Hơn 2,5 triệu tỉ đồng nằm trong 'ma trận' 4.685 dự án bất động sản
Cả nước có 4.685 dự án với tổng nguồn lực hơn 2,5 triệu tỉ đồng đang được đưa vào diện rà soát, tháo gỡ. Sau 3 tháng, hàng nghìn dự án đã hoàn thành phân loại, xử lí vướng mắc, trong khi nhiều điểm nghẽn về đất đai, vốn, đầu tư, xây dựng vẫn tiếp tục được đặt ra.
3.407 dự án đã hoàn thành phân loại, xử lí
Theo Thông báo số 9240/VPCP-KTTH của Văn phòng Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ giao Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) chủ trì, phối hợp với doanh nghiệp, hiệp hội rà soát việc các Bộ, ngành giải quyết kiến nghị của doanh nghiệp. Những trường hợp trả lời chưa rõ ràng, chưa thực chất hoặc chưa hiệu quả được VCCI tổng hợp, đề xuất hướng xử lí trước ngày 30 hằng tháng.
Yêu cầu này được đặt trong quá trình rà soát, xử lí các dự án tồn đọng theo Kết luận số 24-KL/TW của Bộ Chính trị và Nghị quyết số 29/2026/QH16 của Quốc hội. Mục tiêu của quá trình là xác định rõ từng nhóm vướng mắc, cơ quan có thẩm quyền và hướng xử lí đối với từng dự án.
Sau 3 tháng triển khai, Bộ Tài chính cho biết cả nước có 3.407/4.685 dự án tồn đọng, kéo dài đã hoàn thành phân loại và xử lí vướng mắc, chiếm 72,7%. Như vậy, còn 1.278 dự án chưa hoàn tất quá trình này.
Từ kết quả trên, quy mô nguồn lực đang được đưa vào quá trình xử lí cũng dần được xác định rõ hơn. Riêng tại TP.HCM, đến ngày 5.9.2026, thành phố có 1.338 dự án khó khăn, vướng mắc kéo dài, tổng diện tích khoảng 30.691 ha, với tổng vốn đầu tư ước tính 658.084 tỉ đồng.
Trong số này, 233 dự án đã được xử lí dứt điểm. Thêm 688 dự án đã được các sở, ngành hoàn thiện phương án, đề xuất lộ trình xử lí. Các dự án còn lại tiếp tục được phân loại theo nguyên nhân và thẩm quyền.
Những con số này cũng cho thấy việc tháo gỡ không dừng ở xử lí thủ tục trên hồ sơ mà gắn với những dự án có quy mô vốn và diện tích đất rất lớn. Tại Đồng Nai, Khu đô thị Aqua City của Tập đoàn Novaland có quy mô khoảng 650 ha, tổng chi phí đầu tư xây dựng hơn 50.000 tỉ đồng. Sau khi hoàn thiện các thủ tục liên quan đến quy hoạch phân khu và quy hoạch chi tiết, dự án đã triển khai thi công trở lại.
Tại TP.HCM, Khu nhà ở cao tầng phường Phú Thuận (Noble Crystal Riverside) của Tập đoàn Sunshine có tổng mức đầu tư khoảng 8.165 tỉ đồng, quy mô gần 7.000 sản phẩm. Các vướng mắc liên quan đến tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và thực hiện nghĩa vụ nhà ở xã hội bằng hình thức nộp tiền vào ngân sách đã được xử lí.
Từ những trường hợp cụ thể này, các nhóm vướng mắc đang được tháo gỡ cũng dần được nhận diện rõ, trong đó đất đai và nghĩa vụ tài chính là một trong những nội dung lớn.
Gỡ vướng từ đất đai đến đầu tư, xây dựng
Với tiền sử dụng đất, Nghị quyết số 254/2024/QH15 quy định mức thu đối với một số trường hợp theo 3 mức: 30% giá đất trong bảng giá đất đối với diện tích trong hạn mức; 50% đối với phần diện tích vượt hạn mức nhưng không quá một lần hạn mức giao đất; và 100% đối với phần diện tích vượt quá hai lần hạn mức.
Bên cạnh cơ chế tính tiền sử dụng đất, khoản tiền sử dụng đất bổ sung theo điểm d khoản 2 Điều 257 Luật Đất đai 2024 cũng được điều chỉnh. Theo nội dung chính sách được HoREA phản ánh, mức tính khoản này giảm từ 5,4% xuống 3,6%.
Những điều chỉnh về nghĩa vụ tài chính được đặt cạnh một vấn đề khác thường xuất hiện trong các dự án kéo dài: phần diện tích đất chưa thể hoàn tất thỏa thuận. Với nhóm dự án đã thỏa thuận nhận chuyển nhượng phần lớn diện tích, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đề xuất cơ chế thu hồi đất trong trường hợp nhà đầu tư đạt thỏa thuận trên 75% diện tích đất và trên 75% số lượng người sử dụng đất. Đây là nội dung được đề xuất trong quá trình sửa đổi Luật Đất đai.
