Nhà ở cho thuê, làm gì để trở thành trụ cột của quốc gia? (Bài 3)
Trong khi hàng trăm ngàn công nhân - lao động, người có thu nhập thấp từng ngày mơ về một mái ấm như nắng hạn trông mưa, thế nhưng, thực tế phũ phàng là các dự án nhà ở xã hội, nhà cho thuê giá rẻ lại… không được nhà đầu tư mặn mòi.
Bài 3: Dự án nhà ở cho thuê, vì sao doanh nghiệp ngoảnh mặt, thờ ơ?
Thị trường bất động sản nhiều năm qua chứng kiến sự bùng nổ của nhà ở thương mại và thậm chí, có không ít dự án "núp bóng" danh nghĩa nhà ở xã hội, nhưng… để bán cho người có tiền; còn với người có thu nhập thấp thì khó như… lên trời. Công thức rất đơn giản với những chủ đầu tư các dự án này là: Xây dựng, mở bán, thu hồi vốn nhanh và biên lợi nhuận cao.
Dự án nhà ở xã hội, nhà cho thuê - một "rừng" trở ngại, nhà đầu tư ngán ngại
Tại các dự án nhà ở xã hội, hay dự án nhà cho thuê là câu chuyện hoàn toàn khác. Trao đổi với phóng viên Một Thế Giới, anh Nguyễn Văn Tuấn – chủ đầu tư một tòa chung cư mini 7 tầng ở phố Trần Điền (phường Phương Liệt, Hà Nội) chia sẻ thẳng thắn: "Đầu tư một dự án nhà ở xã hội, hay nhà cho thuê, giống như việc bỏ tiền cục nhưng thu về tiền cắc. Thời gian quay vòng vốn có khi lên đến 20 - 30 năm. Trong bối cảnh chi phí cơ hội cao, dòng vốn nghẽn, không doanh nghiệp nào dám mạo hiểm đánh đổi, nếu không có cơ chế đặc thù”.
Chính sự vắng bóng của các dự án chính quy đã tạo dư địa cho các mô hình tự phát như chung cư mini hay các khu nhà trọ giá rẻ bùng nổ tại các khu vực như: Lĩnh Nam, Mai Động… Bản chất của các mô hình này là lách luật, tối ưu hóa mật độ xây dựng để hạ giá thành, dẫn đến hệ lụy nghiêm trọng về hạ tầng kỹ thuật và đặc biệt là công tác phòng cháy chữa cháy rất hời hợt, tiềm ẩn nguy cơ cháy nổ vô cùng lớn...
Theo các doanh nghiệp bất động sản, có 4 rào cản lớn khiến họ "lực bất tòng tâm" khi muốn đầu tư vào phân khúc này:
Thủ tục hành chính kéo dài: Quy trình từ xin chủ trương đầu tư, giao đất, đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư đến phê duyệt thiết kế của một dự án nhà ở xã hội, nhà cho thuê phức tạp và mất thời gian không kém gì dự án thương mại.
Bẫy tài chính và tín dụng: Dù có chính sách hỗ trợ, nhưng trên thực tế, các gói tín dụng ưu đãi cho chủ đầu tư nhà ở xã hội, nhà cho thuê vẫn rất hạn hẹp, lãi suất chưa đủ độ kích thích so với biên độ trượt giá và thời gian thu hồi vốn kéo dài hàng thập kỉ.
Khung pháp lí vận hành lỏng lẻo: Việc quản lí, vận hành một tòa nhà cho thuê dài hạn với đối tượng là người thu nhập thấp đối mặt với nhiều rủi ro (nợ tiền nhà, quản lí nhân khẩu, bảo trì xuống cấp). Hiện chưa có chế tài pháp lí đủ mạnh để bảo vệ quyền lợi của chủ đầu tư trong quá trình vận hành.
Dưới góc nhìn chuyên gia kinh tế, TS. Nguyễn Thanh Mai (Đại học Kinh tế, thuộc Đại học Quốc gia Hà Nội) phân tích: "Chúng ta không thể dùng mệnh lệnh hành chính để ép doanh nghiệp làm từ thiện. Muốn có quỹ nhà cho thuê tử tế, Nhà nước phải dùng đòn bẩy kinh tế. Lợi nhuận của nhà ở xã hội, nhà cho thuê hiện bị khống chế ở mức tối đa 10% đối với phần diện tích, mức này áp dụng cho dự án để bán thì được, nhưng áp vào dự án cho thuê thu hồi vốn sau 25 năm là hoàn toàn phi thực tế”.
Để giải quyết tận gốc, giới chuyên gia và các nhà đầu tư cho rằng, cơ quan quản lí cần thay đổi tư duy làm chính sách. Đó là đơn giản hóa tối đa thủ tục đất đai, đấu thầu riêng cho phân khúc nhà ở xã hội, nhà cho thuê, cắt giảm ít nhất 50% thời gian thẩm định pháp lí.
