2.750 hồ sơ thí điểm, mới 30% được chấp thuận: HoREA đề xuất ‘luật hóa’ Nghị quyết 171
Sau gần 2 năm triển khai, cả nước mới có 742 khu đất được chấp thuận trên tổng số 2.750 hồ sơ đăng ký.
Hơn 5.600ha đất được chấp thuận thí điểm
Trong văn bản số 145/2026/CV-HoREA ngày 4/11, gửi Thủ tướng Chính phủ, Ủy ban Thường vụ Quốc hội và các bộ, ngành liên quan, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đề nghị lựa chọn Phương án 1 tại khoản 1 và khoản 4 Điều 57 dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, nhằm ‘luật hóa’ Nghị quyết 171/2024/QH15.
Kiến nghị này được đưa ra trong bối cảnh Bộ trưởng Bộ NN - MT Trịnh Việt Hùng, tại phiên giải trình trước Quốc hội ngày 29/10, cho biết Chính phủ đề xuất tiếp tục thực hiện cơ chế thí điểm theo Nghị quyết 171, chưa đưa nội dung này vào Luật Đất đai sửa đổi.
Theo Báo cáo số 3686/BC-BNNMT ngày 16/4/2026 của Bộ NN - MT, cả nước có 2.750 hồ sơ đăng ký dự án thí điểm. Trong số này, 742 khu đất được chấp thuận, với tổng diện tích 5.686ha, tương đương khoảng 30% số hồ sơ đăng ký.
Đằng sau tỷ lệ chấp thuận này là một lượng lớn quỹ đất và nhu cầu đầu tư đang chờ được tháo gỡ. HoREA ước tính, nếu toàn bộ 2.750 hồ sơ được triển khai, diện tích đất có thể lên đến khoảng 20.000ha.
Với giả định mức đầu tư bình quân 300–500 tỉ đồng/ha, tổng vốn đầu tư tiềm năng có thể đạt 6–10 triệu tỉ đồng. Đây là phép tính dựa trên giả định của Hiệp hội
Tại TP.HCM, trong 974 hồ sơ đăng ký, có 361 khu đất được chấp thuận, tổng diện tích 2.284,52ha. Tuy nhiên, quá trình rà soát cũng cho thấy không ít vướng mắc: 259 khu đất với diện tích hơn 3.400ha chưa đáp ứng yêu cầu đưa vào danh mục thí điểm.
Các nguyên nhân tập trung ở quy hoạch, hồ sơ pháp lí đất đai, nguồn gốc đất, chuyển mục đích sử dụng, nghĩa vụ tài chính và định hướng phát triển nhà ở.
Như vậy, bài toán không chỉ nằm ở số lượng hồ sơ được chấp thuận, mà còn ở khả năng xử lí những khu đất chưa đủ điều kiện. Theo HoREA, quy trình hiện nay phải trải qua nhiều khâu: Sở NN - MT rà soát, Tổ công tác 1338 xem xét, các thành viên có ý kiến đồng thuận bằng văn bản trước khi hồ sơ được trình UBND và HĐND xem xét.
Áp lực thời gian càng rõ khi Nghị quyết 171 chỉ có thời hạn thí điểm 5 năm, từ 1/4/2025 đến 1/4/2030. Sau gần 2 năm, số khu đất được chấp thuận mới chiếm khoảng 30% hồ sơ đăng ký.
Đây là một trong những cơ sở để HoREA cho rằng cần sớm đưa cơ chế thí điểm vào luật, thay vì để doanh nghiệp tiếp tục phụ thuộc vào một quy trình có thời hạn.
Tháo gỡ khoảng trống pháp lí về nhận chuyển nhượng đất
Từ thực tế triển khai, HoREA đặt vấn đề rộng hơn: cơ chế thí điểm đang xử lí một vướng mắc có tính nền tảng trong pháp luật đất đai và nhà ở, đó là quyền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại.
Theo Hiệp hội, các Luật Đất đai năm 1993, 2003 và 2013 từng cho phép tổ chức kinh tế nhận chuyển quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư, sản xuất, kinh doanh, trong đó có dự án nhà ở thương mại, nếu đáp ứng điều kiện và phù hợp quy hoạch.
Tuy nhiên, HoREA cho rằng Điều 23 Luật Nhà ở năm 2014 và Điều 127 Luật Đất đai năm 2024 đã giới hạn loại đất được nhận chuyển nhượng để thực hiện dự án nhà ở thương mại, chủ yếu gắn với đất ở hoặc đất ở kết hợp với các loại đất khác theo điều kiện luật định.
Nghị quyết 171/2024/QH15 ra đời nhằm mở cơ chế thí điểm, cho phép nhà đầu tư thực hiện dự án thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất hoặc trên cơ sở quyền sử dụng đất đang có.
Với cách tiếp cận này, HoREA cho rằng nếu chỉ tiếp tục kéo dài thí điểm mà không sửa luật, vướng mắc về loại đất được phép nhận chuyển nhượng vẫn chưa được xử lí triệt để.
Vì vậy, Hiệp hội đề nghị đưa cơ chế tại Nghị quyết 171 vào Điều 57 dự thảo Luật Đất đai sửa đổi.
Cụ thể, tại khoản 1, HoREA đề xuất cho phép sử dụng đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội thông qua nhận chuyển quyền sử dụng đất đối với dự án không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất.
Cơ chế này cũng được áp dụng với dự án không sử dụng vốn ngân sách nhà nước, dù thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất, nhưng nhà đầu tư lựa chọn thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất và không đề nghị Nhà nước thu hồi.
Đối với trường hợp người đang có quyền sử dụng đất đề xuất dự án thuộc diện Nhà nước thu hồi đất, HoREA kiến nghị cho phép sử dụng đất thực hiện dự án mà không phải thu hồi nếu dự án phù hợp quy hoạch.
Đồng thời có đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất và được chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư.
Đề xuất này cũng được HoREA đặt trong định hướng hoàn thiện chính sách đất đai tại Nghị quyết 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 và Nghị quyết 21-NQ/TW ngày 28/7/2026.
Trong đó, Nghị quyết 21 đặt ra yêu cầu xây dựng tiêu chí, quy trình và cơ chế giám sát rõ ràng đối với việc giao đất, cho thuê đất, đấu giá, đấu thầu và thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất.
Mấu chốt của kiến nghị là chuyển cơ chế đang được áp dụng có thời hạn thành quy định pháp luật ổn định.
Theo HoREA, năm 2026, khi Luật Đất đai đang được sửa đổi, là thời điểm cần xem xét đưa Nghị quyết 171 vào luật, thay vì chờ sơ kết năm 2028 hoặc tổng kết thí điểm vào năm 2030 mới tính đến việc luật hóa.
