Mất ăn mất ngủ vì lãi suất cho vay 'chỉ thấy tăng, không thấy giảm'
Từ những khoản vay từng được xem là vừa sức, nhiều gia đình đang phải tính chuyện bán nhà, bán xe… khi lãi suất thả nổi tăng cao, trong khi thu nhập không tăng tương ứng.
Sức ép trả nợ lãi vay không chỉ bào mòn tài chính của người vay mà còn đặt thị trường bất động sản trước nguy cơ thanh khoản suy yếu kéo dài.
Khi khoản vay vừa sức bỗng thành gánh nặng
Anh Minh Hải, cư dân chung cư Bàu Cát 2, phường Bảy Hiền, vay ngân hàng 1,5 tỉ đồng để mua nhà trả góp, hiện đã trả được 300 triệu đồng tiền gốc, còn dư nợ 1,2 tỉ đồng.
“Khi lãi suất tăng từ mức ưu đãi 9% lên 18%/năm, tiền lãi tính trên dư nợ hiện tại tăng từ khoảng 9 triệu đồng lên 18 triệu đồng mỗi tháng, tức tăng thêm 9 triệu đồng/tháng, chưa kể khoản tiền gốc phải trả. Khi vay, tôi không nghĩ lãi suất lại tăng nhanh và tăng cao đến vậy”, anh Hải thở dài.
Anh Hải không phải là trường hợp cá biệt. Nhiều người mua nhà chia sẻ, khi quyết định mua nhà, mua ô tô họ tính toán khá kỹ ở thời điểm ký hợp đồng.
Người vay có thu nhập ổn định, khoản trả góp hằng tháng nằm trong khả năng chi trả và mức lãi suất ưu đãi ban đầu tạo cảm giác khoản nợ không quá sức. Nhưng chỉ sau một thời gian, phép tính ấy có thể đảo lộn khi lãi suất chuyển sang cơ chế thả nổi.
Thực tế đang diễn ra trên thị trường cho thấy không ít người vay mua nhà phải đối mặt với lãi suất 13-15%/năm, thậm chí 15-16%. Với các khoản vay mua ôtô, mức lãi suất sau ưu đãi có thể lên 17-18%/năm, cá biệt gần 20%.
Anh Minh Tùng, phường Tân Sơn Nhất, một người vay mua ô tô từng được hưởng lãi suất 8,2%/năm trong thời gian đầu hiện phải chấp nhận mức 18%/năm khi hết ưu đãi.
“Chênh lệch gần 10 điểm phần trăm không đơn thuần là một thay đổi trên bảng lãi suất. Nó buộc tôi phải làm thêm, cắt giảm chi tiêu, trì hoãn những kế hoạch của gia đình, thậm chí bán tài sản để có tiền trả ngân hàng”, anh Tùng nói.
Đáng nói, áp lực này xuất hiện ngay cả với những người đã trả được một phần nợ gốc. Họ có thể đã thực hiện nghĩa vụ tài chính trong nhiều năm, nhưng khi lãi suất tăng nhanh, số tiền phải dành cho ngân hàng vẫn trở nên nặng nề.
Với người mua ô tô chạy dịch vụ, khó khăn càng rõ khi lượng khách giảm, số xe tham gia kinh doanh tăng và doanh thu không còn như kỳ vọng.
Điều khiến người vay dễ rơi vào thế bị động là họ thường nhìn khoản vay qua số tiền phải trả trong giai đoạn đầu, trong khi nghĩa vụ tài chính kéo dài nhiều năm. Một mức lãi suất ưu đãi có thể giúp quyết định mua tài sản trở nên dễ dàng hơn, nhưng không bảo đảm khoản vay sẽ tiếp tục vừa sức khi điều kiện thị trường thay đổi.
Đây cũng là điểm cần nhìn nhận thẳng thắn: vay ngân hàng không phải vấn đề, bởi tín dụng là công cụ quan trọng giúp người dân tiếp cận nhà ở và tài sản phục vụ cuộc sống, kinh doanh. Rủi ro nằm ở chỗ khả năng trả nợ được tính toán trên những điều kiện có thể chỉ tồn tại trong thời gian ngắn, còn nghĩa vụ trả nợ thì kéo dài nhiều năm.
