Tái cấu trúc thị trường bất động sảnBài 1: Chung cư không còn là tài sản 'vĩnh viễn'?
Trong Công văn số 91/2026/CV-HoREA gửi Quốc hội và nhiều cơ quan Trung ương, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) kiến nghị sửa dự thảo Luật Nhà ở theo hướng quy định "thời hạn sử dụng nhà chung cư theo niên hạn xây dựng công trình".
HoREA cho rằng cần thể chế hóa đúng tinh thần Nghị quyết số 21-NQ/TW ngày 28/7/2026 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng.
Chính sách hiện hành đã bộc lộ nhiều giới hạn
Theo HoREA, hiện cả nước có khoảng 2.500 khu nhà chung cư cũ và nhà tập thể cũ được xây dựng trước năm 1994 với khoảng 3 triệu m² sàn. Trong đó có 196 công trình cấp D cần xử lí khẩn cấp vì không còn bảo đảm an toàn.
.jpg)
Riêng TP.HCM (trước khi sáp nhập đơn vị hành chính) có 474 khu chung cư cũ gồm 573 lô, trong đó 16 khu được xếp loại D. Hiện thành phố mới phá dỡ được 7 khu và đang di dời người dân tại 9 khu còn lại.
Điều đó cho thấy một thực tế là tốc độ cải tạo chung cư cũ thấp hơn rất nhiều so với yêu cầu thực tiễn. Nhiều khu nhà xuống cấp kéo dài hàng chục năm. Các công trình đã được kết luận nguy hiểm nhưng vẫn tồn tại vì không đạt được sự đồng thuận giữa các chủ sở hữu, giữa cư dân với nhà đầu tư hoặc giữa các bên với cơ quan quản lí. Hệ quả là rủi ro về an toàn ngày càng gia tăng, trong khi quỹ đất đô thị bị lãng phí.
Theo HoREA, nguyên nhân sâu xa không chỉ nằm ở thủ tục hành chính. Vấn đề cốt lõi là cơ chế hiện nay chưa xác định đầy đủ trách nhiệm của chủ sở hữu đối với vòng đời của chính tài sản mình.
Từ năm 2006, người mua căn hộ đã phải đóng kinh phí bảo trì bằng 2% giá trị hợp đồng. Tuy nhiên, theo tính toán của Bộ Xây dựng được HoREA dẫn lại, khoản kinh phí này chỉ đủ phục vụ việc bảo trì trong khoảng 20 năm.
Sau thời gian đó, chủ sở hữu phải tiếp tục đóng góp nếu quỹ bảo trì không còn đủ. Trong khi đó, các chung cư xây dựng trước năm 2006 hoàn toàn không có khoản kinh phí này. Khi công trình xuống cấp nghiêm trọng, Nhà nước phải chi ngân sách để kiểm định, lập quy hoạch, bồi thường, hỗ trợ tái định cư, tổ chức lựa chọn nhà đầu tư và nhiều công việc khác.
Theo HoREA, cơ chế này mang nặng tính bao cấp và không còn phù hợp trong điều kiện kinh tế thị trường. Và đã đến lúc phải chuyển sang mô hình xác lập rõ trách nhiệm của chủ sở hữu, tương tự như đối với nhà ở riêng lẻ.
Nếu sở hữu một căn nhà phố hay biệt thự, chủ nhà phải tự bỏ kinh phí sửa chữa hoặc xây mới khi công trình xuống cấp. Chung cư cũng cần được tiếp cận theo nguyên tắc tương tự, tất nhiên với cơ chế phù hợp với đặc thù sở hữu nhiều chủ.
Tạo nền tảng cho cách tiếp cận mới
Trước đây, dư luận thường đặt câu hỏi người dân có còn sở hữu căn hộ vĩnh viễn hay không. Hiện nay là bảo đảm quyền tài sản của người dân, vừa giải quyết căn cơ bài toán hàng nghìn chung cư xuống cấp nhưng không thể cải tạo trong nhiều thập niên.
