Bất động sản điều chỉnh, hạ tầng tái định hình cuộc chơi
Khi lợi suất tiền gửi tăng, kéo theo áp lực lãi suất cho vay cũng tăng theo, qua đó giảm sức hấp dẫn đối với thị trường bất động sản.
Thị trường bất động sản bước vào nhịp điều chỉnh khi lãi suất neo cao và thanh khoản suy giảm. Trong bối cảnh đó, hạ tầng kết nối đang trở thành biến số quan trọng, tái định hình dòng vốn và bản đồ giá trị bất động sản.
Thanh khoản giảm, giá bắt đầu phân hóa
Sau giai đoạn tăng trưởng mạnh trong năm 2024-2025, thị trường bất động sản bắt đầu bước vào chu kỳ trầm lắng từ năm 2026, khi mặt bằng lãi suất cho vay duy trì ở mức cao.
Theo nhóm chuyên gia Công ty Chứng khoán MB (MBS), chi phí vốn gia tăng đang tạo sức ép lên cả người mua nhà lẫn chủ đầu tư, qua đó kéo thanh khoản thị trường giảm mạnh so với cùng kỳ.
Số liệu của Bộ Xây dựng cho thấy, số giao dịch chung cư và nhà ở riêng lẻ đạt 26.567 giao dịch, giảm 23% so với cùng kỳ. Giao dịch đất nền còn giảm mạnh hơn, xuống 73.438 giao dịch, tương ứng mức giảm 40%.
Lũy kế 6 tháng đầu năm 2026, toàn thị trường ghi nhận 239.860 giao dịch, giảm 18% so với cùng kỳ.
Áp lực đối với thị trường có thể chưa sớm kết thúc. MBS cho rằng tâm lý thận trọng của nhà đầu tư có khả năng tiếp diễn khi lãi suất huy động hiện đã lên 7,5-9%/năm đối với tiền gửi kỳ hạn 12 tháng, thậm chí có ngân hàng đã nâng lãi suất kỳ hạn 13 tháng lên sát ngưỡng 10%/năm. Khi lợi suất tiền gửi tăng, kéo theo áp lực lãi suất cho vay cũng tăng theo, qua đó giảm sức hấp dẫn đối với thị trường bất động sản.
Đáng chú ý, thanh khoản suy giảm diễn ra trong lúc nguồn cung mới đang gia tăng.
MBS dự báo nguồn cung sơ cấp tiếp tục duy trì ở mức cao trong giai đoạn 2026-2027, khi các chủ đầu tư lớn đẩy mạnh bán hàng tại những đại dự án.
Tại Hà Nội, nguồn cung căn hộ trong 6 tháng đầu năm đạt khoảng 16.600 căn, tăng 57% so với cùng kỳ. Nguồn cung tăng trong khi áp lực lãi suất vẫn lớn khiến giá căn hộ trên thị trường thứ cấp điều chỉnh khoảng 10-20% so với cùng kỳ, tùy vị trí và loại hình căn hộ, theo ghi nhận của MBS.
Tuy nhiên, thị trường đang xuất hiện một diễn biến đáng chú ý, giá bán trên thị trường thứ cấp điều chỉnh giảm nhưng giá bán trên thị trường sơ cấp tại các dự án mới vẫn đi lên.
Trong quý II, giá bán sơ cấp bình quân đạt 95 triệu đồng/m², tăng 21% so với cùng kỳ. MBS cho rằng mức tăng chủ yếu xuất phát từ sự khác biệt về phân khúc sản phẩm, vì vậy chưa phản ánh xu hướng tăng giá đồng đều trên toàn thị trường.
Tại TP.HCM, nguồn cung căn hộ cũng tăng mạnh 228% so với cùng kỳ, lên khoảng 4.600 căn, chủ yếu nhờ nguồn cung trong quý I từ các dự án tại khu vực ngoại thành.
Từ diễn biến cung cầu này, MBS nhận định lãi suất neo cao trong thời gian dài, cộng với nguồn cung dồi dào, có thể khiến thị trường bất động sản tiếp tục điều chỉnh trong các quý tới.
Nhưng điều chỉnh không đồng nghĩa mọi khu vực và mọi loại tài sản cùng giảm sức hấp dẫn. Trong bối cảnh thị trường trở nên chọn lọc hơn, một biến số khác đang ngày càng có ảnh hưởng lớn đến giá trị bất động sản, khả năng kết nối.
Từ “gần trung tâm” sang “kết nối tốt”
Theo Savills, trong khi chi phí vốn tạo sức ép ngắn hạn lên thị trường, làn sóng đầu tư hạ tầng quy mô lớn tại TP.HCM và các tỉnh, thành phía Nam đang tạo ra những thay đổi mang tính cấu trúc.
Các tuyến vành đai, metro và hệ thống kết nối với sân bay quốc tế Long Thành có thể rút ngắn thời gian di chuyển, mở rộng các hành lang kinh tế và từng bước làm thay đổi cách thị trường nhìn nhận về vị trí bất động sản.
Nếu trước đây khoảng cách tới trung tâm là một trong những tiêu chí quan trọng khi định giá, thì khả năng kết nối với các trung tâm việc làm, sản xuất, logistics và dịch vụ đang ngày càng được chú ý.
Trong giai đoạn 2026-2030, TP.HCM đã xác định khoảng 250 dự án đầu tư trọng điểm nhằm thúc đẩy tăng trưởng, tăng cường liên kết vùng và phát triển thành trung tâm dịch vụ công nghệ cao, đổi mới sáng tạo của cả nước.