Lãi suất cao không chỉ làm khó người mua nhà
Theo báo cáo thị trường bất động sản quý II/2026 của Bộ Xây dựng, cả nước ghi nhận hơn 100.000 giao dịch thành công, giảm hơn 36% so với cùng kỳ. Lượng tồn kho tại các dự án vào khoảng 39.300 sản phẩm. Riêng căn hộ chung cư có hơn 12.800 căn tồn kho, tăng 22% so với quý trước và gần gấp 4 lần cùng kỳ năm trước.
Những con số này phản ánh sức ép đáng kể đối với thị trường trong bối cảnh chi phí vốn tăng, người mua thận trọng hơn và khả năng hấp thụ nguồn cung suy yếu.
Lãi suất cao tác động đến thị trường theo nhiều hướng. Trước hết, người có nhu cầu mua nhà phải cân nhắc kỹ hơn vì chi phí vay tăng khiến tổng số tiền phải trả trong suốt thời hạn vay lớn lên. Một căn nhà có giá không đổi nhưng trở nên đắt đỏ hơn đối với người mua sử dụng vốn vay.
Tiếp đó, những người đã mua nhà bằng đòn bẩy tài chính phải dành phần thu nhập lớn hơn để trả nợ. Khi tiền trả ngân hàng chiếm tỷ trọng ngày càng cao trong ngân sách gia đình, khả năng tiêu dùng đối với những hàng hóa, dịch vụ khác cũng bị thu hẹp. Người mua có thể hoãn kế hoạch mua nhà, chuyển sang thuê nhà hoặc tìm tài sản có giá thấp hơn.
Với chủ đầu tư, bài toán còn phức tạp hơn. Thanh khoản giảm khiến thời gian bán hàng kéo dài, dòng tiền về chậm, trong khi doanh nghiệp vẫn phải trả lãi vay, thanh toán chi phí xây dựng và thực hiện các nghĩa vụ tài chính. Những doanh nghiệp có tỷ lệ đòn bẩy cao hoặc dự án triển khai kéo dài sẽ chịu sức ép lớn hơn.
Khi người mua khó vay, chủ đầu tư khó bán hàng; khi hàng tồn kho tăng, dòng tiền của doanh nghiệp càng bị ghìm lại. Vòng xoáy ấy có thể khiến thị trường mất thêm thời gian để phục hồi, ngay cả khi nguồn cung được cải thiện.
Bởi vậy, nếu chỉ nhìn vào số dự án mới hoặc nguồn cung được đưa ra thị trường để đánh giá sức khỏe bất động sản, có thể bỏ qua vấn đề quan trọng hơn: người mua có đủ sức trả tiền hay không.
Không thể chỉ trông chờ lãi suất giảm
Áp lực lãi suất hiện nay có nguyên nhân từ diễn biến huy động vốn và nhu cầu vốn trung, dài hạn của hệ thống ngân hàng. Khi cạnh tranh huy động gia tăng, chi phí đầu vào chịu sức ép, dư địa giảm lãi suất cho vay cũng bị hạn chế. Vì vậy, kỳ vọng lãi suất nhanh chóng trở lại mức thấp như giai đoạn ưu đãi trước đây là điều khó có thể bảo đảm.
Trong bối cảnh đó, cần tránh nhìn nhận vấn đề theo hướng chỉ cần lãi suất giảm là mọi khó khăn sẽ được giải quyết. Lãi suất là yếu tố quan trọng, nhưng sức khỏe của thị trường còn phụ thuộc vào thu nhập của người dân, giá nhà, chất lượng nguồn cung, khả năng tiếp cận tín dụng và mức độ an toàn tài chính của doanh nghiệp.
Nếu giá nhà vượt xa khả năng tích lũy của phần lớn người lao động, việc giảm lãi suất trong một thời gian ngắn cũng khó tạo ra khả năng mua nhà bền vững. Ngược lại, nếu giá tài sản được đẩy lên bằng kỳ vọng tăng giá trong khi người mua phải vay quá nhiều, một đợt tăng lãi suất có thể nhanh chóng làm lộ ra những điểm yếu đã tồn tại từ trước.
Vấn đề vì thế không chỉ là vốn rẻ hay đắt, mà còn là vốn được sử dụng vào đâu và người vay có đủ khả năng trả nợ hay không.