Theo phân tích của HoREA, Nghị quyết 21-NQ/TW đã xác định nhiều định hướng quan trọng trong sửa đổi Luật Đất đai năm 2024 và các luật có liên quan, trong đó có Luật Nhà ở.
Đáng chú ý, nghị quyết nêu rõ chủ trương giao đất có thời hạn lâu dài đối với đất xây dựng nhà ở thương mại để bán, ưu tiên chủ yếu là nhà chung cư. Riêng đối với chung cư xây dựng mới, sẽ quy định thời hạn sử dụng căn hộ chung cư theo niên hạn xây dựng công trình. Đồng thời gắn với việc bảo đảm quyền tài sản và quyền thực hiện nghĩa vụ tài chính của chủ sở hữu để xây dựng lại chung cư khi hết thời hạn.
Điểm đáng lưu ý là nghị quyết không sử dụng cụm từ "sở hữu nhà chung cư có thời hạn". Theo HoREA, đây là chi tiết rất quan trọng. Bởi "thời hạn sử dụng công trình" là khái niệm kĩ thuật trong lĩnh vực xây dựng. Trong khi "quyền sở hữu tài sản" là khái niệm của pháp luật dân sự. Hai nội dung có liên quan nhưng không đồng nhất.
Một công trình dù được sở hữu hợp pháp vẫn phải chấm dứt việc sử dụng khi không còn bảo đảm an toàn. Điều này vốn đã được áp dụng đối với nhiều loại công trình xây dựng. Do đó, việc điều chỉnh cách diễn đạt sẽ góp phần hạn chế những hiểu lầm rằng Nhà nước thu hẹp quyền sở hữu tài sản của người dân.
Không hồi tố để ổn định thị trường
Điểm đáng chú ý trong kiến nghị của HoREA là việc thiết kế cơ chế sau khi công trình hết niên hạn sử dụng. Các chủ sở hữu có quyền tiếp tục sử dụng diện tích đất để xây dựng lại chung cư nếu thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định. Mức đóng góp được xác định căn cứ vào diện tích căn hộ của từng chủ sở hữu nhân với suất đầu tư xây dựng mới tại thời điểm phá dỡ.
Nếu cư dân không có khả năng hoặc không có nhu cầu đóng góp, hoặc không lựa chọn được nhà đầu tư đủ điều kiện thực hiện dự án thì sẽ bàn giao đất cho Nhà nước để tổ chức xây dựng lại. Đổi lại, người dân được bồi thường giá trị quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật đất đai và được hỗ trợ, tái định cư. Cách tiếp cận này bảo đảm cả ba yếu tố: quyền tài sản, trách nhiệm tài chính và lợi ích công cộng.
Có lẽ nội dung được người dân quan tâm nhất là phạm vi áp dụng. HoREA đề nghị quy định mới chỉ áp dụng đối với các chung cư xây dựng sau khi Luật Nhà ở (sửa đổi) có hiệu lực.
Các dự án trước thời điểm đó, đặc biệt những trường hợp đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ổn định lâu dài, vẫn tiếp tục được bảo đảm theo quy định hiện hành.
Hiệp hội cho rằng nếu áp dụng đối với cả các dự án đã hình thành trước đây sẽ không phù hợp với Nghị quyết 21-NQ/TW và nguyên tắc không quy định hiệu lực trở về trước trong Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật năm 2025. HoREA kiến nghị không hồi tố đối với toàn bộ các nhà chung cư được xây dựng từ năm 1995 đến trước thời điểm Luật Nhà ở (mới) có hiệu lực. Lý do là Nghị quyết 21-NQ/TW quy định rất rõ việc áp dụng thời hạn sử dụng chỉ dành cho "chung cư xây dựng mới". Do đó, việc áp dụng cho các dự án đã hình thành trước đó sẽ không phù hợp với tinh thần của Nghị quyết và cũng chưa bảo đảm công bằng giữa các nhóm chủ sở hữu. Đây cũng là giải pháp giúp hạn chế tác động tâm lí lên thị trường. Bởi, hàng triệu người đang sở hữu căn hộ đều cần sự ổn định về quyền tài sản đã được xác lập hợp pháp.
