Siêu đô thị TP.HCM: Những vùng đất nào sẽ lên ngôi?
Theo bà Dương Thùy Dung - Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, việc mở rộng TP.HCM đang làm thay đổi bản đồ bất động sản phía Nam. Khi nguồn cung dịch chuyển, hạ tầng kết nối dần hoàn thiện và đô thị phát
Nguồn cung mở rộng, mặt bằng giá dần cân bằng
Trình bày tham luận “Nhận diện cơ hội đầu tư bất động sản trong kỷ nguyên siêu đô thị” tại Diễn dàn “Siêu đô thị, siêu cơ hội” do Tạp chí điện tử Nhà Quản Trị – TheLEADER tổ chức (ngày 25/8), bà Dương Thùy Dung cho rằng việc TP.HCM mở rộng địa giới hành chính từ tháng 7/2025, với sự hợp nhất của Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu, không đơn thuần làm tăng diện tích và dân số.
Theo bà, đây là bước ngoặt có thể tái cấu trúc nguồn cung, nhu cầu và dòng vốn bất động sản phía Nam trong nhiều năm tới. Hai phân khúc chịu tác động rõ nhất là bất động sản công nghiệp và nhà ở.
Với bất động sản công nghiệp, sự tham gia của Bình Dương mở rộng đáng kể quỹ đất dành cho nhà xưởng, kho bãi và logistics. Nhà đầu tư có thêm lựa chọn thay vì tập trung vào khu vực lõi TP.HCM, nơi chi phí đất và mặt bằng ngày càng cao.
Ở phân khúc nhà ở, dòng vốn dịch chuyển ra các đô thị vệ tinh đã diễn ra nhiều năm. Tuy nhiên, từ nửa đầu năm 2026, các khu vực mở rộng đang đóng vai trò lớn hơn trong tổng nguồn cung căn hộ toàn vùng. Điều này góp phần giải bài toán thiếu nguồn cung và mặt bằng giá cao tại khu vực trung tâm.
Theo số liệu bà Dung dẫn tại diễn đàn, giá căn hộ sơ cấp trung bình tại khu vực trung tâm TP.HCM cũ từng ở khoảng 92 triệu đồng/m². Sau khi hợp nhất với Bình Dương, mức giá trung bình của TP.HCM mới giảm về khoảng 76,1 triệu đồng/m².
Trên thị trường thứ cấp, giá giao dịch hiện khoảng 62 triệu đồng/m². Trong khi đó, giá sơ cấp hiện được ghi nhận ở mức trung bình khoảng 68 triệu đồng/m² và được dự báo điều chỉnh về khoảng 62-63 triệu đồng/m² vào năm 2028.
Nguồn cung căn hộ cũng được kỳ vọng tăng mạnh sau giai đoạn thị trường gặp khó do vướng mắc pháp lí trong năm 2023-2024. Theo dự báo của CBRE, năm 2026 thị trường có thể đón khoảng 25.000 căn hộ mới; con số này tăng lên khoảng 31.000 căn vào năm 2027 và đạt khoảng 48.000 căn vào năm 2028.
Theo bà Dung, nguồn cung mới sẽ tăng dần trong giai đoạn 2026-2028. Khi sản phẩm được đưa ra từ nhiều khu vực hơn, tình trạng khan hiếm cục bộ và độc quyền về giá có thể giảm.
Bên cạnh đó, mặt bằng lãi suất vẫn tương đối cao cũng khiến người mua thận trọng hơn. Đây là những yếu tố góp phần làm chậm đà tăng giá.
Đô thị đa cực làm thay đổi cách chọn nơi an cư
Nhìn dài hạn, bà Dung cho rằng sự phát triển của TP.HCM sẽ gắn với quá trình hình thành một đô thị đa trung tâm, đa cực. Theo định hướng được bà dẫn lại, TP.HCM đặt mục tiêu GDP bình quân đầu người đạt 25.000 USD vào năm 2035, với dân số khoảng 17-18 triệu người; đến năm 2050 đạt 75.000 USD, với dân số 20-22 triệu người.
Quy mô dân số và kinh tế ngày càng lớn sẽ đòi hỏi một cấu trúc đô thị khác. Trong mô hình đó, các trung tâm tài chính, kinh tế và đổi mới sáng tạo sẽ kéo theo nhu cầu lớn về văn phòng, bán lẻ, dịch vụ và các khu phức hợp thương mại.
Bất động sản thương mại vì vậy được kỳ vọng hưởng lợi từ quá trình hình thành những cực tăng trưởng mới. Tuy nhiên, theo bà Dung, hạ tầng giao thông mới là yếu tố quyết định khả năng liên kết các cực đô thị.
