Shark Hưng: Chung cư Hà Nội đang tăng giá đột biến, sẽ khó giảm

Hành vi của người tiêu dùng đã thay đổi

Theo báo cáo của các đơn vị nghiên cứu thị trường, căn hộ chung cư tại Hà Nội liên tục thiết lập mặt bằng giá mới trong nhiều năm gần đây.

Tính đến quý 1/2024, giá chung cư mới đã đạt trung bình 59 triệu đồng/m2, tăng 21 quý liên tiếp. Giá bán tại thị trường thứ cấp của chung cư Hà Nội quý 1/2024 ghi nhận mức tăng giá theo năm cao nhất từ trước tới nay, tăng 17% so với cùng kỳ năm ngoái và đạt trung bình hơn 36 triệu đồng/m2.

Đặc biệt, sau khi Luật Nhà ở điều chỉnh quy định về thời hạn sử dụng nhà chung cư, căn hộ 50 năm tại thị trường Hà Nội bất ngờ được “săn đón” bởi mức giá thấp hơn, phù hợp nhu cầu khách hàng.

Tại cuộc tọa đàm “Bất động sản dòng tiền Cash-Home: Phân khúc căn hộ dẫn dắt thị trường Hà Nội năm 2024” do Báo Xây dựng tổ chức, TS Trần Xuân Lượng - Viện phó Viện Nghiên cứu và đánh giá thị trường BĐS Việt Nam cho rằng hành vi của người tiêu dùng, người mua nhà đã thay đổi theo phân khúc căn hộ chung cư.

Theo ông Lượng, từ trước đến nay, loại hình căn hộ chung cư người dân sử dụng với mục đích chủ yếu để ở, chỉ có khoảng 15% là để kinh doanh và cho thuê. Nhưng ở nước ngoài, loại hình căn hộ chung cư cho thuê rất phổ biến nhằm tạo ra dòng tiền.

“Câu hỏi đặt ra là, tại sao thời gian vừa qua loại hình căn hộ chung cư lại tăng giá cao nhất trong 20 năm trở lại đây? Điều đó chứng tỏ hành vi của người mua đã thay đổi. Hiện nay, chúng ta cần một căn hộ để ở, để kinh doanh, để tạo ra dòng tiền. Với các nhà đầu tư thông minh, có thể dễ dàng tính toán được bỏ tiền ra để cho thuê sẽ tạo ra dòng tiền”, ông Lượng nói.

Theo chuyên gia, trước đây, người ta thường sợ chung cư, bởi nhiều lý do như: Pháp lý, sổ đỏ hay vấn đề phòng cháy chữa cháy… Nhưng hiện nay, văn hóa của người tiêu dùng cũng thay đổi, bởi tính tiện ích, vị trí thuận lợi của các căn hộ chung cư. Đây là phân khúc mới, rơi vào thời điểm phù hợp, đặc biệt là hành vi của người mua nhà thay đổi nên phân khúc này trở nên hấp dẫn.

TS Vũ Đình Ánh, nguyên Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu thị trường giá cả (Bộ Tài chính) cũng đồng tình rằng hiện nay sự thay đổi hành vi của người mua nhà rất quan trọng, ảnh hưởng trực tiếp đến sự lựa chọn của nhà đầu tư.

“Có thể nhận thấy hiện nay căn hộ chung cư là sản phẩm dành cho những nhà đầu tư thông minh, khi họ tính được lợi ích của căn hộ, tự định giá được các căn hộ ở các dự án, vị trí khác nhau sẽ đưa ra lựa chọn phù hợp với lợi ích của mình”, ông Ánh nêu.

Cash-home sẽ phát triển

Theo ông Vũ Đình Ánh, từ trước đến nay chúng ta thường sử dụng BĐS chỉ để ở, như vậy sẽ không tạo ra dòng tiền. Hiện nay, kênh đầu tư được nhiều người lựa chọn là cho thuê BĐS, đặc biệt cho người nước ngoài thuê với giá cao rồi đi thuê nơi khác để ở.

