Giá nhà cao gấp hàng chục lần thu nhập, đâu là lối ra cho người trẻ?
Giá nhà TP.HCM liên tục lập mặt bằng mới trong khi thu nhập của người lao động tăng chậm, khiến giấc mơ mua nhà của người trẻ ngày càng khó thành hiện thực.
Dù nguồn cung bất động sản có dấu hiệu cải thiện và nhiều chính sách hỗ trợ được triển khai, khoảng cách giữa giá nhà và khả năng chi trả vẫn là bài toán nan giải đối với hàng triệu lao động đô thị.
Giá nhà TP.HCM leo thang, người trẻ khó chạm tới giấc mơ mua nhà
Sở hữu một căn nhà tại TP.HCM từng được xem là cột mốc quan trọng của nhiều người trẻ sau vài năm đi làm. Tuy nhiên, trong bối cảnh giá bất động sản liên tục tăng mạnh, mục tiêu này đang trở nên ngày càng xa vời đối với phần lớn lao động trẻ.
Nhóm khách hàng từ 22-40 tuổi hiện được xem là lực lượng mua nhà chủ lực trên thị trường, thay thế dần thế hệ trung niên. Thế nhưng, nguồn cung nhà ở tại TP.HCM vẫn chưa đáp ứng đủ nhu cầu, đặc biệt ở phân khúc vừa túi tiền. Trong khi đó, mặt bằng giá liên tục thiết lập mức mới, vượt xa tốc độ tăng thu nhập của người lao động.
Thực tế cho thấy nhiều người trẻ hiện rơi vào tình trạng “có nhu cầu thật nhưng không đủ khả năng tài chính”. Chia sẻ với Một Thế Giới, chị Nguyên Thu, nhân viên văn phòng tại TP.HCM, cho biết đầu năm nay chị tìm mua một căn hộ một phòng ngủ tại khu vực nội thành với mức giá khoảng 2,5 tỉ đồng. Tuy nhiên chỉ sau vài tháng, những căn hộ tương tự đã tăng lên 3 tỉ đồng.
Theo chị Thu, sau khi trang trải chi phí sinh hoạt, phụng dưỡng cha mẹ và dành một phần cho tiết kiệm, khoản tiền còn lại không đủ để gánh thêm áp lực trả nợ vay mua nhà hàng tháng.
Vợ chồng anh Sơn, quê Hưng Yên, hiện thuê trọ tại TP.HCM, cũng cho biết giá căn hộ hai phòng ngủ ở khu vực cách trung tâm 8km hiện phổ biến từ 4-6 tỉ đồng. Với những gia đình có con nhỏ hoặc chỉ còn một người đi làm, việc mua nhà gần như nằm ngoài khả năng.
Không ít người buộc phải chuyển hướng sang các căn hộ cũ hoặc chưa hoàn thiện pháp lý để giảm chi phí. Anh Kiên, kỹ sư tại TP.HCM, cho biết nhiều căn hộ đã sử dụng 6-8 năm, thậm chí chưa được cấp sổ hồng, vẫn tăng giá mạnh theo thị trường. Những căn hộ khoảng 50m² tại phường Bảy Hiền, Tân Sơn Nhì hiện có giá quanh mức 3,5 tỉ đồng dù tuổi đời dự án không còn mới.
Điều khiến nhiều người bất ngờ là ngay cả những dự án cũ hoặc còn vướng mắc pháp lý cũng liên tục tăng giá. Theo anh Kiên, người mua có nhu cầu ở thực thường gặp bất lợi khi cạnh tranh với những khách hàng sẵn tiền mặt. Chỉ cần chậm quyết định vài ngày là cơ hội mua nhà có thể vuột khỏi tay.
Các chuyên gia cho rằng giá nhà tăng nhanh là hệ quả của nhiều yếu tố cộng hưởng. Chi phí đất đai, vật liệu xây dựng, nhân công đều tăng mạnh trong nhiều năm qua. Bên cạnh đó, quỹ đất tại khu vực trung tâm ngày càng khan hiếm, trong khi thủ tục đầu tư, giải phóng mặt bằng và xác định nghĩa vụ tài chính đất đai vẫn còn phức tạp.
Ngoài ra, khi nhiều kênh đầu tư khác biến động mạnh, dòng tiền xã hội có xu hướng tìm đến bất động sản như một tài sản tích lũy an toàn, tiếp tục tạo áp lực tăng giá trên thị trường.
Cơ hội sở hữu nhà ở của người trẻ chưa hoàn toàn khép lại
Điểm nghẽn lớn nhất hiện nay không chỉ nằm ở giá nhà tăng cao mà còn ở sự chênh lệch ngày càng lớn giữa thu nhập và giá bất động sản.
