Bất động sản nhà ở đối mặt thách thức mới: Ai bán được hàng và ai làm chủ dòng tiền?
Thị trường bất động sản nhà ở đang chuyển từ giai đoạn tháo gỡ pháp lý sang khôi phục nguồn cung. Tháng 4/2026, BSC Research kỳ vọng doanh số mở bán phục hồi sẽ dẫn dắt tăng trưởng lợi nhuận. Đến đầu tháng 10, SSI Research cho biết nguồn cung tăng nhanh dẫn đến cạnh tranh khốc liệt.
Từ gỡ nút thắt pháp lý đến làn sóng nguồn cung mới
Trong báo cáo ngành bất động sản tháng 4/2026, BSC Research đánh giá nút thắt pháp lý không còn là tâm điểm lớn nhất trên thị trường. Tại TP.HCM, trong năm 2025, Tổ công tác 1645 tổ chức 56 cuộc họp xem xét vướng mắc cấp sổ hồng cho 250 dự án. Kết quả, 218 dự án với hơn 130.000 căn nhà được tháo gỡ vướng mắc để cấp giấy chứng nhận; 32 dự án với 14.673 bất động sản vẫn còn tồn tại vấn đề cần xử lý.
BSC đánh giá hành lang pháp lý dần thông suốt, quy trình xử lý được chuẩn hóa và hệ thống dữ liệu qua sàn giao dịch bất động sản tập trung sẽ hỗ trợ đẩy nhanh quá trình hoàn thiện pháp lý dự án. Số liệu về nguồn cung cũng cho thấy tín hiệu phục hồi: Lượng sản phẩm đủ điều kiện ký hợp đồng mua bán trong quý IV/2025 tăng 179% so với cùng kỳ; tính chung năm 2025, tăng 106%.
Đến báo cáo ngày 9/10/2026, SSI Research đưa ra những con số cho thấy đà tăng nguồn cung tiếp tục được duy trì. SSI dẫn lại số liệu từ Bộ Xây dựng: Trong 6 tháng đầu năm 2026, cả nước có 171 dự án được phê duyệt, tăng 256% so với cùng kỳ, tương ứng khoảng 135.005 căn, tăng 569%. Có 237 dự án đủ điều kiện bán hàng, tăng 76%, tương ứng 99.500 căn, tăng 151%.
Riêng nguồn cung căn hộ mở bán mới tại Hà Nội và TP.HCM mới đạt gần 27.400 căn, tăng 39% so với cùng kỳ. Theo SSI, triển vọng nguồn cung sẽ tiếp tục duy trì ở mức cao trong năm 2027. CBRE dự báo hai thị trường Hà Nội và TP.HCM có khoảng 82.000 căn hộ mở bán mới, gần như đi ngang so với năm trước, cùng 18.500 căn nhà thấp tầng, tăng 30%.
Như vậy, chuyển động nổi bật không còn nằm đơn thuần ở việc dự án được tháo gỡ hay có thể mở bán trở lại. Thị trường đang bước vào giai đoạn nguồn cung mở rộng trên nền cao hơn, kéo theo áp lực tiêu thụ và yêu cầu nâng cao hiệu quả triển khai dự án.
Nút thắt giờ là khả năng chi trả
Trong báo cáo, BSC ghi nhận lượng giao dịch nhà ở trong quý IV/2025 và quý I/2026 vẫn tăng 35% so với cùng kỳ, tăng 11% so với quý trước, dù tâm lý người mua có phần tiêu cực. BSC cho rằng lượng tồn kho tăng mạnh chủ yếu do số sản phẩm được cấp phép và đủ điều kiện mua bán tăng lên trong quý IV/2025.
Đến báo cáo đầu tháng 10 của SSI, bức tranh được mô tả có vẻ thận trọng hơn khi xét số liệu 6 tháng đầu năm 2026. Tổng lượng giao dịch bất động sản giảm 16% so với cùng kỳ, xuống 244.860 giao dịch; tồn kho quý II/2026 tăng lên khoảng 39.284 căn, tăng 32% so với quý trước và 55% so với cùng kỳ. SSI nhận định giao dịch giảm trong khi tồn kho tăng cho thấy tốc độ hấp thụ chậm lại trong bối cảnh lãi suất duy trì ở mức cao.
Giá nhà và cơ cấu sản phẩm là một phần nguyên nhân. Theo SSI, giá căn hộ sơ cấp bình quân đạt 95 triệu đồng/m² tại Hà Nội, tăng 21% so với cùng kỳ, và 76 triệu đồng/m² tại TP.HCM, tăng 17%. Mức tăng chủ yếu đến từ cơ cấu nguồn cung tập trung vào phân khúc cao cấp và hạng sang. Tại Hà Nội, tỉ lệ hấp thụ giảm còn 67%, thấp hơn đáng kể so với mức 90–105% trong giai đoạn trước.
Để hỗ trợ bán hàng, các chủ đầu tư tăng cường những gói hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc từ 2–5 năm, giãn tiến độ thanh toán, chiết khấu thanh toán nhanh và quà tặng. Trên thị trường thứ cấp, SSI ghi nhận giá chào bán tại một số khu vực đã giảm 20–30% so với vùng đỉnh, trong khi giao dịch vẫn hạn chế, đặc biệt ở các phân khúc thiên về đầu tư và một số thành phố cấp 2.
