháp lí rõ ràng, doanh nghiệp có thêm một nguồn lực để triển khai dự án. Người mua cũng có thể chốt giá sớm. Quan trọng nhất là phải ngăn việc nhận tiền khi dự án chưa có nền tảng pháp lí.
- Như vậy, theo ông, 5% không đơn thuần là câu chuyện vốn của doanh nghiệp?
- Ông Lê Hoàng Châu: Đúng. Tôi nhìn vấn đề ở cả hai phía. Với doanh nghiệp, đó là một khoản hỗ trợ dòng tiền ở giai đoạn đầu. Với người mua, đó có thể là cơ hội chốt sản phẩm và giá bán trước khi thị trường biến động. Nhưng điều kiện tiên quyết là phải công khai đầy đủ thông tin. Giá bán phải được ghi rõ trong thỏa thuận đặt cọc. Chủ đầu tư phải chịu trách nhiệm về thông tin cung cấp. Nếu làm được như vậy, đặt cọc không còn là công cụ để huy động vốn “trá hình”, mà trở thành một giao dịch có kiểm soát.
Phí bảo lãnh 2%: Ai là người cuối cùng trả?
- HoREA cũng đề nghị giữ quyền lựa chọn bảo lãnh ngân hàng đối với nhà ở hình thành trong tương lai. Vì sao?
- Ông Lê Hoàng Châu: Khoản 3 Điều 26 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã cho phép bên mua, thuê mua lựa chọn có hoặc không có bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư. HoREA cho rằng nên tiếp tục cơ chế này.
Bảo lãnh ngân hàng là công cụ bảo vệ người mua. Nhưng nó cũng tạo ra chi phí. Phí bảo lãnh thường không thấp hơn 2% giá trị hợp đồng. Với một căn nhà trị giá 5 tỉ đồng, 2% tương đương 100 triệu đồng. Nếu toàn bộ chi phí này được cộng vào giá bán, người mua cuối cùng vẫn là người chịu.
Vì vậy, với những chủ đầu tư có năng lực tài chính, có thương hiệu và được thị trường tín nhiệm, khách hàng nên có quyền lựa chọn. Người nào muốn bảo lãnh thì sử dụng. Người nào không muốn thì có thể từ chối bằng văn bản. Nhà nước vẫn đặt ra cơ chế bảo vệ, nhưng không nên biến một công cụ bảo vệ thành chi phí bắt buộc trong mọi trường hợp.
- Có nghĩa là cần chuyển từ “bảo vệ bằng mệnh lệnh” sang “bảo vệ bằng quyền lựa chọn”?
- Ông Lê Hoàng Châu: Đúng. Chính sách tốt phải tạo ra quyền lựa chọn thực chất cho người dân. Nếu khách hàng hiểu rõ rủi ro và tự nguyện lựa chọn, pháp luật nên tôn trọng quyết định đó.
Đồng thời, với trường hợp khách hàng yêu cầu bảo lãnh, chủ đầu tư vẫn phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ theo luật. Cách này vừa bảo vệ người mua, vừa tránh làm tăng chi phí vốn một cách cơ học.
Muốn giảm giá nhà, phải tăng nguồn cung
- Thưa ông, xét cho cùng, người dân quan tâm nhất vẫn là giá nhà. Các sửa đổi lần này có thể tác động thế nào đến giá nhà?
- Ông Lê Hoàng Châu: Muốn giảm giá nhà phải giải quyết từ gốc. Gốc của vấn đề là nguồn cung và chi phí tạo lập nhà ở. Nếu nguồn cung ít, nhu cầu cao, giá sẽ tăng. Nếu thủ tục kéo dài, chi phí đất và chi phí vốn tăng, giá cũng tăng. Đây là quan hệ rất rõ. Số liệu của HoREA cho thấy tại TP.HCM cũ, năm 2020 chỉ có 163 căn nhà ở thương mại giá phù hợp, chiếm khoảng 1% tổng số nhà ở đưa ra thị trường.
