Trung Quốc buộc chủ đầu tư xây nhà trước rồi mới được bán?
Nếu như bước đầu tiên trong cuộc cải tổ bất động sản của Trung Quốc là khóa dòng tiền người mua vào từng dự án, thì quy định mới ngày 28/8/2026 đang đánh thẳng vào một mắt xích quan trọng hơn. Đó là thời điểm chủ đầu tư được phép bán nhà hình thành trong tương lai.
Với những dự án mới, Trung Quốc đưa ra yêu cầu từng tòa nhà phải hoàn thành kết cấu chính, cất nóc trước khi được bán trước. Đồng thời, khoản vay thế chấp của người mua nhà hình thành trong tương lai cũng được đẩy lùi thời điểm giải ngân. Đây có thể là bước chuyển căn bản từ mô hình “bán trước để có tiền xây” sang “xây trước bằng vốn của doanh nghiệp và tín dụng phát triển rồi mới bán”.
Muốn bán nhà trên giấy, chủ đầu tư phải xây đến phần quan trọng nhất
Trong nhiều năm, một trong những đặc điểm của thị trường bất động sản Trung Quốc là doanh nghiệp có thể đưa căn hộ ra bán khi công trình mới ở giai đoạn tương đối sớm.
Đây là cơ chế tạo ra nguồn tiền khổng lồ cho các chủ đầu tư. Một dự án chưa hoàn thành nhưng đã có thể bắt đầu thu tiền từ khách hàng. Khoản tiền đó, cùng với khoản vay thế chấp mà ngân hàng cấp cho người mua, trở thành một phần dòng tiền giúp doanh nghiệp tiếp tục triển khai công trình.
Trong điều kiện thị trường tăng trưởng, cách làm này tạo ra tốc độ phát triển rất cao. Doanh nghiệp không phải chờ xây xong toàn bộ dự án mới có thể thu hồi vốn. Càng bán nhanh, dòng tiền quay về càng nhanh; dòng tiền càng nhanh, doanh nghiệp càng có khả năng triển khai thêm dự án. Nhưng chính cơ chế đó cũng khiến rủi ro chuyển một phần đáng kể sang phía người mua.
Người mua bỏ tiền khi căn nhà vẫn đang nằm trên bản vẽ hoặc mới chỉ hình thành một phần. Trong khi đó, doanh nghiệp phải tiếp tục xây dựng bằng dòng tiền thu được từ những người mua tiếp theo. Khi thị trường vận hành tốt, mọi bên đều có lợi. Nhưng khi doanh số giảm mạnh, người mua có thể rơi vào tình trạng đã trả tiền nhưng công trình chưa hoàn thành.
Sau cuộc khủng hoảng bất động sản, Trung Quốc ngày càng nhận ra rằng muốn xử lí tận gốc vấn đề thì không thể chỉ kiểm soát số tiền đã thu được. Phải thay đổi cả thời điểm doanh nghiệp được quyền thu tiền. Đây chính là điểm đáng chú ý trong quy định mới được ban hành ngày 28/8/2026.
Theo hướng đi mới, đối với những dự án mới được phép bán nhà hình thành trong tương lai, từng tòa nhà phải hoàn thành phần kết cấu chính, tức đạt đến giai đoạn hoàn thành kết cấu và cất nóc, trước khi được đưa vào bán nhà hình thành trong tương lai.
Nếu nhìn từ góc độ người mua, thay đổi này rất dễ hiểu. Trước đây, người dân có thể mua một căn hộ khi công trình mới ở giai đoạn ban đầu. Còn với quy định mới, họ sẽ được nhìn thấy một công trình đã đi qua phần quan trọng nhất của quá trình xây dựng trước khi quyết định xuống tiền. Điều này làm thay đổi đáng kể bài toán tài chính của chủ đầu tư.
Doanh nghiệp không thể chỉ mua đất, làm móng rồi nhanh chóng mở bán để lấy tiền khách hàng làm nguồn vốn chính cho phần xây dựng tiếp theo. Họ phải tìm được nguồn vốn để đưa công trình đi xa hơn trước khi có thể huy động tiền từ người mua. Nguồn vốn đó có thể đến từ vốn chủ sở hữu, các khoản vay phát triển dự án của ngân hàng và những hình thức huy động vốn hợp pháp khác.
Nói cách khác, rủi ro tài chính được đẩy ngược về phía người phát triển dự án nhiều hơn. Đây là lí do quy định mới có ý nghĩa lớn hơn một thay đổi về thủ tục cấp phép bán nhà. Nó chạm vào chính mô hình kinh doanh đã giúp các doanh nghiệp bất động sản Trung Quốc mở rộng với tốc độ rất nhanh trong nhiều năm.
