Mức lãi suất ưu đãi cho vay nhà ở xã hội chưa đủ hấp dẫn

Lãi suất chưa đủ hấp dẫn

Tại toạ đàm “Hiện thực hoá Đề án xây dựng ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội” (NOXH) vừa diễn ra, báo cáo của Bộ Xây dựng nêu rõ, đến nay cả nước đã hoàn thành 312 dự án NOXH khu vực đô thị, quy mô xây dựng khoảng 158.000 căn, với tổng diện tích hơn 8 triệu m2.

Hiện đang tiếp tục triển khai 418 dự án, với quy mô xây dựng khoảng 432.400 căn, tổng diện tích khoảng 22,5 triệu m2. Tuy nhiên, kết quả này vẫn chưa đáp ứng được mục tiêu đề ra trong Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia giai đoạn 2010-2020.

Đối với nguồn vốn ưu đãi để phát triển NOXH, hiện nay đang được triển khai theo hai nguồn vốn ưu đãi quy định tại Nghị quyết số 11/NQ-CP của Chính phủ về Chương trình phục hồi và phát triển kinh tế - xã hội và triển khai Nghị quyết số 43/2022/QH15 của Quốc hội về chính sách tài khóa, tiền tệ hỗ trợ chương trình; Nghị quyết số 33/NQ-CP của Chính phủ về các giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững.

Trong đó, Nghị quyết số 33/NQ-CP của Chính phủ đề xuất gói tín dụng 120.000 tỉ đồng để chủ đầu tư và người mua nhà của các dự án NOXH, nhà ở công nhân, dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ vay với lãi suất trong thời gian ưu đãi. Nguồn vốn để thực hiện chương trình từ nguồn vốn tự huy động của các ngân hàng thương mại.

Tính đến thời điểm hiện tại, đã có một số dự án NOXH tại các địa phương được giải ngân với số vốn khoảng 83/1.095 tỉ đồng đã ký hợp đồng vay vốn.

TS Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), nguyên Phó chủ tịch UBND TP.Hà Nội cho rằng đề án đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn NOXH có tính khả thi rất cao, bởi nhu cầu rất lớn. Tuy nhiên, thị trường vẫn tồn tại những khó khăn với 3 nhóm vấn đề chính: Thể chế, nguồn vốn và tổ chức thực hiện.

Về gói tín dụng 120 nghìn tỉ đồng cho vay NOXH, hiện nay, nhà đầu tư dự án đang được vay với mức lãi suất 8,7%/năm, người mua nhà vay với mức 8,2%/năm. Tuy nhiên, theo ông Khôi mức lãi suất này chưa đủ hấp dẫn.

“Theo thông tin mà chúng tôi khảo sát, hiện nay, nhà đầu tư kiến nghị vay với lãi suất 6,5%/năm, người mua mong muốn được vay với mức lãi suất 4,8%/năm. Về phía người mua, chúng tôi cũng đề nghị phía ngân hàng vận dụng quyết định qua Ngân hàng Chính sách, qua khoản vay có dư nợ để người mua được vay 4,8%/năm. Chúng ta phải vận dụng những điều này vào gói 120 nghìn tỉ đồng thì gói vay mới có sức hút”, TS Khôi nhận định.

Ưu đãi cần cụ thể hơn nữa

Về thể chế, TS Khôi cho rằng khoản 4, Điều 81 dự thảo Luật Nhà ở đã quy định đất xây dựng NOXH thì UBND cấp tỉnh bố trí ngân sách đấu nối hạ tầng với bên ngoài của dự án.

Tuy nhiên, ông Khôi kiến nghị: Một là, ngân sách hỗ trợ đầu tư hạ tầng bên trong dự án NOXH đối với NOXH cho thuê và hỗ trợ một phần đầu tư hạ tầng kỹ thuật đối với nhà ở bán và thuê mua.

Hai là, vì hiện nay vẫn giữ quy định lợi nhuận 10% khi đầu tư dự án NOXH, nếu nói lợi nhuận “tối đa” là chưa chuẩn, nhưng nếu nói là lợi nhuận định mức hay lợi nhuận tính giá thành, giá bán thì có thể sẽ khuyến khích được doanh nghiệp tham gia.

“Vì nếu đẩy nhanh tốc độ thực hiện dự án hoặc rút ngắn được quá trình thực hiện các thủ tục hành chính thì doanh nghiệp có thể giảm được một phần các chi phí, khi đó lợi nhuận sẽ tăng lên. Do đó, chúng ta không nên sử dụng từ “tối đa” mà lợi nhuận đó để xác định giá thành, giá bán”, Chủ tịch VNREA đưa ra quan điểm.

Về vấn đề ưu đãi, theo ông Khôi, cần cụ thể hóa hơn nữa. Ví dụ những ưu đãi về thuế, trước đây có Nghị quyết 34 của Chính phủ, Nghị định 101/2015, đối với việc cải tạo chung cư cũ và nhà ở xã hội nên áp dụng điều này.

Cụ thể, thuế giá trị gia tăng sẽ được miễn 4 năm đầu và được giảm 50% trong 9 năm tiếp theo. Còn thuế thu nhập doanh nghiệp chỉ tính 10%. Như vậy mới có thể kéo giảm giá thành, giá bán và dễ tiếp cận cho người dân có nhu cầu.

Chủ tịch VNREA cho biết, hiện nay mới chỉ xét và giải quyết cho những người có thu nhập thấp (dưới 11 triệu đồng, không phải đóng thuế thu nhập cá nhân) thuê mua NOXH. Tuy nhiên trên thực tế, số lượng đối tượng phải đóng thuế thu nhập cá nhận nhưng mức thấp cũng rất nhiều.

“Vì vậy, có thể mở rộng đối tượng được thuê, mua NOXH. Khi xét duyệt sẽ xét từ mức không phải đóng thuế rồi đến những đối tượng đóng thuế thấp”, ông Khôi đề xuất.

“Tháng 10, 11 là thời điểm rất quan trọng. Các vấn đề từ khâu quy hoạch, chương trình kế hoạch cho đến nguồn vốn, cơ chế chính sách cho NOXH cần phải được UBND cấp tỉnh đưa vào trong kỳ họp HĐND cấp tỉnh thông qua trong kỳ họp này. Nếu các vấn đề quan trọng không được thông qua, sẽ lại bỏ lỡ một kỳ HĐND 6 tháng”, ông Khôi đưa ra ý kiến.

Về khâu tổ chức thực hiện, ông Khôi cho rằng, cấp tỉnh là quan trọng nhất vì khâu quy hoạch sử dụng đất rất quan trọng với việc thực hiện dự án. Nếu dự án xây xong không bán được, một phần do cấp tỉnh không cân đối kế hoạch sử dụng đất ngay từ khâu ban đầu. Ngoài ra cần cơ chế đặc thù cho cấp tỉnh. Điển hình như Bắc Giang mới đây có cơ chế đặc thù đã giải quyết nhanh được một số vấn đề thủ tục và tăng sức hấp dẫn với nhà đầu tư.