Metro, đường cao tốc, các tuyến vành đai cùng hệ thống logistics, cảng biển khi được hoàn thiện sẽ rút ngắn khoảng cách giữa các khu vực. Khi thời gian di chuyển giảm, giá trị của những khu vực trước đây được xem là xa trung tâm cũng có thể thay đổi.
Cùng với sự thay đổi không gian đô thị là sự thay đổi trong nhu cầu an cư. Từ năm 2018 đến nay, nhu cầu về “nhà ở đơn thuần” dần chuyển sang “trải nghiệm sống”. Các khu đô thị tích hợp, cung cấp đồng thời không gian xanh, giáo dục, y tế, thương mại và dịch vụ, ngày càng được quan tâm. Mô hình này đặc biệt phù hợp với các đô thị vệ tinh. Người dân có thể tiếp cận phần lớn nhu cầu thiết yếu ngay tại nơi ở, thay vì phải di chuyển thường xuyên vào khu vực trung tâm.
Bốn cực phát triển, bốn hướng đầu tư
Từ cấu trúc mới của TP.HCM, bà Dung phân chia cơ hội bất động sản theo bốn cực phát triển.
Cực trung tâm hiện hữu tiếp tục giữ vai trò đầu não về tài chính, ngân hàng, thương mại cao cấp và các dịch vụ chuyên sâu.
Cực phía Đông, gồm TP. Thủ Đức (cũ) và khu vực kết nối Bình Dương, được định hướng trở thành trung tâm công nghệ cao, nghiên cứu khoa học và đổi mới sáng tạo.
Cực phía Nam, gồm Nhà Bè, Cần Giờ và không gian kết nối biển, có lợi thế phát triển kinh tế biển, logistics, cảng nước sâu và đô thị sinh thái.
Trong khi đó, cực phía Bắc và Tây Bắc, gồm Củ Chi, Hóc Môn và không gian kết nối Bình Dương, có thể trở thành địa bàn phát triển công nghiệp công nghệ cao và các trung tâm kinh tế mới.
Trong bản đồ này, Bình Dương được bà Dung đánh giá là một khu vực có nhiều dư địa tăng trưởng.
Việc không còn là một trung tâm hành chính riêng không đồng nghĩa với việc mất đi động lực phát triển. Ngược lại, Bình Dương có thể hưởng lợi từ thương hiệu và sức hút của TP.HCM mở rộng.
Theo phân tích của bà Dung, khu vực phía Bắc như Bàu Bàng, Chơn Thành có lợi thế phát triển công nghiệp. Khu vực phía Nam phù hợp hơn với công nghệ cao, dịch vụ và thương mại, đóng vai trò bổ trợ cho toàn vùng. Tuy nhiên, cơ hội càng lớn thì yêu cầu về khả năng đánh giá thị trường càng cao.
Một trong những lưu ý đáng chú ý của bà Dung là diễn biến giá bất động sản tại Bình Dương. Theo bà, giá bất động sản tại khu vực này đã tăng khoảng 5-20% trong hơn một năm qua. Tuy nhiên, mức tăng này chưa hoàn toàn phản ánh những thay đổi đã diễn ra trên thực tế.
“Mức tăng 5-20% trong thời gian qua tại Bình Dương hoàn toàn là sự tăng trưởng dựa trên kỳ vọng”, bà Dung nhận định.
Theo nữ lãnh đạo CBRE, hạ tầng vật chất và các tuyến kết nối trọng điểm vẫn đang trong quá trình hoàn thiện. Vì vậy, nhà đầu tư cần phân biệt giữa giá trị hình thành từ hạ tầng thực tế và giá được đẩy lên bởi kỳ vọng.
Các tuyến vành đai, metro và những công trình kết nối liên vùng sẽ là những yếu tố cần theo dõi sát.
Bên cạnh đó, pháp lí dự án vẫn là điều kiện tiên quyết trước khi quyết định đầu tư. Trong một siêu đô thị đang hình thành, bản đồ bất động sản sẽ không còn được quyết định đơn thuần bởi khoảng cách đến trung tâm. Giá trị sẽ ngày càng phụ thuộc vào khả năng kết nối, chất lượng hạ tầng, chức năng đô thị và năng lực hình thành cộng đồng sống.
Với nhà đầu tư, điều đó cũng đồng nghĩa chiến lược “mua theo tin quy hoạch” sẽ ngày càng nhiều rủi ro. Thay vào đó, việc kiểm chứng tiến độ hạ tầng, pháp lí và khả năng khai thác thực tế của dự án sẽ trở thành yếu tố quan trọng để nhận diện giá trị bền vững.
