Đã đến lúc TP.HCM có một quy hoạch tổng thể
Trong góp ý gửi cơ quan soạn thảo dự án Luật Đô thị đặc biệt, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đề xuất nhiều cơ chế đột phá về quy hoạch, nhà ở, quản lý không gian đô thị và phân cấp, phân quyền.
Trao đổi với phóng viên Một Thế Giới, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA, cho rằng TP.HCM cần một khung pháp lí đủ mạnh và linh hoạt để phát huy tối đa các nguồn lực, tạo động lực tăng trưởng trong giai đoạn phát triển mới.
TP.HCM cần lập một quy hoạch tổng thể tích hợp
- Thưa ông Lê Hoàng Châu, HoREA vừa có văn bản góp ý đối với hồ sơ dự án Luật Đô thị đặc biệt. Theo ông, vì sao TP.HCM cần một cơ chế pháp lí mới cho giai đoạn phát triển tới?
- Ông Lê Hoàng Châu: TP.HCM đang bước vào giai đoạn phát triển mới với quy mô dân số, kinh tế và hạ tầng ngày càng lớn. Vì vậy, Luật Đô thị đặc biệt cần có những quy định mang tính đột phá, đủ linh hoạt để thành phố chủ động giải quyết các vấn đề phát sinh trong quá trình phát triển, thay vì tiếp tục áp dụng các cơ chế chung như các địa phương khác.
Cụ thể, HoREA kiến nghị là bổ sung khoản giải thích khái niệm "phục vụ lợi ích công cộng đặc biệt quan trọng" vào Điều 3 của dự thảo Luật. HoREA đề xuất quy định rõ đây là trường hợp phục vụ lợi ích chung, người dân có quyền tiếp cận, thụ hưởng hoặc tạo ra tác động đặc biệt quan trọng đối với sự phát triển kinh tế - xã hội của đô thị đặc biệt. Điều đó sẽ tạo hành lang pháp lý minh bạch khi TP.HCM cần điều chỉnh quy hoạch nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển mới.
TP.HCM sẽ phát triển 27 tuyến đường sắt đô thị. Tuy nhiên, trong tương lai có thể phát sinh nhu cầu bổ sung thêm các tuyến mới kết nối hệ thống cảng biển, trung tâm logistics hoặc các khu đô thị mới. Khi đó, việc điều chỉnh quy hoạch tổng thể cần có căn cứ pháp lý rõ ràng để bảo đảm tính minh bạch và khả thi. Vì vậy, cần quy định rõ tên gọi "Quy hoạch tổng thể thành phố" thay vì "Quy hoạch thành phố" để phản ánh đầy đủ nội hàm của quy hoạch mới.
Chúng tôi cho rằng, quy hoạch sử dụng đất là một bộ phận hữu cơ của quy hoạch phát triển đô thị. Nếu tiếp tục tồn tại dưới dạng một quy hoạch riêng sẽ dẫn đến nguy cơ chồng chéo, kéo dài thời gian điều chỉnh và làm giảm hiệu quả quản lý. Một quy hoạch tổng thể tích hợp sẽ giúp giảm đáng kể các thủ tục hành chính, bảo đảm sự đồng bộ giữa phát triển hạ tầng giao thông, phát triển đô thị, sử dụng đất và thu hút đầu tư. Đây cũng sẽ là nền tảng quan trọng để TP.HCM triển khai các dự án lớn theo mô hình TOD, mở rộng hệ thống metro, phát triển các trung tâm logistics, cảng biển và các khu đô thị mới trong thời gian tới.
TP.HCM cần mở rộng cơ chế phát triển nhà ở
- HoREA cũng dành nhiều kiến nghị liên quan đến lĩnh vực nhà ở. Ông có thể chia sẻ rõ hơn?
- Ông Lê Hoàng Châu: Lĩnh vực nhà ở là nhóm nội dung được HoREA dành nhiều kiến nghị nhất. HoREA cho rằng, dự thảo Luật cần trao thêm thẩm quyền cho HĐND TP.HCM trong việc ban hành các cơ chế về đầu tư, thuế, tín dụng và chính sách ưu đãi nhằm thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công vụ, nhà ở tái định cư, nhà lưu trú công nhân, ký túc xá sinh viên, nhà ở cho thuê và các loại hình nhà ở khác. Đáng chú ý, HoREA đề xuất bổ sung một phân khúc mới là nhà ở thương mại có giá phù hợp với khả năng chi trả của người thu nhập trung bình và thu nhập thấp.
Theo Hiệp hội, thị trường hiện nay đang thiếu nghiêm trọng phân khúc nhà ở dành cho người có thu nhập trung bình. Trong khi nhà ở xã hội có điều kiện tiếp cận khá chặt chẽ thì nhà ở thương mại lại vượt quá khả năng tài chính của phần lớn người dân. Việc bổ sung loại hình này sẽ góp phần lấp đầy khoảng trống của thị trường, tạo thêm cơ hội sở hữu nhà cho hàng triệu người lao động.
HoREA cũng đề xuất bổ sung mô hình nhà trọ có phòng cho thuê dài hạn vào hệ thống chính sách phát triển nhà ở. Đây là loại hình đang đáp ứng nhu cầu rất lớn của công nhân, sinh viên và người nhập cư tại TP.HCM nhưng vẫn chưa được nhìn nhận đầy đủ trong các chính sách hiện hành.
Nếu được bổ sung vào Luật đô thị đặc biệt, các chủ đầu tư sẽ có cơ hội tiếp cận các chính sách hỗ trợ về đầu tư, tín dụng và quy hoạch. Qua đó nâng cao chất lượng chỗ ở cho người dân và tăng nguồn cung nhà ở giá hợp lý.
