TP.HCM tăng tốc nhà ở xã hội nhưng người lao động vẫn khó an cư

Đầu năm 2026, câu chuyện nhà ở xã hội tại (NƠXH) TP.HCM tiếp tục nóng lên khi nhu cầu chỗ ở ổn định của người thu nhập thấp, công nhân và viên chức trẻ tăng nhanh, còn nguồn cung chưa theo kịp thực tế. Với vai trò “đầu tàu” kinh tế và là điểm đến của lực lượng lao động nhập cư, áp lực an cư không chỉ là bài toán phúc lợi, mà còn liên quan trực tiếp đến khả năng giữ chân nhân lực và vận hành bền vững của đô thị.

Theo các báo cáo của ngành quản lý đô thị, TP.HCM là địa phương được giao chỉ tiêu phát triển NƠXH lớn nhất cả nước đến năm 2030. Áp lực đặt ra không chỉ nằm ở số lượng căn hộ, mà còn ở khả năng triển khai trong bối cảnh quỹ đất hạn hẹp, thủ tục đầu tư nhiều bước và chi phí phát triển dự án ngày càng tăng.

Gần đây, UBND TP.HCM phê duyệt đề cương điều chỉnh Chương trình phát triển nhà ở giai đoạn 2021-2030 và đề cương xây dựng Kế hoạch phát triển nhà ở giai đoạn 2026-2030. Theo phân công, Sở Tài chính được giao thẩm định, trình dự toán kinh phí trước ngày 5.3.2026; Sở Xây dựng thực hiện thủ tục đấu thầu, ký hợp đồng tư vấn và hoàn thiện dự thảo nội dung điều chỉnh chương trình, trình UBND TP.HCM trước ngày 20.5.2026 để báo cáo cấp có thẩm quyền xem xét chủ trương.

Khoảng cách cung – cầu: đạt kế hoạch vẫn chưa đủ

Báo cáo của Sở Xây dựng TP.HCM cho biết giai đoạn 2021-2025, thành phố đã hoàn thành 17.902/18.143 căn NƠXH, đạt khoảng 98,7% kế hoạch 5 năm. Trong đó, giai đoạn 2021-2024 hoàn thành 5.103 căn; năm 2025 có 14 dự án với 12.799 căn đã hoàn thành, nâng tổng số lên 17.902 căn.

Các con số cho thấy nỗ lực triển khai chính sách là rõ ràng, nhưng thực tế lại đặt ra một nghịch lý: hoàn thành gần trọn kế hoạch vẫn chưa đồng nghĩa giải được bài toán an cư. TP.HCM có hàng triệu lao động đang sinh sống và làm việc, tỷ lệ người thuê trọ cao, trong khi nhu cầu mua, thuê mua NƠXH thường tăng mạnh theo các đợt biến động chi phí sinh hoạt và giá nhà thương mại. Vì vậy, mức hoàn thành 98,7% kế hoạch 5 năm vẫn được nhìn nhận là chưa phản ánh hết khoảng cách cung – cầu.

Một vấn đề khác nằm ở cách phân bổ dự án. Nhiều dự án NƠXH tập trung ở khu vực ven đô, xa trung tâm. Trong khi đó, nhu cầu của người lao động lại gắn với khu công nghiệp, khu chế xuất và các trục giao thông lớn. Việc ở xa nơi làm việc kéo theo chi phí đi lại, thời gian di chuyển và rủi ro, thiếu các dịch vụ thiết yếu như trường học, y tế, chợ, không gian sinh hoạt cộng đồng. Không ít người đủ điều kiện mua NƠXH vẫn chần chừ vì lo ngại hạ tầng xã hội chưa theo kịp, hoặc phải đổi việc thì căn nhà trở nên bất tiện.

Bên cạnh vị trí, khả năng tiếp cận vốn vay ưu đãi cũng là rào cản phổ biến. Dù chính sách tín dụng cho NƠXH đã điều chỉnh theo hướng mở hơn, người lao động phản ánh quy trình vay vẫn nhiều giấy tờ, yêu cầu chứng minh thu nhập chặt, trong khi một phần lớn lao động làm việc theo thời vụ, theo hợp đồng ngắn hạn hoặc khu vực phi chính thức. Điều này khiến chính sách đúng nhưng khó đến được tới nhóm cần nhất.

