Tình thế bất thường dùng giải pháp bất thường, thị trường BĐS đã qua lúc khó khăn nhất

Thị trường đã qua giai đoạn khó khăn nhất

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, trong quý 2/2023, nguồn cung BĐS, nhà ở vẫn hạn chế hoàn thành có 7 dự án với 2.424 căn (852 căn hộ; 1.572 căn nhà ở riêng lẻ), số lượng dự án chỉ bằng khoảng 50% so với quý 1/2023 và bằng khoảng 29.17% so với quý 2/2022. Việc triển khai bị chậm hoặc bị dừng hẳn do nhiều dự án gặp khó khăn vướng mắc về pháp lý, về nguồn vốn…

Về lượng giao dịch, trong quý 2/2023 có 96.977 giao dịch thành công. Trong đó, lượng giao dịch căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ: có 29.725 giao dịch thành công và bằng khoảng 75,61% so với quý 1/2023, bằng khoảng 43,03% so với quý 2/2022.

Dù vậy, trao đổi với phóng viên Một Thế Giới, ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch Tập đoàn G6, Ủy viên BCH Hiệp hội BĐS Việt Nam cho rằng thị trường BĐS đang có nhiều tín hiệu tích cực.

Ông Quê phân tích, từ tháng 4.2022 đến tháng 12.2022 lãi suất liên tục tăng cao lên đến 15%/năm, ngân hàng hạn chế cho vay BĐS, ưu tiên cho sản xuất, kinh doanh. Điều này khiến cho BĐS giai đoạn này gần như đóng băng, nhiều nơi giảm giá tận 30 - 50%. Nhưng từ tháng 2.2023 đến nay, Chính phủ liên tục chỉ đạo Ngân hàng Nhà nước giảm lãi suất và lãi suất giảm dần từ 15%/năm xuống 11 - 12%/năm như hiện nay và từ nay đến cuối năm lãi suất có thể sẽ xuống mức 9.5 - 10.5%/năm.

Cũng theo ông Quê, 2 gói hỗ trợ vay nhà ở xã hội là 4,8% với người mua nhà vay qua Ngân hàng Chính sách xã hội và gói 120 nghìn tỉ kỳ vọng sẽ làm phá băng thị trường BĐS như gói vay 30 nghìn tỉ năm 2013 đã rất thành công.

“Từ đầu tháng 7.2023 tôi luôn nhận được cuộc gọi mời vay vốn từ các ngân hàng, thậm chí có gói vay 8%/năm, cố định 12 tháng và ân hạn gốc 24 tháng cho chủ doanh nghiệp. Đây là một tín hiệu đáng mừng giúp thị trường BĐS ấm trở lại và sôi động vào thời gian không xa”, ông Quê nói.

Cũng theo ông Quê, hiện nay lãi suất tiền gửi đang rất thấp, lượng tiền gửi vào ngân hàng tăng chậm hơn trước, dự đoán từ tháng 10.2023 sẽ có một lượng tiền lớn rút ra khỏi ngân hàng để mua BĐS, đầu tư chứng khoán, sản xuất kinh doanh.

“Tôi dự đoán đến tháng 10.2023 BĐS sẽ tan băng, ấm trở lại và đồng thời lãi suất lúc đó cũng sẽ thấp hơn hiện nay và sẽ có những gói vay cố định khoảng 7.5 - 8.5%/năm. Thời điểm quý 4/2023 sẽ là thời điểm vàng để vay đầu tư BĐS vì lãi suất thấp, giá thấp nhất và nhà nước tìm mọi cách phục hồi thị trường BĐS, phục hồi kinh tế”, ông Quê nói.

TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV cho rằng thị trường BĐS đã qua giai đoạn khó khăn nhất và đang dần phục hồi từ tháng 5.2023 đến nay. Nếu cần lượng hóa, có thể hình dung đâu đó khoảng 30 - 50% khó khăn, vướng mắc chính, số dự án BĐS vướng mắc về pháp lý, thủ tục đã được tháo gỡ, tùy vào mỗi địa phương.