Một đề xuất khác của HoREA là sửa quy định về thời điểm chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư. Đó là quyền sở hữu chỉ nên chấm dứt khi công trình phải phá dỡ và chủ sở hữu không còn chiếm hữu, sử dụng nhà chung cư.
Nếu chỉ căn cứ vào quyết định phá dỡ thì chưa phản ánh đúng thực tế. Bởi nhiều trường hợp công trình vẫn chưa bị tháo dỡ hoặc người dân vẫn đang sinh sống trong thời gian chờ phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được phê duyệt. HoREA cho rằng quy định này sẽ phù hợp hơn với Bộ luật Dân sự năm 2015 về căn cứ chấm dứt quyền sở hữu.
Bài học từ Singapore và kinh nghiệm quốc tế
Trong công văn, HoREA viện dẫn mô hình của Cơ quan Phát triển nhà ở Singapore (HDB), nơi phần lớn căn hộ được bán với thời hạn 99 năm. Đây là thông lệ có thể tham khảo khi nghiên cứu cơ chế thời hạn sử dụng đối với chung cư xây dựng mới và đề xuất quy định thời hạn tối đa không quá 99 năm.
Tuy nhiên, HoREA không đề nghị sao chép mô hình của nước ngoài mà nhấn mạnh việc xây dựng chính sách cần căn cứ điều kiện pháp lí và thực tiễn của Việt Nam. Nếu được Quốc hội thông qua, quy định mới sẽ tác động đến nhiều lĩnh vực.
Đối với người dân, khái niệm "mua nhà" sẽ gắn chặt hơn với trách nhiệm bảo trì và tái thiết công trình trong tương lai. Đối với doanh nghiệp, thị trường cải tạo chung cư sẽ có hành lang pháp lí rõ ràng hơn, giảm rủi ro pháp lí trong quá trình triển khai dự án.
Đối với các tổ chức tín dụng, việc xác định giá trị tài sản bảo đảm sẽ cần tính đến vòng đời công trình thay vì chỉ căn cứ vào quyền sử dụng đất. Đối với chính quyền đô thị, quá trình chỉnh trang đô thị sẽ có thêm công cụ pháp lí để xử lí những khu chung cư đã xuống cấp kéo dài. Quan trọng hơn, việc quy định rõ trách nhiệm của từng chủ thể sẽ góp phần giảm gánh nặng ngân sách trong công tác cải tạo nhà chung cư.
Dù còn nhiều ý kiến khác nhau, có thể thấy đề xuất của HoREA không hướng tới việc thu hẹp quyền sở hữu tài sản của người dân. Mục tiêu lớn hơn là xây dựng cơ chế quản lí vòng đời công trình phù hợp với quá trình đô thị hóa. Trong tương lai, số lượng chung cư sẽ tiếp tục tăng mạnh tại Hà Nội, TP.HCM và nhiều đô thị lớn. Nếu ngay từ đầu không xác lập cơ chế xử lí khi công trình hết niên hạn, các đô thị sẽ tiếp tục đối mặt với vòng luẩn quẩn. Đó là chung cư xuống cấp - khó đồng thuận - không thể cải tạo - mất an toàn - lãng phí nguồn lực.
Theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA, việc sửa đổi Luật Nhà ở cần bám sát tinh thần Nghị quyết 21-NQ/TW, bảo đảm nguyên tắc không hồi tố, xác lập rõ quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu. Đồng thời tạo nền tảng pháp lí cho việc cải tạo, xây dựng lại chung cư trong nhiều thập niên tới. Điều quan trọng là thiết kế được một cơ chế đủ minh bạch, công bằng và khả thi để bảo đảm an toàn cho người dân, tôn trọng quyền tài sản hợp pháp. Qua đó tạo động lực tái thiết các đô thị theo hướng văn minh, hiện đại và phát triển bền vững.