“Đối với khái niệm nhà ở dòng tiền, đầu tiên phải có người sở hữu, không sử dụng mà khai thác bằng cách cho thuê, tạo ra một nguồn thu nhập”, ông Ánh nêu.

Ông Ánh cho biết hiện nay nhiều người đã rút tiền tiết kiệm tại các ngân hàng để đầu tư vào BĐS, đợi nó lên giá và bán, bán trong thời gian ngắn gọi là đầu cơ, một số người để lâu là đầu tư. Dù đầu tư hay đầu cơ thì điều quan trọng nhất chúng ta quan tâm là tính thanh khoản.

“Tôi cho rằng Cash-home đã tồn tại và sẽ phát triển, tới đây không chỉ là phân khúc BĐS văn phòng, phân khúc BĐS công nghiệp, phân khúc BĐS nghỉ dưỡng mà sẽ là phân khúc các căn hộ cho thuê”, ông Ánh chia sẻ.

Chung nhận định, bà Trần Thị Cẩm Tú, Tổng giám đốc Công ty cổ phần BĐS EximRS nêu rõ: Để tạo ra dòng Cash-Home, cần phải có các yếu tố: Pháp lý, vị trí của dự án, và khi đưa ra dòng Cash-Home thì doanh nghiệp phải nghiên cứu ai sẽ là người thuê và liệu khách hàng có mong muốn để cho thuê hay không.

“Tôi nghĩ ở trong bất kỳ giai đoạn nào thì việc trú ẩn dòng tiền trong BĐS là một cách để khách hàng và nhà đầu tư tu bổ tài sản. Dòng Cash-Home phát triển không chỉ ở Hà Nội mà các thành phố khác sẽ là một dòng sản phẩm để nhà đầu tư đáng quan tâm”, bà Tú nêu.

Giá chung cư khó giảm

Ông Phạm Thanh Hưng, Phó chủ tịch HĐQT Tập đoàn Cen Group chia sẻ rằng những người làm BĐS đều cảm thấy chung cư hiện nay đang tăng giá một cách đột biến.

Nguyên nhân có thể do sự điều chỉnh cần thiết khi thị trường BĐS thời gian qua gặp nhiều khó khăn về nguồn cung, pháp lý, thị trường, sự đổ vỡ của hệ thống tài chính đã làm cho các nhà đầu tư có sự khủng hoảng thừa về tiền.

Ví dụ, theo báo cáo tài chính quý 1/2024 thì số tiền đang nằm trong các ngân hàng thương mại có khoảng 18 triệu tỉ đồng không thể giải ngân. Những người có nhu cầu rất cần tiền thì không có tài sản đảm bảo, nhưng những người có tài sản đảm bảo thì không có nhu cầu vay tiền. Từ đó, các ngân hàng thương mại phải hạ lãi suất cho vay xuống còn 5 - 6%.

"Đây là điều chưa từng có trong lịch sử các năm qua và thậm chí rất nhiều người cho rằng không thể có mức lãi suất thấp thế này được", ông Hưng nói.

Theo ông Hưng, khi lãi suất giảm, việc đầu tư, khai thác vào BĐS đã tạo ra một dòng tiền dương. Từ đó tiền cho thuê BĐS có thể bù đắp cho tiền lãi đi vay ngân hàng.

“Thực tế hiện nay, nhiều người sẵn sàng mua chung cư để cho thuê, rồi lấy tiền cho thuê để đi thuê một căn khác để ở. Điều đó cho thấy hiện nay BĐS chung cư đang tạo ra một dòng tiền rất tốt”, ông Hưng nêu.

Ông Hưng cũng chia sẻ rằng thị trường không có nhiều sản phẩm thay thế được căn hộ chung cư. Có những sản phẩm có dòng tiền, có giá trị nhưng lại bế tắc thanh khoản; hay có những sản phẩm có đầy đủ pháp lý nhưng không có giá trị dòng tiền.

“Giá chung cư tăng tới thời điểm này đã tương đối cân bằng so với cung cầu và chắc chắn sẽ có những điều chỉnh, nhưng nếu nói về kỳ vọng giảm giá thì tôi nghĩ là không”, ông Hưng nói.