Chung cư có thể tự sản xuất, chia sẻ điện mặt trời cho từng căn hộ?

Sống tại một căn hộ hướng Tây ở phường Bảy Hiền, TP.HCM, anh Minh Hòa muốn tận dụng vài mét vuông ban công để lắp tấm pin mặt trời. Khu vực này vốn phải che nắng để bảo vệ máy giặt và cục nóng điều hòa, nên anh tính dùng tấm pin như một mái che, vừa giảm nhiệt vừa tạo điện.

Anh Hòa cho biết một tấm pin công suất 450 W chiếm khoảng 3 m². Gia đình đang sử dụng hệ thống độc lập, kết hợp ắc quy 12 V, dung lượng 200 Ah, tổng chi phí khoảng 15 triệu đồng. Nguồn điện này có thể chạy máy tính, quạt, tivi và đèn chiếu sáng.

Câu chuyện của anh Hòa cho thấy nhu cầu tận dụng ban công, mái nhà để sản xuất điện tại chỗ đang xuất hiện trong các khu chung cư. Tuy nhiên, điều tương đối đơn giản với nhà ở riêng lẻ lại thành bài toán nhiều lớp ở tòa nhà có hàng trăm chủ sở hữu.

Không bị cấm, nhưng không thể tự ý lắp đặt

Về nguyên tắc, pháp luật không cấm tổ chức, cá nhân phát triển điện mặt trời mái nhà để tự sản xuất, tự tiêu thụ. Khung pháp lí hiện hành gồm Luật Điện lực 2024, Nghị định 58/2025/NĐ-CP và Nghị định 243/2026/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số quy định về điện năng lượng tái tạo.

Điểm khó nằm ở chỗ cư dân không thể mặc nhiên gắn pin lên bất kì vị trí nào bên ngoài căn hộ. Mái nhà, sân thượng, hành lang, mặt ngoài công trình và nhiều bộ phận kết cấu của chung cư thuộc phần sở hữu chung. Một hộ dân, kể cả ở tầng cao nhất, không có quyền tự chiếm dụng mái để đầu tư hệ thống riêng.

Ngay cả ban công thuộc phạm vi sử dụng của căn hộ, việc lắp tấm pin vẫn phải tuân thủ thiết kế được phê duyệt, quy chế quản lí tòa nhà và yêu cầu an toàn. Hệ thống không được làm thay đổi kết cấu chịu lực, ảnh hưởng kiến trúc mặt ngoài, gây thấm dột, cản trở thoát nạn hoặc tạo nguy cơ rơi thiết bị.

Trao đổi với báo chí, ông Trần Văn Hợi, Giám đốc Công ty TNHH Ánh Dương Power, cho biết việc lắp điện mặt trời tại chung cư không bị cấm nhưng trên thực tế không dễ triển khai. Vướng mắc lớn nhất là quyền sử dụng mái, bởi khu vực này thường thuộc sở hữu chung và không do một hộ dân tự quyết định.

Theo ông Hợi, cư dân tầng trên cùng muốn sử dụng mái để lắp pin phải có sự đồng ý của chủ đầu tư hoặc đơn vị quản lí, đồng thời bảo đảm không ảnh hưởng kết cấu công trình, chống thấm và phòng cháy chữa cháy. Việc tự ý lắp đặt có thể dẫn đến tranh chấp.

Vì vậy, trước khi lắp đặt, cư dân cần lấy ý kiến ban quản trị, kiểm tra hồ sơ thiết kế và thuê đơn vị khảo sát, thay vì tự mua thiết bị rồi thi công.

Với ban công, diện tích nhỏ khiến công suất thường chỉ đủ cho một số thiết bị điện nhẹ. Hiệu quả còn phụ thuộc hướng nắng, thời gian bị che bóng, góc nghiêng tấm pin và vị trí các tòa nhà xung quanh. Ban công hướng Tây nhận nắng mạnh buổi chiều, nhưng nhiệt độ cao cũng có thể làm giảm hiệu suất nếu hệ thống không được thiết kế phù hợp.