Tuy nhiên, ông Lực cho rằng sự phục hồi còn chậm, nhiều khó khăn, vướng mắc chưa được tháo gỡ kịp thời (gồm cả khâu định giá đất, tính tiền thuê đất…), sức cầu yếu (nhất là vay để mua nhà, sửa nhà, BĐS du lịch – nghỉ dưỡng…) và phát hành TPDN còn khó khăn (do niềm tin, cầu đầu tư theo hướng an toàn hơn…).

PGS.TS Trần Đình Thiên, nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam nhận định thời gian vừa qua, Chính phủ đã ban hành hàng loạt giải pháp tháo gỡ cho doanh nghiệp không theo logic thông thường.

“Nếu chúng ta vẫn đưa ra những giải pháp bình thường thì không thể tháo gỡ được. Tình huống khó khăn, tình thế bất thường thì cách tiếp cận, các giải pháp phải khác thường”, ông Thiên nói.

Phải vượt qua tư duy sợ hãi thông thường

Nêu giải pháp, TS Cấn Văn Lực cho rằng các bộ ban ngành, địa phương, doanh nghiệp thực hiện thật nghiêm túc, tốt các cơ chế, chính sách đã ban hành, nhất là các chính sách tài khóa (với tổng giá trị hỗ trợ doanh nghiệp, người dân khoảng 200.000 tỉ đồng, tương ứng ngân sách Nhà nước giảm thu khoảng 65.000 tỉ đồng); chính sách tiền tệ về giảm lãi suất, cơ cấu lại nợ...

Liên quan vấn đề định giá đất, tiền thuê đất, ông Lực kiến nghị Chính phủ sớm ban hành sửa đổi Nghị định 44 (2014), Thông tư 36/2014/TNMT để các địa phương quyết liệt triển khai thực hiện, cũng là cách giải phóng nhiều dự án BĐS nhà ở đang chờ bán.

Về nguồn vốn, ông Lực cho rằng cần tiếp tục giảm lãi suất, không hạ chuẩn tín dụng nhưng có thể xem xét linh hoạt hơn điều kiện tín dụng; các bộ, ngành liên quan sớm giải quyết dứt điểm các vụ việc liên quan trái phiếu doanh nghiệp thời gian qua nhằm củng cố lại niềm tin; sớm có phương án triển khai tiếp Nghị định 65/2022/NĐ-CP khi Nghị định 08/2023/NĐ-CP hết hiệu lực cuối năm 2023; sớm khuyến khích phát hành TPDN ra công chúng bằng việc đơn giản hóa, rút ngắn thủ tục, thời gian phê duyệt.

Về nguồn cung, ông Lực đề nghị đẩy việc tháo gỡ pháp lý và cho phép chuyển đổi dự án nhà ở thương mại thành nhà ở xã hội (như đã từng làm giai đoạn 2013-2016)… Ngoài ra, bản thân doanh nghiệp cũng cần quyết liệt tái cơ cấu cả hoạt động và sản phẩm, dự án cụ thể, thực hiện đúng các cam kết về trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn, cơ cấu lại nợ…

Ông Thiên cũng cho hay các giải pháp thường tập trung về phía cung, trong khi thị trường BĐS hiện nay khó cả về cung lẫn cầu.

“Đa số các giải pháp tập trung gỡ cho doanh nghiệp là rất đúng vì đó là gỡ mấu chốt của vấn đề liên quan đến cả một hệ thống, đặc biệt là hệ thống ngân hàng đang chịu gánh nặng ghê gớm. Nhưng rõ ràng đứng trên lập trường phát triển đầy đủ, chúng ta thấy rằng cầu về bất động sản hiện nay trì trệ và có khả năng tiếp tục trì trệ. Nếu không, chúng ta đầu tư, xây dựng xong lại để đấy, không có thị trường tiêu thụ. Điểm này là điểm đang mất cân đối, rất yếu về khía cạnh chính sách”, ông Thiên nói.

PGS.TS Trần Đình Thiên cũng nhấn mạnh cần phải vượt qua được tư duy sợ hãi thông thường. Đơn cử như hiện nay, BĐS tồn kho tăng. Nhiều dự án tốt nhưng lại đang gặp vướng mắc, chưa tới thị trường thì xử lý như thế nào? Nhà nước có mua lại các dự án đó không để bảo đảm tạo lòng tin cho cả phía doanh nghiệp lẫn phía người mua?