Vì sao cần sửa quy định giao đất, gia hạn sử dụng đất cho dự án?

Làm rõ cơ chế giao đất cho liên danh nhà đầu tư

- Thưa ông, trong văn bản góp ý bổ sung dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), HoREA đề nghị sửa khoản 6 Điều 56 về giao đất, cho thuê đất không qua đấu giá quyền sử dụng đất, không qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư. Vướng mắc hiện nay nằm ở đâu?

Ông Lê Hoàng Châu: Theo HoREA, quy định cần bao quát đầy đủ các trường hợp nhà đầu tư tham gia thực hiện dự án, đặc biệt là hình thức liên danh và tổ chức kinh tế do các nhà đầu tư thành lập để triển khai dự án.

Thực tế, một dự án có thể có nhiều nhà đầu tư cùng tham gia, liên danh với nhau để đáp ứng yêu cầu về năng lực, kinh nghiệm và nguồn lực thực hiện. Trong quá trình triển khai, các nhà đầu tư có thể thành lập doanh nghiệp dự án để tổ chức thực hiện dự án theo quy định pháp luật. Vì vậy, nếu quy định về chủ thể được Nhà nước giao đất, cho thuê đất chưa thể hiện đầy đủ các hình thức này, việc áp dụng có thể phát sinh cách hiểu khác nhau.

HoREA đề nghị bổ sung rõ trường hợp liên danh nhà đầu tư và tổ chức kinh tế do nhà đầu tư hoặc liên danh thành lập để thực hiện dự án. Trường hợp liên danh ủy quyền cho một thành viên đại diện thực hiện thủ tục thì cần quy định rõ việc giao đất, cho thuê đất cho người được ủy quyền theo cơ chế pháp luật cho phép.

Mục tiêu là làm rõ chủ thể tiếp nhận đất, hạn chế vướng mắc trong quá trình giải quyết hồ sơ và bảo đảm sự thống nhất giữa quy định của Luật Đất đai với Luật Đấu thầu cũng như pháp luật chuyên ngành.

- Vì sao HoREA cho rằng cần làm rõ vấn đề này ngay trong Luật Đất đai, thay vì để các cơ quan có thẩm quyền hướng dẫn trong quá trình thực hiện?

Ông Lê Hoàng Châu: Điểm cần quan tâm là những tình huống có thể phát sinh trong quá trình lựa chọn nhà đầu tư. Chẳng hạn, chỉ có một nhà đầu tư hoặc một liên danh đăng ký và đáp ứng yêu cầu của hồ sơ mời quan tâm; hoặc có nhiều nhà đầu tư đăng ký nhưng chỉ một nhà đầu tư đáp ứng yêu cầu.

Trong những trường hợp này, pháp luật cần xác định rõ chủ thể được tiếp tục thực hiện dự án và cơ chế giao đất, cho thuê đất tương ứng. Nếu quy định chưa đầy đủ, cơ quan có thẩm quyền có thể gặp khó khăn khi xác định đối tượng tiếp nhận đất, nhất là với những dự án có cấu trúc đầu tư phức tạp hoặc có sự tham gia của nhiều thành viên liên danh.

Việc hướng dẫn sau đó có thể giải quyết một số tình huống cụ thể, nhưng quy định ngay trong luật sẽ tạo cơ sở pháp lý thống nhất hơn cho các địa phương. Điều này đặc biệt đáng lưu ý đối với những dự án hạ tầng, năng lượng và dự án trọng điểm cần phối hợp nhiều nhà đầu tư, bởi vướng mắc ở khâu giao đất có thể ảnh hưởng đến tiến độ thực hiện.

Theo HoREA, việc bổ sung quy định không nhằm tạo thêm một cơ chế ưu tiên cho nhà đầu tư, mà để xác định rõ chủ thể, trình tự và căn cứ pháp lý khi áp dụng hình thức giao đất, cho thuê đất đã được pháp luật quy định.

Gắn thời hạn sử dụng đất với thời hạn hoạt động dự án

- Bên cạnh quy định về giao đất cho liên danh, HoREA còn đề nghị sửa Điều 81 về gia hạn sử dụng đất. Vì sao vấn đề thời hạn sử dụng đất cần được xử lí đồng bộ với thời hạn hoạt động của dự án, thưa ông?

Ông Lê Hoàng Châu: Thời hạn sử dụng đất gắn trực tiếp với khả năng triển khai và khai thác dự án. Khi thời hạn sử dụng đất sắp kết thúc, nhà đầu tư cần có đủ thời gian thực hiện thủ tục gia hạn hoặc điều chỉnh, đồng thời cơ quan nhà nước cần có căn cứ pháp lý để xem xét hồ sơ.

HoREA đề nghị sửa điểm a khoản 2 Điều 81 theo hướng người sử dụng đất phải đề nghị gia hạn trong 12 tháng trước khi hết hạn sử dụng đất. Thời hạn sử dụng đất thông thường không quá 50 năm, trường hợp đặc biệt không quá 70 năm; thời hạn gia hạn không vượt quá giới hạn tương ứng theo quy định.

Đề xuất về mốc 12 tháng nhằm tạo khoảng thời gian để người sử dụng đất chuẩn bị hồ sơ, thực hiện các thủ tục và để cơ quan có thẩm quyền xem xét trước khi thời hạn hiện tại kết thúc. Nếu thủ tục chỉ được xử lí khi thời hạn đã hết hoặc không có quy định đủ rõ về thời điểm đề nghị, dự án có thể gặp tình trạng gián đoạn về pháp lý.