Giai đoạn 2021-2024 gần như không còn nguồn cung phân khúc này. Trong khi đó, nhu cầu nhà ở của người thu nhập trung bình, thu nhập thấp rất lớn. Vì vậy, nếu chỉ yêu cầu doanh nghiệp xây nhà ở xã hội thì chưa đủ. Cần tạo thêm một phân khúc nhà ở thương mại giá phù hợp.
- HoREA đề xuất cơ chế này theo hướng nào?
- Ông Lê Hoàng Châu: Nhà nước nên đặt ra “hàng rào” để bảo vệ người mua, thay vì can thiệp quá sâu vào hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp. HoREA đề nghị có thể quy định giá bán tối đa đối với nhà ở thương mại giá phù hợp. Doanh nghiệp tự tính giá thành, giá bán và lợi nhuận.
Nếu sản phẩm đáp ứng tiêu chí và không vượt giá bán tối đa thì doanh nghiệp được đăng kí tham gia. Không nên khống chế cứng lợi nhuận tối đa. Bởi mỗi doanh nghiệp có một cấu trúc chi phí khác nhau. Doanh nghiệp quản trị tốt, có vốn tự có lớn, ít sử dụng đòn bẩy tài chính hoặc có nguồn vật tư giá tốt có thể tạo ra sản phẩm với giá thấp hơn.
Có doanh nghiệp lại cần dòng tiền nhanh để bảo đảm thanh khoản và chấp nhận lợi nhuận thấp. Nhà nước không nên “mặc cả” trong hộp đen chi phí của từng doanh nghiệp. Hãy đặt ra mức giá trần và để thị trường cạnh tranh trong giới hạn đó.
- Có tiền lệ nào để tham khảo cho cách làm này?
- Ông Lê Hoàng Châu: Có. Nghị quyết 02/NQ-CP ngày 7/1/2013 triển khai gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỉ đồng từng hỗ trợ người mua nhà ở xã hội và một số căn hộ thương mại có giá bán không quá 1,05 tỉ đồng, với đơn giá không quá 15 triệu đồng/m².
Hàng trăm doanh nghiệp đã đăng kí tham gia. Thậm chí có doanh nghiệp chấp nhận giảm giá bán để đáp ứng điều kiện. Chính sách này góp phần giúp thị trường bất động sản vượt qua giai đoạn đóng băng và phục hồi từ năm 2014. Kinh nghiệm này cho thấy nếu chính sách tạo được động lực kinh tế đủ lớn, doanh nghiệp sẽ tham gia mà Nhà nước không cần áp đặt bằng mệnh lệnh hành chính.
Ba luật phải cùng tháo một nút thắt
- Cuối cùng, ông kỳ vọng điều gì từ việc sửa đổi đồng thời các luật này?
- Ông Lê Hoàng Châu: Tôi cho rằng điểm quan trọng nhất là phải nhìn thị trường bất động sản như một chuỗi liên kết. Luật Đất đai quyết định cách tiếp cận nguồn lực đất. Luật Kinh doanh bất động sản quyết định cách đưa sản phẩm ra thị trường. Luật Nhà ở quyết định chính sách phát triển nhà ở. Còn Luật Ngân sách Nhà nước liên quan trực tiếp đến nguồn thu, nguồn lực công và cơ chế tài chính.
Nếu mỗi luật giải quyết một phần nhưng không khớp nhau thì điểm nghẽn vẫn còn. Doanh nghiệp tiếp tục phải mất thời gian chờ thủ tục. Chi phí vốn tiếp tục tăng. Người dân tiếp tục phải mua nhà với giá cao.
Vì vậy, lần sửa luật này cần hướng đến một mục tiêu rất cụ thể: khơi thông nguồn lực đất đai, rút ngắn thời gian thực hiện dự án, giảm chi phí tạo lập nhà ở, tăng nguồn cung và bảo vệ người mua. Khi những yếu tố này cùng được cải thiện, giá nhà mới có cơ sở giảm. Đây mới là cách giải quyết căn cơ, thay vì chỉ tìm cách “hạ giá” bằng biện pháp hành chính.