Trường hợp hệ thống hoạt động độc lập, không phát điện lên lưới, hộ dân vẫn phải tuân thủ quy định về xây dựng, an toàn điện, phòng cháy chữa cháy và quản lí chung cư. Nếu đấu nối với lưới điện quốc gia, chủ đầu tư còn phải thực hiện thủ tục thông báo hoặc đăng kí theo công suất, cấp điện áp và tư cách chủ thể.

Chưa thể chia từng kWh cho mỗi căn hộ

Phương án khả thi nhất hiện nay là lắp hệ thống điện mặt trời dùng chung cho toàn tòa nhà. Điện sản xuất tại chỗ có thể cấp cho thang máy, máy bơm nước, chiếu sáng hành lang, tầng hầm, hệ thống thông gió, camera an ninh hoặc trạm sạc xe điện.

Nguồn điện này được đấu vào công tơ phụ tải chung, qua đó giảm lượng điện mua từ lưới. Khoản tiền tiết kiệm có thể được phản ánh vào chi phí vận hành hoặc phí dịch vụ, nếu hội nghị nhà chung cư thống nhất và ban quản trị công khai sản lượng, chi phí bảo trì.

Bài toán phức tạp khi cư dân muốn góp vốn rồi nhận lại một phần sản lượng. Phần lớn căn hộ có hợp đồng mua điện và công tơ riêng với đơn vị điện lực. Điện phát từ hệ thống trên mái chung không thể tự động chuyển sang hàng trăm công tơ để trừ hóa đơn theo tỷ lệ góp vốn.

Một hộ góp 2% chi phí đầu tư không đồng nghĩa ngành điện có thể ghi giảm 2% sản lượng điện mặt trời vào hóa đơn của hộ đó. Muốn thực hiện, phải có cơ chế đo đếm, ghi nhận, đối soát và thanh toán giữa nhiều chủ thể.

Chung cư cũng không thể đơn thuần mua hệ thống điện mặt trời rồi tự định giá bán điện cho cư dân. Hoạt động này có thể phát sinh quan hệ bán lẻ điện, kéo theo yêu cầu về giấy phép, biểu giá, hóa đơn, chất lượng cung cấp điện và quyền lợi người sử dụng.

Nghị định 243/2026/NĐ-CP đã mở rộng cơ hội xử lý phần điện dư. Tuy nhiên, bán điện dư lên lưới là quan hệ giữa chủ sở hữu hệ thống và đơn vị mua điện. Cơ chế này không đồng nghĩa chung cư được tự do chia hoặc bán điện cho từng căn hộ.

Với chung cư, điểm nghẽn còn nằm ở việc xác định ai đứng tên đầu tư, ai sở hữu tài sản, ai chịu trách nhiệm vận hành, bảo trì và bồi thường khi xảy ra sự cố. Nếu ban quản trị đứng tên, phương án sử dụng mái chung và nguồn kinh phí phải được hội nghị nhà chung cư thông qua đúng thẩm quyền.

Nếu doanh nghiệp thứ ba bỏ vốn, hợp đồng cần làm rõ quyền khai thác mái, thời hạn sử dụng, trách nhiệm tháo dỡ và cách xử lý khi ban quản trị thay đổi. Nếu cư dân cùng góp vốn, cơ chế phân chia lợi ích phải minh bạch, tránh biến khoản tiết kiệm điện thành nguồn tranh chấp mới.

Đến ngày 30/3/2026, TP.HCM có 22.765 hệ thống điện mặt trời mái nhà đang vận hành, tổng công suất khoảng 1.800 MWp. Trong đó, 1.818 hệ thống tự sản xuất, tự tiêu thụ đạt tổng công suất 406,6 MWp.

Trong khi chờ cơ chế chia điện hoàn chỉnh, phương án thực tế nhất vẫn là dùng điện mặt trời cho phần sở hữu chung. Cư dân hưởng lợi thông qua giảm chi phí vận hành, thay vì nhận từng kWh vào công tơ riêng. Đây là cách dễ kiểm toán, ít phát sinh tranh chấp và phù hợp hơn với cấu trúc quản lí chung cư hiện nay.

Nguyễn Tuyết