HoREA cũng đề nghị bổ sung quy định xử lí trường hợp dự án được điều chỉnh theo pháp luật về đầu tư, dẫn đến thay đổi thời hạn hoạt động. Khi đó, thời hạn sử dụng đất cần được điều chỉnh tương ứng với thời hạn hoạt động đã được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận, nhưng vẫn phải tuân thủ giới hạn thời gian sử dụng đất theo luật.

Cách tiếp cận này giúp liên kết hai vấn đề vốn có quan hệ chặt chẽ: thời hạn hoạt động của dự án và thời hạn sử dụng đất để thực hiện dự án. Tuy nhiên, việc điều chỉnh không đồng nghĩa với tự động gia hạn quyền sử dụng đất, mà phải thực hiện theo điều kiện và thủ tục pháp luật quy định.

Bổ sung cơ chế xử lí dự án thay đổi nhà đầu tư, quy hoạch

- HoREA còn đề xuất bổ sung cơ chế điều chỉnh thời hạn sử dụng đất khi dự án thay đổi nhà đầu tư. Đề xuất này nhằm xử lí những trường hợp nào?

Ông Lê Hoàng Châu: HoREA đề nghị bổ sung quy định cho phép điều chỉnh thời hạn sử dụng đất trong trường hợp nhà đầu tư mới thay thế nhà đầu tư cũ đã giải thể, phá sản hoặc nhận chuyển nhượng dự án có sử dụng đất.

Đây là những trường hợp cần có cơ chế pháp lý rõ ràng để xử lí mối quan hệ giữa chủ thể thực hiện dự án, thời hạn hoạt động của dự án và thời hạn sử dụng đất. Khi nhà đầu tư thay đổi, dự án có thể tiếp tục được triển khai nếu đáp ứng các điều kiện theo quy định. Vì vậy, pháp luật cần xác định căn cứ điều chỉnh thời hạn sử dụng đất tương ứng, thay vì để phát sinh khoảng trống trong quá trình xử lí thủ tục.

Theo đề xuất của HoREA, thời hạn sử dụng đất được điều chỉnh theo thời hạn đã điều chỉnh của dự án; nhà đầu tư phải thực hiện nghĩa vụ tài chính bổ sung về tiền thuê đất theo quy định. Điều này vừa tạo cơ sở pháp lý cho dự án tiếp tục thực hiện, vừa bảo đảm nghĩa vụ tài chính với Nhà nước.

HoREA cũng kiến nghị cơ chế điều chỉnh thời hạn sử dụng đất trong trường hợp nhà đầu tư thay đổi phương án kinh doanh phù hợp với quy hoạch đô thị và nông thôn hoặc quy hoạch ngành, lĩnh vực, khi thời hạn sử dụng đất còn lại không quá 30 năm. Nhà đầu tư trong trường hợp này phải thực hiện nghĩa vụ tài chính bổ sung theo quy định.

Điểm quan trọng là việc điều chỉnh phải gắn với điều kiện cụ thể của dự án, quy hoạch và nghĩa vụ tài chính, không phải cứ thay đổi nhà đầu tư hoặc phương án kinh doanh thì đương nhiên được kéo dài thời hạn sử dụng đất.

- Đối với những dự án sắp hết thời hạn sử dụng đất nhưng quy hoạch đã thay đổi, HoREA đề xuất hướng xử lí ra sao?

Ông Lê Hoàng Châu: HoREA đề nghị bổ sung một trường hợp điều chỉnh thời hạn sử dụng đất khi dự án còn không quá 10 năm sử dụng đất, nhưng quy hoạch đã xác định loại đất của khu vực chuyển sang mục đích khác và nhà đầu tư có nhu cầu tiếp tục thực hiện dự án theo phương án phù hợp.

Đề xuất này xuất phát từ yêu cầu xử lí những dự án có thời hạn sử dụng đất còn lại không dài, trong khi quy hoạch đã có sự thay đổi. Nếu không có cơ chế xem xét phù hợp, việc tiếp tục thực hiện dự án có thể gặp khó khăn, hoặc nguồn lực đất đai đã đầu tư có nguy cơ không được khai thác hiệu quả.

Tuy nhiên, việc điều chỉnh thời hạn trong trường hợp này cần được xem xét trên cơ sở quy hoạch, tính phù hợp của phương án đầu tư và các điều kiện pháp luật có liên quan. Không thể hiểu đề xuất là cho phép dự án tiếp tục tồn tại bất kể định hướng sử dụng đất mới hoặc các yêu cầu quản lý nhà nước.

Về tổng thể, các kiến nghị của HoREA tập trung vào việc bổ sung những tình huống mà quy định hiện hành cần làm rõ: xác định chủ thể được giao đất, cho thuê đất; xử lí mối quan hệ giữa thời hạn sử dụng đất với thời hạn dự án; và tạo căn cứ pháp lý cho việc điều chỉnh trong trường hợp thay đổi nhà đầu tư, phương án kinh doanh hoặc quy hoạch.

Theo HoREA, việc hoàn thiện các quy định này sẽ góp phần hạn chế cách hiểu khác nhau trong quá trình thực thi, tạo cơ sở giải quyết thủ tục rõ ràng hơn và giúp cơ quan quản lý kiểm soát việc sử dụng đất theo đúng quy hoạch, thời hạn và nghĩa vụ tài chính.