Trong bối cảnh đó, thách thức của TP.HCM không chỉ là làm thêm dự án, mà là làm sao để dự án nằm đúng nơi người lao động cần, kết nối giao thông thuận lợi, đồng thời tạo điều kiện tài chính phù hợp để người mua tiếp cận được.

Gỡ nút thắt thủ tục, chủ động quỹ đất

Trước áp lực an sinh và mục tiêu phát triển bền vững, TP.HCM đang chuyển trọng tâm sang tháo gỡ các “nút thắt” mang tính hệ thống, trước hết là thủ tục đầu tư. Theo định hướng mới, thành phố đặt mục tiêu rút ngắn thời gian thực hiện thủ tục đối với dự án NƠXH từ khâu chấp thuận chủ trương, giao đất đến phê duyệt thiết kế. Việc rút ngắn quy trình không chỉ giảm chi phí cơ hội cho doanh nghiệp, mà còn tạo tín hiệu khuyến khích khu vực tư nhân tham gia sâu hơn vào phân khúc vốn bị xem là lợi nhuận thấp nhưng rủi ro cao.

Song song đó là câu chuyện quỹ đất. Thay vì trông chờ hoàn toàn vào quỹ đất 20% trong các dự án nhà ở thương mại, TP.HCM hướng tới chủ động xác định các khu đất độc lập, phù hợp hạ tầng và kết nối giao thông để phát triển dự án chuyên biệt. Cách làm này nhằm “đặt hàng” nguồn cung dài hạn, tránh tình trạng dự án NƠXH bị phân tán, manh mún hoặc lệ thuộc tiến độ dự án thương mại.

Một điểm đáng chú ý trong định hướng điều chỉnh chương trình nhà ở là phát triển theo mô hình đô thị định hướng giao thông công cộng (TOD). Khi NƠXH gắn với các trục vận tải công cộng, khả năng tiếp cận việc làm và dịch vụ đô thị được cải thiện, giảm phụ thuộc vào xe cá nhân, đồng thời rút ngắn khoảng cách giữa trung tâm và vùng ven. Với TP.HCM, TOD được xem như một hướng để giải bài toán vừa tăng nguồn cung, vừa hạn chế phát triển đô thị tự phát.

Tuy vậy, bài toán chi phí vẫn đặt ra sức ép lớn cho doanh nghiệp. Trong bối cảnh giá vật liệu và nhân công biến động, việc giữ giá bán NƠXH trong khung quy định khiến nhiều chủ đầu tư phải tính rất kỹ quy mô, thiết kế và tiến độ. Đây là lý do thành phố nhấn mạnh vai trò cải cách thủ tục, bởi thủ tục kéo dài thường kéo theo chi phí tài chính tăng và rủi ro đội giá.

Về tín dụng, các chương trình vay ưu đãi cho người mua NƠXH và hỗ trợ chủ đầu tư tiếp cận vốn vẫn được xem là trụ cột. Nhưng hiệu quả phụ thuộc lớn vào phối hợp giữa cơ quan quản lý, tổ chức tín dụng và địa phương trong khâu hướng dẫn, xét duyệt hồ sơ. Nếu quy trình không “vừa vặn” với đặc thù lao động đô thị, chính sách có thể tiếp tục bị nghẽn ở khâu thực thi.

Ở góc độ quản lý, TP.HCM cũng tăng yêu cầu về kỷ luật triển khai, dự án sau khi được giao đất phải khởi công trong thời hạn nhất định, hạn chế tình trạng giữ đất nhưng chậm triển khai. Thành phố đồng thời đặt yêu cầu rõ về tiến độ, chất lượng và đối tượng thụ hưởng để tránh biến tướng chính sách.

Bước sang giai đoạn 2026-2030, TP.HCM đặt mục tiêu cao cho NƠXH, với kỳ vọng đồng bộ hóa chính sách đất đai, tín dụng và thủ tục hành chính sẽ tạo chuyển biến rõ về tiến độ. Về lâu dài, thúc đẩy NƠXH không chỉ nhằm giải nhu cầu an cư, mà còn là “hạ tầng xã hội” để ổn định thị trường lao động, giữ chân nguồn nhân lực và nâng chất lượng sống đô thị.

Với một đô thị đặc biệt như TP.HCM, đây là bài toán kinh tế – xã hội không thể giải bằng một nhóm giải pháp đơn lẻ, mà cần một chuỗi chính sách vận hành trơn tru từ quy hoạch, đất đai, thủ tục đến tài chính và kết nối giao thông.