Ba công văn của NHNN và một cuộc phân luồng hóa giải ‘nút thắt’ tín dụng bất động sản

Từ “chiếc vòng kim cô” kiểm soát rủi ro toàn diện...

Cuối năm 2025, Công văn 11686/NHNN-CSTT đặt ra một nguyên tắc kiểm soát nghiêm ngặt: tăng trưởng tín dụng BĐS tại từng tổ chức tín dụng không được cao hơn mức tăng trưởng tín dụng chung. Cách tiếp cận này mang tính “vĩ mô”, nhằm tránh việc tín dụng BĐS tăng quá nhanh trong bối cảnh quy mô dư nợ đã rất lớn.

Sức ép của quy định này nằm ở chỗ, khi BĐS được quản lý theo một “rổ” chung, những khoản vay có mức độ rủi ro thấp hơn có thể cùng chịu một giới hạn tăng trưởng như các khoản vay có mức độ rủi ro cao hơn. Điều này càng đáng chú ý khi nhìn vào tốc độ tăng tín dụng trước đó. Đến cuối năm 2025, dư nợ tín dụng BĐS đã đạt khoảng 4,74 triệu tỉ đồng, tăng 36,24% so với cuối năm 2024 và chiếm khoảng 25,53% tổng tín dụng của nền kinh tế. Riêng tín dụng cho hoạt động kinh doanh BĐS đạt khoảng 2,16 triệu tỉ đồng, tăng tới 49,55%. Như vậy, với Công văn 11686, NHNN đặt một “chiếc vòng kim cô” nhằm kiểm soát tốc độ tăng tín dụng BĐS có cơ sở từ chính quy mô và tốc độ tăng trưởng của dòng vốn này.

Nhưng mặt khác, cách kiểm soát theo tổng thể chung như vậy vô hình chung gom tất cả vào cùng một rổ. Đơn cử, một khoản vay cho nhà ở xã hội hay khu công nghiệp không mang cùng đặc tính với khoản vay phục vụ đầu cơ địa ốc, vốn cho một khách sạn, khu nghỉ dưỡng đang khai thác có dòng tiền, cũng chịu chung “vòng kim cô” như đối với một dự án BĐS thương mại chưa hoàn thiện pháp lý. Điều đó đòi hỏi cơ quan quản lý phải linh hoạt chính sách chuyển từ kiểm soát chung sang phân loại có chọn lọc.

… Đến “những đường ống tín dụng” được phân luồng

Bước chuyển đầu tiên đến vào cuối tháng 5/2026, với Công văn 4551/NHNN-CSTT gửi 25 tổ chức tín dụng (TCTD). Theo đó, trong thời gian từ 1/1 đến 31/12/2026, các TCTD không phải tính phần dư nợ tăng thêm so với cuối năm 2025 đối với nhà ở xã hội, khu công nghiệp và khu chế xuất vào dư nợ tín dụng BĐS khi kiểm soát mức tăng trưởng tín dụng BĐS theo Công văn 11686.

Điểm đáng chú ý là Công văn 4551 không xóa bỏ nguyên tắc kiểm soát tín dụng BĐS. Chính công văn này yêu cầu các TCTD tiếp tục thực hiện nghiêm túc chỉ đạo tại Công văn 11686. Như vậy, NHNN không chuyển từ “siết” sang “thả”, mà chỉ tách một số dòng tín dụng ra khỏi rổ tính chung.

Đến ngày 16/9, cách tiếp cận này được mở thêm một nhánh với Công văn 8509/NHNN-CSTT. Theo đó, từ 1/1 đến hết 31/12/2026, các TCTD không phải tính phần dư nợ tín dụng tăng thêm so với cuối năm 2025 đối với nhà hàng, khách sạn, khu du lịch, sinh thái, nghỉ dưỡng vào dư nợ tín dụng BĐS khi kiểm soát mức tăng trưởng tín dụng BĐS theo Công văn 11686.

Như vậy, nếu đặt ba công văn cạnh nhau, có thể nhìn thấy khá rõ một cuộc phân luồng tín dụng: Công văn 11686 đặt “khung” kiểm soát chung đối với tăng trưởng tín dụng BĐS. Công văn 4551 tách nhà ở xã hội – KCN – KCX khỏi phần tăng trưởng tín dụng BĐS được tính trong “khung”. Công văn 8509 tiếp tục tách thêm nhà hàng – khách sạn – khu du lịch – sinh thái – nghỉ dưỡng.

Điểm đáng nói là sự phân luồng này diễn ra trong lúc quy mô tín dụng BĐS vẫn tăng, nhưng tốc độ đã khác đáng kể so với năm 2025. Đến cuối tháng 6/2026, tổng dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực BĐS đạt 5,146 triệu tỉ đồng, tăng 8,3% so với cuối năm 2025 và chiếm khoảng 25,5% tổng dư nợ tín dụng nền kinh tế, tức được kiểm soát trong mức ổn định. Riêng tín dụng cho hoạt động kinh doanh BĐS đạt khoảng 2,519 triệu tỉ đồng vào cuối tháng 6, tăng 12,71% so với cuối quý I. Trong đó, dư nợ đối với các dự án phát triển đô thị, nhà ở đạt 833.558 tỉ đồng, tăng 6,33%; tín dụng xây dựng, sửa chữa và mua nhà để bán, cho thuê đạt 176.573 tỉ đồng, tăng 11,78%.