Từ đất đai, các thủ tục chuyên ngành cũng được đưa vào quá trình rà soát. Trong lĩnh vực PCCC, Nghị quyết số 66.18/2026/NQ-CP quy định không thực hiện thủ tục kiểm tra công tác nghiệm thu về PCCC đối với công trình, hạng mục công trình đã được cơ quan công an thẩm định thiết kế về PCCC trước đó, theo các điều kiện áp dụng của nghị quyết.
Ở lĩnh vực môi trường, một hướng xử lí khác là phân kỳ thủ tục đánh giá tác động môi trường. Theo đề xuất, đánh giá sơ bộ tác động môi trường được thực hiện ở giai đoạn chấp thuận chủ trương đầu tư; đánh giá tác động môi trường chi tiết thực hiện ở giai đoạn lập, thẩm định dự án.
Như vậy, cùng với việc xử lí từng dự án cụ thể, các cơ quan quản lí đang rà soát những quy định có khả năng tạo vướng mắc cho nhiều dự án. Tuy nhiên, bên cạnh các thủ tục đang được tháo gỡ, doanh nghiệp vẫn tiếp tục kiến nghị xử lí một số vấn đề về vốn, chi phí đất đai và thủ tục đầu tư.
Những điểm nghẽn còn chờ xử lí
Trong nhóm vấn đề này, tín dụng nhà ở xã hội là một nội dung được HoREA kiến nghị tiếp tục tháo gỡ. Gói tín dụng 145.000 tỉ đồng có lãi suất cho vay chủ đầu tư được nêu ở mức 6,1%/năm. Theo HoREA, việc tiếp cận nguồn vốn này còn khó khăn, trong khi doanh nghiệp có thể phải sử dụng vốn vay thương mại với lãi suất lên tới 14%/năm.
Chênh lệch về chi phí vốn cũng được đặt ra đối với người mua nhà ở xã hội. Mức lãi suất hiện được nêu là 5,4%/năm, trong khi HoREA kiến nghị giảm xuống 4,8%/năm.
Nhu cầu đối với nhà ở xã hội cũng thể hiện qua số lượng hồ sơ đăng ký. Tại dự án nhà ở xã hội trên đường Lý Thường Kiệt, phường Diên Hồng, TP.HCM, dự án có 750 căn hộ nhưng nhận khoảng 12.000 hồ sơ đăng ký từ nhiều địa phương. Từ thực tế này, HoREA kiến nghị xem xét điều kiện cư trú khi xác định đối tượng mua nhà ở xã hội, đồng thời thay hình thức “thuê mua” bằng “mua, bán trả góp”.
Nếu vốn là một nhóm vướng mắc, chi phí đất lại là vấn đề khác được doanh nghiệp đề cập. Nghị định số 103/2024/NĐ-CP quy định khung tỷ lệ phần trăm tính đơn giá thuê đất từ 0,25% đến 3%. HoREA kiến nghị mức áp dụng trong khoảng 0,25-1,5%.
Cùng với chi phí đất, thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư cũng được kiến nghị đơn giản hóa. Doanh nghiệp đề xuất tập trung vào việc xác định sự phù hợp của dự án và tư cách nhà đầu tư, đồng thời phân định các nội dung thẩm định chuyên ngành để thực hiện ở những bước phù hợp.
Các kiến nghị này nối trực tiếp với nhóm vướng mắc đã được nhận diện trong quá trình xử lí dự án tồn đọng: một số vấn đề nằm ở từng hồ sơ cụ thể, nhưng cũng có những quy định tác động đến nhiều dự án cùng lúc. Đây là lý do HoREA đề nghị tiếp tục xử lí song song cả hai nhóm.
Trao đổi với Một Thế Giới, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, cho rằng với 4.685 dự án tồn đọng và tổng nguồn lực hơn 2,5 triệu tỉ đồng, cần phân loại rõ nguyên nhân, xác định cơ quan có thẩm quyền và thời hạn xử lí đối với từng nhóm vướng mắc.
Theo ông Châu, những vấn đề thuộc thẩm quyền địa phương cần được xử lí theo quy định; trường hợp vượt thẩm quyền cần được tổng hợp để cơ quan Trung ương xem xét. Việc xử lí cũng cần gắn với kết quả cụ thể đối với từng kiến nghị của doanh nghiệp.
Từ các nhóm vấn đề về nhà ở xã hội, tiền thuê đất, thủ tục đầu tư và đất đai, Chủ tịch HoREA cho rằng cần tiếp tục rà soát các quy định có tính phổ biến, thay vì chỉ giải quyết riêng lẻ từng dự án.
Ông Châu cũng cho rằng việc rà soát kiến nghị doanh nghiệp theo định kỳ cần làm rõ kiến nghị nào đã được giải quyết, kiến nghị nào chưa được chấp thuận, lý do và cơ quan chịu trách nhiệm xử lí bước tiếp theo, đồng thời rà soát những quy định còn phát sinh vướng mắc trong thực tế.
