Phó chủ tịch VNREA: Muốn token hóa, bất động sản phải 'sạch'
Nhà báo Phạm Nguyễn Toan, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) lạc quan về tiềm năng của token hóa bất động sản. Nhưng cũng nhấn mạnh tài sản phải "sạch" trước khi công nghệ được phép bắt đầu.
Phát biểu trong phiên tranh biện chủ đề "Bất động sản Việt Nam trước làn sóng token hóa: Cơ hội nào cho nhà đầu tư và doanh nghiệp", tại Hội nghị quốc tế về Token hóa tài sản thực đầu tiên tại Việt Nam (Vietnam RWA Summit 2026), Tổng biên tập Tạp chí Bất động sản Việt Nam gọi token hóa bất động sản là "giải pháp mang tính giải phóng" cho ba điểm nghẽn truyền thống của thị trường: rào cản vốn gia nhập quá cao, tính thanh khoản thấp, và quy trình giao dịch phức tạp kéo dài.
Nhà đầu tư bất động sản và bài toán niềm tin
Theo ông Toan, bất động sản là lĩnh vực có quy mô lớn nhất trong tài sản thực được mã hóa (Real World Assets – RWA), nhưng cũng "bảo thủ nhất".
Token hóa có thể cho phép một dự án, một tòa khách sạn hay tổ hợp đô thị trị giá hàng ngàn tỷ đồng được chia nhỏ thành hàng triệu mã token trên blockchain. Nhờ đó, thị trường bất động sản không còn là "đặc quyền của các định chế tài chính lớn hay những cá nhân có nguồn vốn khổng lồ", mà trở thành công cụ tích lũy linh hoạt, thúc đẩy dòng vốn toàn dân tham gia vào chu kỳ phát triển kinh tế.
Với doanh nghiệp, token hóa mở ra kênh huy động vốn đại chúng trong bối cảnh tín dụng ngân hàng bị kiểm soát chặt và thị trường trái phiếu doanh nghiệp đang tái cấu trúc. Doanh nghiệp có thể tiếp cận trực tiếp nguồn vốn từ thị trường, giảm chi phí trung gian, tăng vòng quay vốn và giảm rủi ro tồn kho.
Tuy nhiên, Phó chủ tịch VNREA nhấn mạnh rằng, nhà đầu tư cần có câu chuyện rõ ràng về nghiên cứu, thẩm định, phải trở thành nhà đầu tư sáng suốt và chuyên nghiệp, không thể đầu tư theo phong trào.
"Blockchain chỉ là tấm gương phản chiếu"
Quan điểm nổi bật nhất của nhà báo Phạm Nguyễn Toan là nguyên tắc mà ông gọi là "bất di bất dịch": Công nghệ blockchain chỉ là tấm gương phản chiếu, không thể thay đổi bản chất của tài sản cơ sở.
"Chúng ta phải có tài sản cơ sở trước. Công nghệ blockchain chỉ là tấm gương phản chiếu của nó thôi", ông Toan nói. "Nếu mà tài sản cơ sở có lỗi về pháp lý, kinh doanh, hoặc bất cứ vấn đề gì — nó không tạo ra được dòng tiền thực — thì rõ ràng, token hóa qua blockchain chỉ là một cách để phân phối rủi ro hay chuyển giao rủi ro cho người khác."
"Chúng ta phải có tài sản cơ sở trước. Công nghệ blockchain chỉ là tấm gương phản chiếu của nó thôi"
Nhà báo Phạm Nguyễn Toan, Phó Chủ tịch VNREA
Điều kiện tiên quyết là tài sản phải "sạch"
Ông Toan đưa ra điều kiện cụ thể cho bất động sản được đưa vào token hóa. Theo đó, tài sản phải "sạch" về quy hoạch, hoàn thiện 100% vấn đề pháp lý theo quy định hiện hành, và phải có phương án kinh doanh khả thi tạo ra dòng tiền thực chất. "Công nghệ sẽ chỉ được phép bắt đầu khi tính hợp lệ của tài sản được xác lập một cách hoàn chỉnh", ông Toan khẳng định.
Điều kiện này đặc biệt có ý nghĩa trong bối cảnh thị trường bất động sản Việt Nam vừa trải qua giai đoạn 2022–2023 đầy biến động với hàng loạt vụ vi phạm phát hành trái phiếu doanh nghiệp bất động sản.
Hai thách thức lớn
Nhà báo Phạm Nguyễn Toan cũng thẳng thắn nêu hai thách thức mà thị trường phải đối mặt. Thứ nhất là sự tương thích pháp lý. Hệ thống luật hiện hành (Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản) đều được xây dựng trên nền tảng quản lý tài sản vật chất và định danh truyền thống.
"Một mã token đại diện cho một phần quyền sở hữu bất động sản sẽ được định vị như thế nào trong bộ luật dân sự? Quyền lợi của người nắm giữ token được pháp luật bảo hộ ra sao khi xảy ra tranh chấp?", ông Toan đặt câu hỏi. Không có hành lang pháp lý rõ ràng và cơ chế Sandbox đủ mạnh, cả doanh nghiệp lẫn nhà đầu tư đều phải vận hành trong "vùng xám rủi ro".
Thứ hai là niềm tin thị trường và an ninh công nghệ. Những vấn đề cốt lõi là phương án đảm bảo tài sản thực và mã token trên blockchain luôn đồng nhất một-đối-một. Cần có các biện pháp ngăn chặn trục lợi, lừa đảo công nghệ cao và bảo vệ dữ liệu nhà đầu tư. Theo ông Toan, đây là hai bài toán đòi hỏi phối hợp chặt chẽ giữa chuyên gia công nghệ, định chế tài chính và cơ quan an ninh.
Dù thận trọng về điều kiện, ông Toan vẫn lạc quan về tầm nhìn dài hạn. Ông gọi RWA là "cơ hội chiến lược mang tính thế kỷ" để Việt Nam vươn lên trong cuộc cách mạng công nghiệp 4.0, nhấn mạnh rằng trong kinh tế số, lợi thế không còn thuộc về nước có hạ tầng công nghiệp nặng mà thuộc về nước có tỷ lệ người dùng Internet cao, kỹ sư trẻ và quyết tâm chính trị về chuyển đổi số.