Savills nhận định quá trình đầu tư này đang đưa hạ tầng trở thành một trong những yếu tố quan trọng định hình lại cấu trúc đô thị và phân bổ giá trị bất động sản.
Tăng trưởng hiện được hỗ trợ bởi ba động lực gồm sản xuất, tiêu dùng và đầu tư. Trong đó, sản xuất tiếp tục giữ vai trò quan trọng đối với xuất khẩu và việc làm, với điện tử, máy móc và thiết bị di động là những ngành dẫn dắt.
Theo ông Neil MacGregor, Tổng Giám đốc Savills Việt Nam, mặt bằng lãi suất tăng đang tạo thêm sức ép lên bất động sản. Lãi suất tiền gửi kỳ hạn 12 tháng đã tăng đáng kể, trong khi lãi suất vay mua nhà phổ biến hiện có thể lên tới 13%/năm. Chi phí vốn cao không chỉ ảnh hưởng tới quyết định xuống tiền của người mua nhà mà còn hạn chế khả năng triển khai dự án mới của các chủ đầu tư.
Chính trong bối cảnh tiền trở nên đắt hơn, khả năng tạo giá trị dài hạn của từng vị trí càng được thị trường xem xét kỹ.
Tại TP.HCM và khu vực phía Nam, các dự án Vành đai 3, Vành đai 4, Metro số 2, tuyến đường sắt kết nối trung tâm thành phố với Cần Giờ cùng hệ thống hạ tầng kết nối sân bay quốc tế Long Thành đang từng bước được triển khai.
Theo Savills, tác động đáng chú ý của những công trình này không chỉ nằm ở quy mô đầu tư, mà còn ở khả năng thay đổi cấu trúc phát triển đô thị và phân bổ lại giá trị bất động sản.
“Trong nhiều năm, bất động sản giá trị nhất thường nằm ở khu vực trung tâm. Ngày nay, những bất động sản có khả năng kết nối tốt nhất có thể trở thành những tài sản giá trị nhất. Đây là sự thay đổi mang tính nền tảng, ảnh hưởng đến nơi người dân lựa chọn sinh sống, nơi doanh nghiệp đặt trụ sở và nơi hình thành các giá trị bất động sản mới”, ông Neil MacGregor cho biết.
Từ trải nghiệm thực tế, ông Nguyễn Khánh (quận 9 cũ) cho biết: Gia đình tôi vừa cho thuê căn hộ hai phòng ngủ tại khu vực quận 2 cũ với giá 18,5 triệu đồng/tháng, đồng thời chuyển về sinh sống tại căn hộ ba phòng ngủ ở khu vực quận 9 cũ.
Theo ông Khánh, quyết định này vừa tạo thêm nguồn thu đáp ứng một phần chi tiêu gia đình, vừa cho thấy khoảng cách tới khu vực trung tâm không còn là yếu tố duy nhất chi phối lựa chọn nơi ở. “Ở khu đô thị tôi đang sống, các phương tiện và hạ tầng giao thông kết nối khá thuận tiện, nên việc di chuyển không phải là trở ngại lớn”, ông Khánh chia sẻ.
Thực tế này phần nào phản ánh sự thay đổi trong lựa chọn bất động sản khi hạ tầng giao thông được cải thiện. Với khả năng kết nối thuận tiện, những khu vực xa trung tâm hơn có thể đáp ứng nhu cầu ở thực, trong khi tài sản tại khu vực khác vẫn có thể được khai thác cho thuê, tạo dòng tiền cho chủ sở hữu.
Nếu mạng lưới giao thông tiếp tục được cải thiện, TP.HCM có thể ngày càng được nhìn nhận không chỉ trong phạm vi một đô thị riêng lẻ mà như trung tâm của một hệ sinh thái kinh tế rộng hơn, kết nối với các địa phương lân cận và những hành lang kinh tế trọng điểm phía Nam.
Điều này mở thêm dư địa cho các khu đô thị mới và điểm đến thương mại bên ngoài khu vực trung tâm truyền thống.
Mặc dù thị trường bất động sản đang đứng trước hai lực tác động song song: trong ngắn hạn, lãi suất cao, thanh khoản suy giảm và nguồn cung gia tăng tạo sức ép điều chỉnh, buộc cả người mua lẫn nhà đầu tư thận trọng hơn; nhưng trong dài hạn, hạ tầng giao thông ngày càng hoàn thiện và sự mở rộng của các hành lang kinh tế lại đang tạo ra những cực tăng trưởng mới.
Vì vậy, câu chuyện của thị trường có thể không còn đơn thuần là giá bất động sản tăng hay giảm, mà là giá trị sẽ dịch chuyển về đâu.
"Khi các tuyến vành đai, metro và hạ tầng kết nối sân bay từng bước hoàn thiện, nhu cầu nhà ở, công nghiệp, bán lẻ và khách sạn có thể tiếp tục mở rộng khỏi những khu vực trung tâm truyền thống.
Trong một thị trường mà chi phí vốn ngày càng được cân nhắc kỹ, những vị trí có khả năng kết nối tốt với việc làm, sản xuất, logistics và dịch vụ sẽ có thêm lợi thế trong cuộc cạnh tranh thu hút dân cư, doanh nghiệp và dòng vốn. Đó cũng là quá trình có thể từng bước tái định hình bản đồ giá trị bất động sản tại TP.HCM và khu vực phía Nam”, ông Neil MacGregor nêu quan điểm.
