Nới hạn mức tín dụng có chọn lọc: Khơi thông dòng vốn bất động sản KCN, NOXH
Công văn 4551/NHNN-CSTT của Ngân hàng Nhà nước được đánh giá là tích cực trong việc nắn dòng vốn tín dụng vào các phân khúc bất động sản phục vụ nhu cầu ở thực, sản xuất và thu hút đầu tư.
Điều chỉnh cách tính tăng trưởng tín dụng bất động sản
Ngày 29/5, Ngân hàng Nhà nước đã ban hành Công văn 4551/NHNN-CSTT (có hiệu lực từ ngày 01/01/2026 – 31/12/2026) gửi 25 ngân hàng thương mại, cho phép loại bỏ phần dư nợ tín dụng tăng thêm so với năm 2025 đối với các dự án nhà ở xã hội (NOXH), khu công nghiệp (KCN) và khu chế xuất (KCX) khỏi dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản khi kiểm soát mức tăng trưởng tín dụng bất động sản theo Công văn 11686/NHNN-CSTT.
Trước đó, vào ngày 31/12/2025, Ngân hàng Nhà nước đã có Công văn 11686/NHNN-CSTT thiết lập khung kiểm soát tín dụng cho năm 2026. Trong đó, tốc độ tăng trưởng tín dụng bất động sản của tổ chức tín dụng không được vượt quá tốc độ tăng trưởng tín dụng chung của tổ chức tín dụng đó.
Tuy nhiên, việc áp dụng cơ chế kiểm soát tín dụng bất động sản một cách đồng nhất theo tinh thần Công văn 11686/NHNN-CSTT có thể làm hạn chế khả năng tiếp cận vốn của các phân khúc bất động sản cần được ưu tiêndo các ngân hàng e ngại hết room tín dụng chung, đồng thời lợi suất sinh lợi từ các dự án cần được ưu tiên thường không cao.
Chính vì thế, việc ban hành tiếp Công văn 4551/NHNN-CSTT đã cho thấy một sự lắng nghe và thấu hiểu của cơ quan quản lý, qua đó giúp khơi thông dòng vốn chảy vào các lĩnh vực bất động sản cần ưu tiên là những dự án bất động sản KCN, KCX và NOXH.
Theo đánh giá của Công ty chứng khoán KB Việt Nam (KBSV), động thái này phản ánh chủ trương của Ngân hàng Nhà nước trong việc nắn dòng vốn tín dụng vào các phân khúc bất động sản phục vụ nhu cầu ở thực, sản xuất và thu hút đầu tư, trong khi vẫn duy trì sự thận trọng đối với các hoạt động mang tính đầu cơ.
Tác động của việc “nới room chọn lọc” lên thị trường
Nhận định về việc ban hành Công văn 4551/NHNN-CSTT của Ngân hàng Nhà nước, KBSV cho rằng chính sách này sẽ hỗ trợ tích cực cho mục tiêu tăng trưởng kinh tế của Chính phủ.
Thứ nhất ở lĩnh vực thu hút vốn đầu tư nước ngoài (FDI), việc khơi thông dòng vốn cho bất động sản KCN-KCX sẽ giúp đẩy nhanh tiến độ phát triển hạ tầng công nghiệp và nâng cao năng lực tiếp nhận các dự án FDI mới. Trong bối cảnh xu hướng dịch chuyển chuỗi cung ứng toàn cầu ra khỏi Trung Quốc vẫn đang tiếp diễn, động thái này góp phần củng cố vị thế của Việt Nam như một điểm đến sản xuất hấp dẫn trong khu vực.
Thứ hai, chính sách mới của Ngân hàng Nhà nước hỗ trợ mục tiêu an sinh xã hội. Trong bối cảnh dư nợ cho vay NOXH tính tới giữa tháng 3/2026 mới đạt khoảng 41.000 tỉ đồng, thấp hơn đáng kể so với quy mô chương trình tín dụng 145.000 tỉ đồng, động thái của Ngân hàng Nhà nước được kỳ vọng sẽ thúc đẩy giải ngân, gia tăng nguồn cung nhà ở cho người thu nhập thấp và công nhân, qua đó tạo nền tảng cho tăng trưởng bền vững trong dài hạn.
“Trên góc độ đầu tư, chúng tôi cho rằng tác động của Công văn 4551 sẽ lan tỏa không đồng đều giữa các nhóm ngành”, KBSV nhận định.
Đối với nhóm ngân hàng, Công văn 4551 góp phần cải thiện dư địa tín dụng đối với các ngân hàng thương mại nằm trong danh sách có thế mạnh cho vay bất động sản KCN và NOXH.
Quy mô dư nợ NOXH rất nhỏ (chỉ chiếm 0,2% dư nợ toàn nền kinh tế) và dư nợ cho vay KCN-KCX toàn hệ thống ước tính là không nhiều. Chúng tôi đánh giá dư địa tín dụng cho lĩnh vực bất động sản tăng thêm từ chính sách này là tương đối hạn chế (ước tính khoảng 1 - 2%).
KBSV
Trong khi đó, đối với nhóm bất động sản KCN và NOXH, tác động tích cực được kỳ vọng tập trung nhiều ở các doanh nghiệp có dự án bất động sản KCN và NOXH triển khai thực tế do chính sách chỉ có hiệu lực tới cuối 2026.
Bên cảnh đó, chính sách mới của Ngân hàng Nhà nước cũng được kỳ vọng sẽ tạo động lực cho các doanh nghiệp xây lắp và vật liệu xây dựng trong nhóm ngành xây dựng. Tuy nhiên, sự tác động sẽ có độ trễ so với hai nhóm trên do phụ thuộc vào tiến độ giải ngân và triển khai dự án.