Luật Nhà ở (sửa đổi): Đừng để thị trường chạy trước pháp luật
Luật Nhà ở 2023 mới có hiệu lực chưa lâu đã bộc lộ nhiều bất cập. Do đó, Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) phải xây dựng một khung pháp lí đủ sức dẫn dắt thị trường, thay vì tiếp tục chạy theo những biến động của thị trường.
Người mua có nhiều lựa chọn
Sau gần ba năm thực thi, Luật Nhà ở 2023 đã bộc lộ nhiều hạn chế. Thị trường bất động sản thay đổi nhanh hơn dự báo và nhu cầu của người dân cũng thay đổi. Người trẻ không còn xem sở hữu nhà là lựa chọn duy nhất. Hàng triệu công nhân, lao động nhập cư cần một chỗ ở ổn định với chi phí hợp lí hơn là một căn hộ vượt quá khả năng chi trả. Trong khi đó, nguồn cung vẫn nghiêng về phân khúc trung và cao cấp. Nhà ở xã hội chưa đáp ứng nhu cầu. Nhà ở cho thuê phát triển thiếu định hướng. Khoảng cách giữa chính sách và thực tiễn ngày càng lớn.
Đó là lí do Chính phủ trình Quốc hội dự án Luật Nhà ở (sửa đổi). Theo Tờ trình do Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh trình bày tại phiên họp Thường trực Ủy ban Pháp luật và Tư pháp ngày 25-7, dự thảo sửa đổi toàn diện các quy định về phát triển, sở hữu, tài chính, quản lí, sử dụng và giao dịch nhà ở.
Điều đáng chú ý không nằm ở số điều luật được sửa, mà ở cách tiếp cận. Lần đầu tiên, nhà ở được nhìn nhận như một hệ thống gồm nhiều loại hình và nhiều nhóm nhu cầu khác nhau. Đây là thay đổi cần thiết bởi thị trường chỉ phát triển bền vững khi người dân có nhiều lựa chọn phù hợp với thu nhập, thay vì chỉ theo đuổi mục tiêu sở hữu bằng mọi giá.
Tinh thần đó phù hợp với Thông báo số 64-TB/VPTW ngày 22-5-2026 về kết luận của Tổng Bí thư Tô Lâm. Theo định hướng này, chính sách nhà ở cần được phân thành 4 nhóm, gồm: Nhà ở thương mại, nhà ở cho thuê, nhà ở công vụ và nhà ở chính sách. Mỗi nhóm phải có cơ chế phát triển riêng.
Đây là bước chuyển quan trọng trong tư duy quản lí. Một thị trường hiện đại không thể chỉ dựa vào việc bán nhà. Thị trường đó phải có phân khúc cho thuê phát triển chuyên nghiệp, đủ sức đáp ứng nhu cầu của hàng triệu người chưa hoặc chưa cần sở hữu nhà.
Dự thảo Luật Nhà ở đã thể hiện rõ định hướng này khi đề xuất xây dựng quỹ nhà ở tại địa phương để phát triển nhà cho thuê và khuyến khích doanh nghiệp đầu tư vào phân khúc còn nhiều dư địa.
Tuy nhiên, chính sách chỉ phát huy hiệu quả khi được thiết kế chặt chẽ. Cơ quan thẩm tra đề nghị quy định rõ quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê, bên thuê; phân định rành mạch giữa nhà ở thương mại cho thuê, nhà ở xã hội cho thuê và nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ của cá nhân. Nếu thiếu ranh giới pháp lí, tranh chấp sẽ tiếp tục phát sinh và chính sách khó đi vào cuộc sống.
Không tạo thêm khoảng trống pháp lí
Một điểm mới của dự thảo là bổ sung khái niệm “nhà ở thương mại giá phù hợp”. Đây là chính sách được thị trường chờ đợi nhiều năm. Hiện nay, nhà ở xã hội rất khó tiếp cận, còn nhà ở thương mại liên tục tăng giá. Người có thu nhập trung bình rơi vào khoảng trống giữa hai phân khúc. Dự thảo kì vọng lấp khoảng trống này bằng một dòng sản phẩm mới. Tuy nhiên, khái niệm “giá phù hợp” sẽ không có ý nghĩa nếu luật không quy định rõ tiêu chí về giá bán, diện tích, đối tượng và cơ chế ưu đãi. Một chính sách thiếu tiêu chí cụ thể rất dễ trở thành khẩu hiệu.
Tranh luận lớn nhất của dự thảo lại nằm ở condotel (căn hộ, hotel), officetel (văn phòng) và biệt thự du lịch. Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) đề nghị đưa các loại hình này vào phạm vi điều chỉnh của Luật Nhà ở để thống nhất với Luật Du lịch và Luật Kinh doanh bất động sản.