Theo nhiều chuyên gia, phần lớn người trẻ chỉ có thể tiết kiệm dưới 20% thu nhập mỗi tháng. Trong khi đó, tốc độ tăng giá nhà vượt xa khả năng tích lũy. Điều này khiến khoảng cách đến mục tiêu sở hữu nhà ở ngày càng bị kéo giãn.
Thực tế, giá nhà tại Hà Nội và TP.HCM hiện đã tương đương khoảng 25-30 lần thu nhập bình quân năm của một hộ gia đình. Trong khi đó, theo thông lệ quốc tế, tỷ lệ được xem là lành mạnh chỉ dao động từ 4-6 lần.
Dữ liệu từ nền tảng thống kê toàn cầu Numbeo năm 2026 cũng cho thấy chỉ số giá nhà trên thu nhập của Việt Nam ở mức khoảng 30-32,8 lần, thuộc nhóm cao nhất châu Á và nằm trong top 10 quốc gia khó mua nhà nhất thế giới. Riêng TP.HCM, chỉ số này vào khoảng 32 lần. Điều đó đồng nghĩa một hộ gia đình phải dành hơn 30 năm thu nhập để mua được nhà nếu không chi tiêu cho bất kỳ nhu cầu nào khác.
Tiến sĩ Nguyễn Ngọc Duy Khoa, Phó tổng giám đốc phát triển dự án KINERA, nhận định nỗi lo lớn nhất của người trẻ hiện nay là sự mất cân đối giữa thu nhập và khả năng tiếp cận nhà ở phù hợp. Nhiều gia đình trẻ đứng trước lựa chọn khó khăn: hoặc vay dài hạn để sở hữu căn hộ diện tích nhỏ trong khu vực trung tâm, hoặc tiếp tục thuê nhà trong trạng thái thiếu ổn định lâu dài.
Theo các đơn vị nghiên cứu thị trường, nguồn cung căn hộ bình dân tại TP.HCM đang ngày càng khan hiếm. Thành phố gần như không còn căn hộ dưới 35 triệu đồng/m², trong khi căn hộ trung cấp diện tích khoảng 70m² hiện phổ biến ở mức 5-7 tỉ đồng. Mặt bằng giá cao khiến thanh khoản thị trường có dấu hiệu chững lại, đặc biệt ở phân khúc cao cấp.
Tuy nhiên, các chuyên gia cho rằng cơ hội sở hữu nhà ở của người trẻ chưa hoàn toàn khép lại. Tiến sĩ Châu Đình Linh nhận định TP.HCM cần phát triển theo mô hình đa trung tâm, mở rộng không gian đô thị và tăng liên kết với các khu vực lân cận. Khi hạ tầng giao thông được hoàn thiện, khoảng cách giữa trung tâm và các đô thị vệ tinh sẽ được rút ngắn, tạo thêm lựa chọn nhà ở phù hợp với khả năng tài chính của người dân.
Ở góc độ quản lý, ông Vương Duy Dũng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), cho biết nguồn cung trên thị trường đã có dấu hiệu cải thiện nhờ các chính sách tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp và dự án. Tuy vậy, phân khúc nhà ở dành cho người thu nhập thấp vẫn còn thiếu hụt đáng kể.
Trong dài hạn, các chuyên gia đều cho rằng khó có khả năng giá nhà tại các đô thị lớn giảm sâu do quá trình đô thị hóa và gia tăng dân số vẫn tiếp diễn. Vì vậy, thay vì chờ đợi giá nhà giảm, người trẻ cần tìm kiếm những lựa chọn phù hợp hơn với năng lực tài chính, trong khi các cơ quan quản lý cần đẩy mạnh phát triển nhà ở giá hợp lý để thu hẹp khoảng cách giữa nhu cầu an cư và khả năng tiếp cận nhà ở của người dân.
Kỳ vọng từ nguồn cung nhà ở xã hội và nhà cho thuê
Để cải thiện khả năng tiếp cận nhà ở của người thu nhập trung bình và thấp, Chính phủ đang triển khai Đề án đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội giai đoạn 2021-2030.
Theo Bộ Xây dựng, cùng với việc phát triển nhà ở xã hội để bán, các địa phương được khuyến khích tăng nguồn cung nhà ở xã hội cho thuê, nhà lưu trú công nhân và các mô hình thuê mua nhằm đáp ứng nhu cầu đa dạng của người dân.
Các chuyên gia cho rằng trong bối cảnh giá nhà tại các đô thị lớn liên tục tăng cao, việc phát triển thị trường nhà ở cho thuê chuyên nghiệp có thể trở thành một giải pháp quan trọng, giúp người trẻ giảm áp lực phải sở hữu nhà ngay khi mới lập nghiệp.