Nhưng không phải dòng vốn nào cũng tăng giống nhau. Chẳng hạn, dư nợ cho vay mua quyền sử dụng đất tăng từ 255.352 tỉ đồng cuối tháng 3 lên 314.449 tỉ đồng cuối tháng 6, tương đương tăng 23,14%. Đây là một chỉ dấu cho thấy bên trong “rổ” tín dụng BĐS vẫn tồn tại những dòng vốn có tính chất và mức độ rủi ro khác nhau. Chính sự khác biệt đó giải thích vì sao cách tiếp cận “phân luồng” có ý nghĩa hơn việc đơn giản gọi là “nới tín dụng BĐS”.

“

Trước đó, nhận định từ Công ty CP Chứng khoán KB Việt Nam (KBSV) cho rằng, riêng tác động từ Công văn 4551 có thể chỉ tạo thêm khoảng 1-2% dư địa tín dụng BĐS, tức không phải một cú mở van đủ lớn để tạo ra một làn sóng tín dụng mới trên toàn thị trường. Nói cách khác, NHNN đang mở đúng những “đường ống” được lựa chọn, thay vì nới toàn bộ hệ thống.

Nới mở cho doanh nghiệp, nhưng vẫn giữ “phanh” nợ xấu

Khi một số loại hình BĐS được tách khỏi cách tính tăng trưởng tín dụng chung, ngân hàng có thêm dư địa để xem xét cấp vốn cho các dự án thuộc nhóm được ưu tiên mà không phải đánh đổi trực tiếp với hạn mức tăng trưởng tín dụng BĐS còn lại. Điều này có thể giúp giảm một phần áp lực vốn của doanh nghiệp, nhất là những dự án có pháp lý đầy đủ, có khả năng triển khai và tạo ra sản phẩm hoặc dòng tiền thực.

Nhìn rộng hơn, việc lựa chọn nhà ở xã hội, KCN, KCX, sau đó mở rộng sang nhà hàng, khách sạn, du lịch, sinh thái, nghỉ dưỡng cũng cho thấy tín dụng BĐS đang được nhìn dưới góc độ tác động kinh tế của từng phân khúc, thay vì chỉ nhìn vào tài sản thế chấp. Cụ thể: Luồng nhà ở xã hội gắn với nhu cầu nhà ở; luồng KCN và KCX gắn với sản xuất, việc làm và thu hút đầu tư; luồng khách sạn, du lịch, nghỉ dưỡng gắn với dịch vụ, tiêu dùng và hoạt động kinh tế địa phương. Việc phân luồng vốn vào các lĩnh vực này có thể tạo hiệu ứng lan tỏa rộng hơnso với việc nới tín dụng BĐS một cách đồng loạt.

Tuy nhiên, điều đó không đồng nghĩa với việc rủi ro tín dụng BĐS đã biến mất. Tính đến cuối tháng 6/2026, nợ xấu lĩnh vực BĐS vẫn tăng 10,5% so với cuối năm 2025, trong khi tỉ lệ nợ xấu nội bảng toàn hệ thống ở mức 3,31%, giảm từ 3,44% cuối năm 2025. Điều này cho thấy bài toán đặt ra không phải là thiếu tín dụng đơn thuần, mà là dòng vốn phải đi vào những dự án có khả năng hấp thụ và hoàn trả vốn. Đây có lẽ cũng là lý do cách làm của NHNN được nhìn như một quá trình điều chỉnh “van” từng bước có chọn lọc về thứ tự ưu tiên thay vì chỉ đơn thuần bật/tắt tín dụng BĐS. Khi dòng vốn được phân loại theo mục đích sử dụng, ngân hàng vẫn phải đánh giá năng lực tài chính của doanh nghiệp, tính pháp lý, tiến độ dự án, khả năng tiêu thụ và dòng tiền trả nợ.

Nhìn theo chuỗi các công văn từ 11686 → 4551 → 8509, có thể thấy chính sách tín dụng BĐS đang đi theo một quỹ đạo từ kiểm soát tổng thể, đến loại trừ một số nhóm có tính chất ưu tiên, rồi tiếp tục mở thêm các “đường ống” gắn với hoạt động dịch vụ, du lịch và nghỉ dưỡng. Cách mở có chọn lọc này tạo thêm dư địa cho doanh nghiệp và những phân khúc có khả năng tạo ra giá trị kinh tế thực, nhưng vẫn giữ nguyên nguyên tắc kiểm soát tăng trưởng tín dụng BĐS và yêu cầu các ngân hàng quản trị rủi ro.

Từ chuỗi ba công văn có thể thấy, NHNN không chỉ đơn thuần “nới hay siết tín dụng BĐS”. Thay vào đó, sự chọn lọc là phân luồng để tháo nút thắt ở những nơi cần vốn, những ưu tiên là các lĩnh vực gắn với nhu cầu thiết thực và yêu cầu về phát triển và tăng trưởng kinh tế nhằm hỗ trợ doanh nghiệp nhưng phải hạn chế nguy cơ bị biến thành một vòng quay nợ xấu mới.

Thế Lâm