Khi doanh nghiệp phải xây dựng phần kết cấu chính trước khi bán, chi phí vốn sẽ đến sớm hơn, trong khi dòng tiền từ khách hàng đến muộn hơn. Điều này chắc chắn khiến mô hình kinh doanh khó hơn đối với những doanh nghiệp yếu vốn, đặc biệt là những doanh nghiệp từng phụ thuộc nhiều vào khả năng bán hàng để duy trì dòng tiền. Nhưng từ góc độ quản lí rủi ro, đó lại chính là điều Bắc Kinh muốn.
Ngân hàng cũng không còn giải ngân khoản vay thế chấp mua nhà quá sớm
Nếu quy định về thời điểm bán nhà hình thành trong tương lai đánh vào phía chủ đầu tư, thì một thay đổi khác được ban hành cùng ngày 28/8/2026 lại đánh thẳng vào dòng tiền ngân hàng. Đó là thời điểm giải ngân khoản vay mua nhà của người dân.
Trong mô hình bán nhà hình thành trong tương lai, khoản vay thế chấp của khách hàng có ý nghĩa đặc biệt quan trọng. Một người mua ký hợp đồng mua căn hộ trị giá 2 triệu nhân dân tệ chẳng hạn, nhưng họ không nhất thiết phải có sẵn 2 triệu nhân dân tệ. Sau khi trả phần vốn tự có, ngân hàng sẽ cấp khoản vay thế chấp mua nhà còn lại.
Với chủ đầu tư, khoản vay này không chỉ đơn thuần là khoản tiền của khách hàng. Nó là một dòng tiền rất quan trọng có thể chảy vào dự án. Chính vì vậy, thời điểm ngân hàng giải ngân khoản vay thế chấp mua nhà có ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng xoay vòng vốn của doanh nghiệp.
Quy định mới ngày 28/8/2026 thay đổi logic đó. Đối với nhà hình thành trong tương lai, khoản vay mua nhà của cá nhân chỉ được giải ngân sau khi dự án hoàn thành và đã được đăng ký hoàn thành theo quy định. Với nhà đã hoàn thiện, khoản vay thế chấp mua nhà được giải ngân sau khi giao dịch mua bán được đăng ký.
Nếu thực hiện đúng theo tinh thần này, khoản vay thế chấp của người mua sẽ không còn dễ dàng đóng vai trò như một nguồn vốn xây dựng sớm cho chủ đầu tư. Đây là một thay đổi rất đáng chú ý.
Bởi trong mô hình cũ, người mua có thể ký hợp đồng, ngân hàng cấp khoản vay thế chấp mua nhà và dòng tiền từ khoản vay trở thành một phần nguồn tài chính của doanh nghiệp trong khi căn hộ vẫn đang được xây dựng.
Trong mô hình mới, chủ đầu tư phải tìm cách tài trợ cho giai đoạn xây dựng bằng những nguồn vốn khác trước. Đó là vốn chủ sở hữu, khoản vay phát triển dự án và các nguồn tài chính dài hạn phù hợp với chính dự án.
Sự khác biệt nằm ở chỗ là tiền mua nhà và tiền xây nhà được tách khỏi nhau rõ hơn. Người mua vẫn phải vay ngân hàng để mua nhà, nhưng khoản vay đó không còn được thiết kế để trở thành nguồn vốn xây dựng sớm cho doanh nghiệp.
Đối với ngân hàng, cách làm này cũng thay đổi cách đánh giá rủi ro. Thay vì giải ngân dựa trên kỳ vọng rằng dự án sẽ tiếp tục bán được trong tương lai, ngân hàng phải quan tâm nhiều hơn đến trạng thái thực tế của tài sản và khả năng hoàn thành dự án.
Đối với doanh nghiệp, hệ quả còn rõ ràng hơn. Một chủ đầu tư muốn triển khai dự án phải chuẩn bị nguồn vốn đủ dài để xây dựng đến giai đoạn được phép bán, đồng thời phải tính toán khả năng trả nợ trong thời gian chưa thể thu được dòng tiền lớn từ khách hàng. Điều này làm giảm sức hấp dẫn của chiến lược sử dụng đòn bẩy cao và quay vòng vốn thật nhanh.
Một doanh nghiệp không còn dễ dàng dùng tiền của khách hàng ở dự án hiện tại để tiếp tục mở rộng sang dự án khác. Muốn phát triển dự án mới, họ phải chứng minh khả năng tài chính của chính mình và tiếp cận nguồn tín dụng dành cho phát triển dự án.
Nói cách khác, Trung Quốc đang cố biến chủ đầu tư từ một bên “thu tiền trước rồi xây” thành một bên phải thực sự có năng lực tài chính để xây dựng trước.
Đích đến của Bắc Kinh là “Sở kiến tức sở đắc”
Nhưng nếu chỉ dừng ở việc siết bán nhà hình thành trong tương lai thì chưa phải đích đến cuối cùng. Điều đáng chú ý nhất trong văn bản ngày 28/8/2026 là Trung Quốc đã thể hiện rõ hơn định hướng chuyển sang mô hình bán nhà hoàn thiện.