BSC đánh giá trong mô hình giả định, với giá nhà bình quân khoảng 80 triệu đồng/m² và lãi vay mua nhà 10–10,5%/năm, hộ gia đình có thu nhập 50 triệu đồng/tháng vẫn có thể đáp ứng chi phí nhà ở trong ngưỡng mà đơn vị này xem là chấp nhận được.
SSI cho biết lãi suất thả nổi cho vay mua nhà hiện dao động 12–18,5% và chưa có dư địa giảm trong ngắn hạn. Khi thời gian ưu đãi kết thúc, áp lực trả nợ trong bối cảnh lãi suất neo ở mức cao gia tăng, có thể tiếp tục ảnh hưởng đến nhu cầu.
Lợi thế trong cuộc đua mới: Chủ đầu tư lớn, nhà ở xã hội và nguồn vốn
Nguồn cung phục hồi đang làm thay đổi cục diện cạnh tranh. Trong báo cáo tháng 4, BSC cho rằng doanh số mở bán mới phục hồi mạnh trong năm 2025–2026 sẽ hỗ trợ dòng tiền và tăng trưởng lợi nhuận các năm sau. Những doanh nghiệp có lượng hàng tồn đọng chờ ghi nhận lớn, tình hình tài chính cải thiện sau tái cấu trúc và khả năng chủ động triển khai dự án được đánh giá có nhiều điều kiện thuận lợi hơn. BSC cũng nhấn mạnh xu hướng “thanh lọc thị trường” thông qua các thương vụ mua bán, sáp nhập (M&A).
Đến tháng 10, SSI nhìn nhận cạnh tranh ngày càng gay gắt khi nguồn cung tăng lên từ hai hướng. Thứ nhất là các chủ đầu tư lớn sở hữu quỹ dự án quy mô lớn, có năng lực triển khai và hưởng lợi từ các dự án hạ tầng trọng điểm. Nhóm doanh nghiệp có ngân hàng hậu thuẫn được SSI đánh giá có lợi thế về nguồn vốn. Thứ hai là nguồn cung nhà ở xã hội tăng theo định hướng đáp ứng nhu cầu mua nhà với chi phí phù hợp, giúp mở rộng phạm vi cạnh tranh của thị trường.
Theo SSI, đến quý II/2026, cả nước có 875 dự án nhà ở xã hội đang triển khai, với tổng quy mô 771.971 căn, tương đương 77% mục tiêu một triệu căn của Chính phủ. Phân khúc nhà ở xã hội được ghi nhận có sự tham gia ngày càng rộng của doanh nghiệp ngoài ngành, như Viettel Construction, Thép Hòa Phát và Tôn Hoa Sen. Trong bối cảnh chính sách chuyển trọng tâm sang khả năng chi trả, SSI cho rằng dư địa tăng giá nhà trong thời gian tới không còn nhiều.
Năng lực cạnh tranh vì thế ngày càng phụ thuộc vào khả năng tiếp cận vốn, xử lý pháp lý, chất lượng tài sản và tạo dòng tiền, thay vì chỉ dựa vào quỹ đất hay kỳ vọng tăng giá. SSI dự báo doanh số bán hàng năm 2027 của Vinhomes tăng 14% so với cùng kỳ, Nam Long đi ngang và Khang Điền giảm 15%.
Lợi nhuận sẽ phân hóa và biên lợi nhuận chịu sức ép
Báo cáo tháng 4 của BSC dự báo lợi nhuận sau thuế thuộc cổ đông công ty mẹ của nhóm doanh nghiệp trong phạm vi nghiên cứu đạt 46.339 tỉ đồng năm 2026, tăng 2,3%, và 55.951 tỉ đồng năm 2027, tăng 20,7%. Nếu loại trừ đóng góp của Vinhomes, mức dự báo tương ứng là 2.817 tỉ đồng, tăng 12,8%, và 6.590 tỉ đồng, tăng 133,9%.
Trong khi đó, báo cáo cập nhật ngành công bố ngày 9/10 của SSI nhấn mạnh lợi nhuận sẽ phân hóa và biên lợi nhuận chịu sức ép. Ba yếu tố được đơn vị này chỉ ra gồm chi phí tài chính tăng cùng các chương trình ưu đãi lớn hơn cho người mua; cạnh tranh gay gắt hơn ở cả nhà ở thương mại và nhà ở xã hội; chi phí phát triển dự án tiếp tục gia tăng. Các gói hỗ trợ bán hàng giúp duy trì sức hút sản phẩm nhưng đồng thời tạo thêm chi phí cho chủ đầu tư.
Với thị trường bất động sản nhà ở, khả năng đưa dự án ra thị trường chưa đủ bảo đảm tăng trưởng. Bài toán cần giải quyết hiện nay là sản phẩm có phù hợp với sức mua hay không, doanh nghiệp có đủ vốn để triển khai và duy trì chính sách bán hàng hay không, và dòng tiền có được tạo ra đúng tiến độ hay không. Trong một thị trường có nhiều nguồn cung hơn nhưng sức hấp thụ chưa theo kịp, những yếu tố này sẽ ngày càng phân định lợi thế giữa các chủ đầu tư.