TP.HCM cần được trao thêm thẩm quyền
- Ngoài việc bổ sung các loại hình nhà ở, HoREA còn đề xuất mở rộng thẩm quyền cho TP.HCM như thế nào?
- Ông Lê Hoàng Châu: HoREA cũng kiến nghị trao thêm thẩm quyền cho UBND TP.HCM trong việc chuyển đổi linh hoạt giữa các loại hình nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, nhà ở tái định cư, nhà ở công vụ và nhà ở dành cho lực lượng vũ trang khi có sự thay đổi về nhu cầu thực tế. Cơ chế này sẽ giúp sử dụng hiệu quả quĩ nhà hiện có, hạn chế tình trạng lãng phí tài sản công và đáp ứng tốt hơn nhu cầu của người dân.
Một kiến nghị khác là ưu tiên cho cán bộ, công chức, viên chức và cán bộ lực lượng vũ trang có nhà ở cách nơi làm việc từ 20 km trở lên được mua hoặc thuê mua nhà ở xã hội mà không phải bốc thăm. Đồng thời được miễn điều kiện về thu nhập và điều kiện nhà ở.
HoREA cho rằng chính sách này sẽ góp phần ổn định đời sống đội ngũ cán bộ, giảm áp lực đi lại và nâng cao hiệu quả làm việc. Hiệp hội cũng đề nghị UBND TP.HCM được qui định giá thuê và giá bán tối đa (giá trần) đối với loại hình nhà ở thương mại có giá phù hợp với khả năng chi trả. Doanh nghiệp tham gia phát triển phân khúc này sẽ được hưởng các chính sách ưu đãi nhưng phải cam kết bán hoặc cho thuê không vượt quá mức giá trần do thành phố qui định. Đây là giải pháp cân bằng lợi ích giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người dân, góp phần hình thành phân khúc nhà ở giá hợp lí có qui mô lớn.
- HoREA cũng đề cập đến việc tháo gỡ những vướng mắc về quy chuẩn nhà ở. Nội dung này được đề xuất ra sao?
- Ông Lê Hoàng Châu: HoREA đề nghị giao Chủ tịch UBND TP.HCM thẩm quyền chấp thuận các chỉ tiêu kinh tế - kĩ thuật, diện tích tối thiểu của phòng ở và căn hộ đối với các dự án nhà ở xã hội, nhà ở tái định cư, nhà ở cho thuê và nhà ở thương mại giá phù hợp.
Sau khi Bộ Xây dựng bãi bỏ các quy định cũ về tiêu chuẩn phòng ở nhưng chưa ban hành quy định thay thế, nhiều địa phương gặp khó khăn trong việc hướng dẫn đầu tư các khu nhà trọ và căn hộ diện tích nhỏ.
Việc chủ động ban hành các tiêu chuẩn phù hợp sẽ giúp thành phố đáp ứng tốt hơn nhu cầu của các hộ độc thân, hộ ít người và người lao động trẻ. Đồng thời tạo điều kiện phát triển các mô hình căn hộ diện tích nhỏ nhưng vẫn bảo đảm chất lượng sống.
- Một đề xuất mới khác của HoREA là cơ chế chuyển quyền phát triển không gian. Ông có thể nói rõ hơn?
- Ông Lê Hoàng Châu: Một trong những nội dung mới được HoREA đề xuất là bổ sung cơ chế chuyển quyền phát triển không gian vào Luật Đô thị đặc biệt. Đây là công cụ đã được nhiều quốc gia áp dụng nhằm vừa bảo tồn các công trình kiến trúc có giá trị, vừa tạo điều kiện phát triển đô thị hiện đại.
Theo cơ chế này, quyền phát triển không gian hoặc chỉ tiêu sử dụng đất của một khu vực có thể được chuyển sang khu vực khác theo qui định của cơ quan quản lý.
HoREA cho rằng nếu được luật hóa, cơ chế này sẽ mở ra phương thức quản lý đô thị hiện đại, tạo nguồn lực mới cho quá trình chỉnh trang đô thị và bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người dân.
- Bên cạnh quy hoạch và nhà ở, HoREA còn có những kiến nghị nào khác đối với dự thảo Luật đô thị đặc biệt?
- Ông Lê Hoàng Châu: Bên cạnh quy hoạch và nhà ở, HoREA cũng đề nghị bổ sung cơ chế cho phép TP.HCM chủ động quản lý khai thác hiệu quả các công trình giao thông, hành lang sông, kênh rạch, phố đi bộ, quảng trường và không gian ngầm.
Thành phố sở hữu nhiều không gian công cộng có giá trị nhưng chưa được khai thác tương xứng. Nếu có cơ chế phù hợp, TP.HCM có thể phát triển các công trình dịch vụ, không gian thương mại, du lịch và tiện ích công cộng, vừa phục vụ người dân, vừa tạo thêm nguồn thu cho ngân sách.
HoREA đề nghị bổ sung quy định khẳng định việc xây dựng và phát triển văn hóa TP.HCM phải xứng tầm với truyền thống "năng động, đổi mới, sáng tạo, nhân văn, nghĩa tình".
Chúng tôi cho rằng, phát triển văn hóa không chỉ là mục tiêu mà còn là động lực tinh thần để kiến tạo TP.HCM trở thành siêu đô thị toàn cầu vào năm 2045. Muốn hiện thực hóa mục tiêu này, Luật Đô thị đặc biệt cần tạo ra một khung pháp lí đủ mạnh, đồng bộ và linh hoạt để thành phố phát huy tối đa các nguồn lực, nâng cao chất lượng sống của người dân và tiếp tục giữ vững vai trò đầu tàu kinh tế của cả nước.