Hiệp hội cho rằng đây là những sản phẩm đã tồn tại nhiều năm nhưng vẫn thiếu hành lang pháp lí đồng bộ. Ngược lại, cơ quan thẩm tra cảnh báo việc quản lí các công trình lưu trú như nhà ở sẽ kéo theo nhiều hệ lụy. Khi condotel trở thành nơi cư trú lâu dài, quy hoạch dân số sẽ bị phá vỡ. Hạ tầng giao thông, trường học và y tế sẽ chịu thêm áp lực. Đây là vấn đề cần được cân nhắc kỹ. Luật phải bảo đảm quyền tài sản của người dân nhưng không thể hợp thức hóa việc sử dụng sai công năng.
Một điểm nghẽn khác là thủ tục đầu tư dự án. HoREA cho rằng doanh nghiệp vẫn phải đi qua quá nhiều quy trình theo Luật Đầu tư, Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Xây dựng. Mỗi thủ tục kéo dài thêm vài tháng sẽ làm tăng chi phí đầu tư và cuối cùng được cộng vào giá bán. Hiệp hội đề nghị thống nhất quy trình lựa chọn chủ đầu tư, mở rộng cơ chế hậu kiểm và rút ngắn thủ tục chuẩn bị dự án. Đây là hướng đi cần thiết. Tuy nhiên, đơn giản hóa thủ tục không đồng nghĩa với buông lỏng quản lí. Những quy định về huy động vốn, thế chấp, giải chấp và bán nhà ở hình thành trong tương lai phải được kiểm soát chặt hơn để bảo vệ người mua nhà.
Theo ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch HoREA, quản lí nhà chung cư cũng cần được sửa tận gốc. Tranh chấp quỹ bảo trì, phần sở hữu chung và hoạt động của ban quản trị đã kéo dài nhiều năm. Nguyên nhân chủ yếu là quyền hạn và trách nhiệm chưa rõ. Dự thảo cần bổ sung cơ chế kiểm soát hoạt động của ban quản trị, minh bạch quản lí kinh phí và tăng trách nhiệm giải trình trước cư dân. Khi cơ chế giám sát đủ mạnh, tranh chấp sẽ giảm và chất lượng quản trị chung cư sẽ được nâng lên.
Đạo luật được đo bằng kết quả, không phải số điều sửa đổi
Theo HoREA, cả nước hiện có khoảng 200.000 khu nhà trọ, phục vụ gần 4,5 triệu công nhân và người lao động. Riêng TPHCM trước khi hợp nhất có hơn 60.000 khu nhà trọ với khoảng 600.000 phòng. Đây là nguồn cung chỗ ở rất lớn nhưng vẫn phát triển chủ yếu theo cơ chế tự phát. Nếu luật tạo được cơ chế khuyến khích phù hợp, khu vực này sẽ trở thành một bộ phận quan trọng của chính sách nhà ở quốc gia.
Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) cho thấy nỗ lực đổi mới tư duy lập pháp. Tuy nhiên, thành công của đạo luật sẽ không được đo bằng số lượng điều khoản được bổ sung. Thước đo nằm ở kết quả sau khi luật có hiệu lực.
Theo ông Phan Chí Hiếu - Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật và Tư pháp, dự án Luật Nhà ở là dự án luật rất phức tạp, có nhiều chính sách mới và tác động trực tiếp đến đời sống người dân cũng như sự ổn định của thị trường bất động sản. Vì vậy, cơ quan soạn thảo phải tiếp tục rà soát, đánh giá tác động đầy đủ và bảo đảm sự thống nhất với Luật Đất đai và Luật Kinh doanh bất động sản.
Thị trường bất động sản đã bước sang một giai đoạn khác. Chính sách cũng phải thay đổi theo. Nếu pháp luật tiếp tục đi sau thực tiễn, những khoảng trống mới sẽ lại xuất hiện. Ngược lại, một đạo luật dự báo được xu hướng phát triển sẽ tạo niềm tin cho doanh nghiệp, bảo vệ người mua nhà và nâng hiệu quả quản lí nhà nước.
Giá trị của Luật Nhà ở (sửa đổi) sẽ được kiểm chứng bằng thực tế. Người thu nhập trung bình có mua được nhà hay không?. Người lao động có thuê được chỗ ở với chi phí hợp lí hay không và tranh chấp chung cư có giảm, nguồn cung nhà ở có tăng?.
Trả lời được những câu hỏi đó, Luật Nhà ở (sửa đổi) mới thật sự hoàn thành sứ mệnh và đưa thị trường bất động sản trở lại quỹ đạo phát triển lành mạnh.