Đây là mô hình mà người mua không phải đặt tiền vào một căn hộ còn nằm ở tương lai quá xa. Căn nhà về cơ bản đã hoàn thành, người mua có thể trực tiếp nhìn thấy tài sản mà mình chuẩn bị bỏ tiền mua. Tinh thần này thường được mô tả bằng cách nói “Sở kiến tức sở đắc”, tức người mua nhìn thấy gì thì mua đúng thứ đó.
Đối với những khu đất mới được giao và những khu đất đã được giao nhưng dự án chưa có giấy phép quy hoạch xây dựng, chính quyền địa phương được yêu cầu ưu tiên lựa chọn mô hình bán nhà hoàn thiện. Với những dự án đã có giấy phép quy hoạch, chủ đầu tư cũng được khuyến khích chuyển sang phương thức này.
Nếu xu hướng trên được triển khai rộng, cách vận hành của thị trường bất động sản Trung Quốc sẽ thay đổi đáng kể.
Chủ đầu tư trước hết phải có vốn chủ sở hữu và nguồn tín dụng phát triển dự án. Công trình được xây dựng, hoàn thiện và nghiệm thu. Sau đó, tài sản được đăng ký theo quy định trước khi người mua thực hiện giao dịch và vay khoản vay thế chấp mua nhà.
Trong mô hình này, người mua không còn phải đặt cược quá lớn vào năng lực tài chính trong tương lai của chủ đầu tư. Họ mua một tài sản đã tồn tại. Đây là khác biệt rất lớn so với việc mua một lời hứa rằng vài năm nữa doanh nghiệp sẽ bàn giao căn hộ.
Với ngân hàng cũng vậy. Khi tài sản đã hoàn thiện, rủi ro tín dụng không còn gắn quá chặt với câu hỏi liệu một công trình đang xây có thể hoàn thành hay không.
Với doanh nghiệp, mô hình này lại đặt ra yêu cầu cao hơn rất nhiều về vốn. Bởi nếu không thể lấy tiền khách hàng làm nguồn vốn sớm, doanh nghiệp phải tự tìm nguồn tài chính để xây dựng. Nếu không bán được hàng sau khi hoàn thành, vốn của doanh nghiệp sẽ bị nằm lại trong tài sản lâu hơn.
Điều đó có nghĩa mô hình bất động sản tương lai sẽ khó phù hợp với những doanh nghiệp chỉ dựa vào tốc độ quay vòng vốn. Nhưng chính đây lại là điều Trung Quốc muốn đạt được sau cuộc khủng hoảng.
Trong một thời gian dài, thị trường bất động sản nước này được thúc đẩy bởi kỳ vọng giá nhà tăng, tốc độ bán hàng cao và khả năng doanh nghiệp liên tục huy động vốn từ thị trường. Khi kỳ vọng đảo chiều, những điểm yếu trong cấu trúc đó đồng thời bộc lộ.
Cuộc cải tổ hiện nay vì thế không đơn giản là cứu thị trường để thị trường quay trở lại trạng thái cũ. Bắc Kinh đang cố tạo ra một trạng thái mới, trong đó doanh nghiệp bất động sản phải dựa nhiều hơn vào vốn thật và tín dụng phát triển dự án, còn người mua nhà phải gánh ít rủi ro hơn đối với quá trình xây dựng.
Nếu bài toán được thực hiện đến cùng, chuỗi vận hành của một dự án sẽ ngày càng tiến gần tới mô hình: doanh nghiệp huy động vốn, xây dựng, hoàn thiện, nghiệm thu, đăng ký tài sản rồi mới bán cho người dân.
Khi đó, khoản vay thế chấp mua nhà của người mua thực sự là tiền để mua một căn nhà đã tồn tại, thay vì trở thành một phần nguồn vốn giúp doanh nghiệp hoàn thành căn nhà đó. Đây cũng là lí do thay đổi ngày 28/8/2026 đáng được xem như một bước ngoặt.
Trung Quốc không nhất thiết phải tuyên bố “cấm bán nhà trên giấy” để làm thay đổi mô hình này. Chỉ cần nâng thời điểm được bán, khóa dòng tiền người mua và lùi thời điểm giải ngân khoản vay thế chấp mua nhà, họ đã có thể từng bước làm cho mô hình cũ mất đi lợi thế tài chính.
Từ đó, bán nhà hình thành trong tương lai có thể vẫn tồn tại, nhưng sẽ không còn dễ dàng đóng vai trò “ngân hàng không lãi suất” của chủ đầu tư như trước.
Và xa hơn nữa, mô hình mà Bắc Kinh muốn hướng tới có thể được gói gọn trong một nguyên tắc rất đơn giản: Xây nhà bằng tiền của người có trách nhiệm xây nhà, còn người mua trả tiền để nhận một tài sản thực. Đó chính là cuộc dịch chuyển từ “bán lời hứa về một căn nhà” sang “bán một căn nhà đã tồn tại” mà Trung Quốc đang từng bước thúc đẩy.