Đối với ngân hàng, minh bạch điều kiện cho vay cần được đặt lên hàng đầu. Người vay phải hiểu rõ lãi suất sau ưu đãi được tính như thế nào, lãi suất tham chiếu có thể thay đổi ra sao, biên độ cộng thêm là bao nhiêu, chu kỳ điều chỉnh thế nào và có những khoản phí nào đi kèm. Các điều kiện liên quan đến bảo hiểm hoặc sản phẩm bổ sung cũng cần được giải thích rõ, tránh để khách hàng chỉ chú ý đến con số lãi suất ban đầu.
Một hợp đồng có đầy đủ điều khoản chưa đồng nghĩa người vay đã thực sự hiểu hết rủi ro. Vì vậy, việc tư vấn cần giúp khách hàng hình dung nghĩa vụ trả nợ trong những kịch bản lãi suất khác nhau, thay vì chủ yếu nhấn mạnh mức ưu đãi trong vài tháng hoặc một vài năm đầu.
Về phía người vay, bài học không mới nhưng đang trở nên đắt giá: không nên quyết định mua nhà, mua ôtô chỉ dựa trên mức trả góp ở thời điểm hiện tại. Cần tính đến khả năng thu nhập giảm, lãi suất tăng và những chi phí sinh hoạt phát sinh. Khoản vay càng lớn, thời hạn càng dài thì khoảng dự phòng tài chính càng cần thiết.
Đừng để người mua tự xoay xở với rủi ro
Khi áp lực trả nợ vượt quá sức chịu đựng, bán tài sản có thể là lựa chọn cần thiết để tránh khoản nợ tiếp tục phình to. Nhưng đó thường không phải quyết định dễ dàng. Người bán có thể phải chấp nhận giảm giá, chịu chi phí giao dịch và đối mặt với nguy cơ không bán được tài sản đúng thời điểm cần tiền. Nếu giá bán không đủ thanh toán dư nợ và các chi phí liên quan, việc bán nhà, bán xe vẫn chưa chắc giúp họ thoát khỏi khó khăn.
Ở quy mô thị trường, nếu nhiều người cùng bán tài sản vì áp lực tài chính, lượng hàng chào bán có thể tăng trong khi người mua mới lại dè dặt vì chi phí vốn cao. Khi đó, người bán buộc phải giảm giá để tìm thanh khoản, còn người mua tiếp tục chờ đợi. Sự giằng co này có thể khiến giao dịch càng trầm lắng.
Tuy nhiên, cũng không nên quy toàn bộ khó khăn của người vay cho ngân hàng hoặc xem mọi khoản vay mua bất động sản đều rủi ro. Người vay có trách nhiệm đánh giá năng lực tài chính của mình; ngân hàng phải quản trị rủi ro tín dụng; chủ đầu tư cần phát triển sản phẩm phù hợp với nhu cầu và khả năng chi trả thực tế. Mỗi bên có vai trò riêng, nhưng không thể bỏ qua những tác động mà sự thiếu minh bạch hoặc quyết định thiếu thận trọng gây ra cho bên còn lại.
Về điều hành, mục tiêu không nên chỉ là kéo lãi suất xuống bằng mọi giá. Việc ổn định mặt bằng lãi suất cần đi cùng kiểm soát lạm phát, bảo đảm an toàn hệ thống ngân hàng và phân bổ tín dụng hợp lý. Nguồn vốn cần được ưu tiên cho hoạt động sản xuất, kinh doanh có hiệu quả, đồng thời tạo điều kiện cho những người có nhu cầu nhà ở thực tiếp cận tín dụng phù hợp.
Sau cùng, một khoản vay tốt không phải là khoản vay có lãi suất thấp nhất trong vài tháng đầu, mà là khoản vay người dân có thể trả được trong suốt thời hạn hợp đồng. Đây mới là hệ lụy cần được nhìn nhận đầy đủ khi những khoản vay từng được xem là vừa sức bỗng trở thành gánh nặng.
Phó Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Phạm Thanh Hà cho biết, lãi suất ngân hàng dù chịu áp lực tăng nhưng tốc độ tăng của lãi suất đang chậm lại và mặt bằng lãi suất về cơ bản đang xoay quanh mặt bằng mới.
Đến ngày 20/9, lãi suất tiền gửi bình quân của các giao dịch phát sinh mới ở mức 6,38%/năm, tăng 1,15%/năm so với cuối năm 2025.
Ông cũng cho hay, Ngân hàng Nhà nước đã thực hiện quyết liệt nhiều giải pháp để ổn định mặt bằng lãi suất thị trường nhằm hỗ trợ doanh nghiệp và người dân.
