Giao dịch bất động sản giảm mạnh, sức mua chững lại, tại sao?
Thị trường bất động sản cả nước đang gặp nhiều khó khăn, vướng mắc khi giao dịch thành công giảm, sức mua chững lại.
Giao dịch giảm, áp lực bán hàng tăng
Theo báo cáo ngày 17/10 của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), trong 9 tháng đầu năm 2026, cả nước có khoảng 331.876 giao dịch bất động sản thành công, gồm 80.269 căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ và 251.607 nền đất.
Tuy nhiên, thị trường có dấu hiệu chững lại trong quý 3 khi chỉ ghi nhận 92.004 giao dịch, giảm 8% so với quý 2. Trong đó, giao dịch căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ đạt 22.847 căn, giảm 14%; đất nền đạt 69.157 giao dịch, giảm 6%.
Sức mua suy giảm kéo theo lượng sản phẩm chưa bán tại các dự án tiếp tục tăng. Theo số liệu của Bộ Xây dựng được HoREA dẫn lại, lượng hàng chưa bán tại các dự án ở 27/34 địa phương vào khoảng 51.950 căn, nền trong quý 3, gồm 15.319 căn hộ chung cư, tăng 19,5%; 17.089 căn nhà ở riêng lẻ, tăng 11,6%; và 19.542 nền đất, tăng 75,3% so với quý trước. Ngoài ra, phân khúc bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng và văn phòng kết hợp lưu trú còn khoảng 1.046 sản phẩm chưa tiêu thụ.
Diễn biến này cho thấy áp lực tiêu thụ không chỉ tập trung ở một phân khúc. Đáng chú ý, đất nền có lượng sản phẩm chưa bán tăng mạnh nhất, trong khi giao dịch giảm ở cả đất nền lẫn nhà ở. Theo đánh giá của HoREA, sức mua yếu khiến doanh nghiệp bị đọng vốn, thiếu dòng tiền, thậm chí có nguy cơ mất khả năng thanh toán, qua đó có thể ảnh hưởng dây chuyền đến các tổ chức tín dụng.
Về giá, báo cáo của Bộ Xây dựng nhận định giá căn hộ chung cư tại một số khu vực có xu hướng giảm nhẹ, nhưng mặt bằng giá ở các đô thị lớn vẫn cao. Giá biệt thự, nhà liền kề trong dự án cũng điều chỉnh giảm tại một số nơi, trong khi thanh khoản còn chậm. Với đất nền trên thị trường thứ cấp, giá nhìn chung tiếp tục giảm do chi phí vốn cao và nhà đầu tư ưu tiên sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực, có pháp lý rõ ràng.
Trái với diễn biến của nhà ở và đất nền, bất động sản công nghiệp tiếp tục là điểm sáng. Giá thuê đất công nghiệp và nhà xưởng xây sẵn có xu hướng tăng nhẹ, tỷ lệ lấp đầy bình quân tại các khu công nghiệp trọng điểm phía Nam đạt khoảng 92%. Nhu cầu thuê tập trung ở những khu vực có hạ tầng logistics thuận lợi.
Vốn vào bất động sản tăng, nhưng sức mua còn khó
Trong khi giao dịch giảm, dư nợ tín dụng bất động sản vẫn tăng. Theo Ngân hàng Nhà nước, đến ngày 31/8/2026, dư nợ lĩnh vực này đạt 5,21 triệu tỉ đồng, tăng 9,49% so với cuối năm 2025, chiếm 25,39% tổng dư nợ toàn nền kinh tế; tỉ lệ nợ xấu ở mức 2,4%.
Đáng chú ý, dư nợ phục vụ hoạt động kinh doanh bất động sản đạt 2,59 triệu tỉ đồng, tăng 19,59%, trong khi tín dụng phục vụ nhu cầu tiêu dùng, tự sử dụng bất động sản đạt 2,61 triệu tỉ đồng, chỉ tăng 1,02%. Theo HoREA, doanh nghiệp có dự án vướng pháp lý hoặc khả năng tạo dòng tiền thấp vẫn khó tiếp cận vốn; người mua nhà cũng chịu áp lực từ lãi suất cao, hạn mức vay thấp và điều kiện chứng minh thu nhập.
Ở kênh trái phiếu, doanh nghiệp bất động sản phát hành khoảng 148.228 tỉ đồng trong 9 tháng đầu năm, chiếm 40% tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp phát hành riêng lẻ, theo Hiệp hội Thị trường trái phiếu Việt Nam. Dù hoạt động huy động vốn có dấu hiệu phục hồi, áp lực đáo hạn vẫn lớn: riêng quý 4/2026, trái phiếu doanh nghiệp bất động sản đến hạn ước khoảng 39.000 tỉ đồng.
Nguồn vốn cho nhà ở xã hội cũng chưa được giải ngân tương xứng với quy mô chương trình. Đến ngày 31/8, các ngân hàng thương mại đã cam kết cho vay khoảng 50.300 tỉ đồng theo chương trình tín dụng, nhưng giải ngân mới đạt khoảng 17.500 tỉ đồng, tương đương 11,44% quy mô gói tín dụng đã nâng lên hơn 153.000 tỉ đồng. Trong số này, khoản giải ngân cho người trẻ dưới 35 tuổi mua nhà ở xã hội đạt khoảng 577 tỉ đồng.
Trao đổi với Một Thế Giới, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, cho rằng cần đánh giá thị trường đầy đủ hơn, không chỉ tính lượng sản phẩm chưa bán tại các dự án mà còn phải tính đến những dự án bị đình trệ kéo dài và lượng hàng trên thị trường thứ cấp. "Việc nhận diện đầy đủ các nguồn lực đang bị mắc kẹt là cơ sở để xây dựng giải pháp tháo gỡ, đưa dự án trở lại hoạt động, tăng nguồn cung và tạo điều kiện kéo giảm giá nhà, cải thiện cơ hội tiếp cận nhà ở của người dân", ông Châu nói.