Thiết lập các quỹ tín dụng bất động sản an sinh dài hạn với lãi suất cố định cực thấp (dưới 3 - 4%/năm) dành riêng cho doanh nghiệp cam kết vận hành nhà cho thuê trên 20 năm.
Cho phép doanh nghiệp áp dụng cơ chế khấu hao nhanh và miễn giảm thuế VAT, thuế thu nhập doanh nghiệp ở mức cao hơn so với loại hình nhà ở xã hội để bán.
Doanh nghiệp mắc kẹt trong "mê cung" pháp lí
Đằng sau những hàng rào tôn của nhiều dự án nhà ở xã hội tại khu vực Bà Rịa - Vũng Tàu cũ (nay thuộc TP.HCM). Mặt bằng đã được san lấp, hạ tầng kỹ thuật cơ bản hoàn thành, nhưng công trường vẫn im ắng. Các dự án không thiếu máy móc hay nhân lực mà do những bộ hồ sơ vẫn đang đi qua nhiều cấp, ngành để chờ một quyết định cuối cùng.
Công ty TNHH MTV Lan Anh là một trong những doanh nghiệp điển hình. Đơn vị triển khai nhiều dự án khu dân cư, nhà ở xã hội và nhà ở dành cho người thu nhập thấp nhưng chưa thể tăng tốc. Lí do vướng thủ tục xác định tiền sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch và thẩm định hồ sơ đầu tư.
Theo bà Nguyễn Nam Phương - Chủ tịch Công ty TNHH MTV Lan Anh (TP.HCM): Doanh nghiệp không “né” tránh nghĩa vụ tài chính với nhà nước. Nhưng gặp khó, vì thời gian xử lí hồ sơ kéo dài. Có dự án đã nộp hồ sơ xác định tiền sử dụng đất từ năm 202, nhưng đến nay, vẫn chưa hoàn tất. Ban đầu, tiền sử dụng đất được tạm tính khoảng 24 tỉ đồng. Tuy nhiên, hồ sơ phải chuyển qua nhiều cơ quan thẩm định lại vì vượt thẩm quyền, khiến quá trình kéo dài tới 4 - 5 năm.
Khoảng thời gian này dự án không thể triển khai, huy động vốn, trong khi lãi vay ngân hàng, chi phí quản lí và duy trì bộ máy phát sinh từng ngày. Do đó, nguồn vốn gần như bị “chôn” trong dự án”. Theo phản ánh của Công ty Lan Anh, phần lớn các dự án đều được đầu tư bằng vốn tự có. Doanh nghiệp hoàn thành đền bù, đầu tư hạ tầng kỹ thuật ngay từ giai đoạn đầu. Trong quá trình hoàn thiện hạ tầng, giá trị khu đất càng thay đổi, kéo theo khả năng phải xác định lại giá đất và tăng nghĩa vụ tài chính. Không ít dự án đã hoàn thành gần xong hạ tầng nhưng phải dừng để chờ kết quả xác định giá đất cuối cùng.
Không chỉ vướng tiền sử dụng đất, nhiều dự án còn phải điều chỉnh quy hoạch cục bộ cùng hàng loạt thủ tục xin ý kiến, thẩm định và phê duyệt. Trong văn bản kiến nghị gửi cơ quan chức năng ngày 18/5/2026, Công ty Lan Anh đề xuất tháo gỡ khó khăn cho 8 dự án với quỹ đất hàng trăm ha. Nếu được khơi thông, thị trường sẽ có thêm nguồn cung đáng kể. Trong đó, nhiều sản phẩm nhà ở xã hội và nhà ở dành cho người thu nhập thấp.
Tương tự, Công ty cổ phần Tư vấn - Thương mại - Dịch vụ Địa ốc Hoàng Quân (TP.HCM) cho biết: Nhiều dự án nhà ở xã hội của doanh nghiệp từng bị "đóng băng" nhiều năm, chỉ vì thủ tục pháp lí kéo dài. Điều đáng lo ngại không nằm ở quy định của pháp luật, mà ở quá trình phối hợp giữa các cơ quan thực thi. Có trường hợp, chỉ riêng thủ tục xác định giá đất đã mất từ 3 đến 5 năm, đủ để chi phí đầu tư tăng mạnh, lãi vay cộng dồn và kế hoạch kinh doanh phải điều chỉnh nhiều lần.
Từ những dự án đang nằm chờ của Lan Anh, Hoàng Quân cho thấy "điểm nghẽn" lớn nhất của thị trường hiện nay không còn là nhu cầu hay quỹ đất, mà là quá trình triển khai dự án. Khi một bộ hồ sơ phải đi qua quá nhiều "cửa", chi phí của doanh nghiệp tăng theo từng ngày, còn nguồn cung nhà ở tiếp tục bị nén lại.
Thống kê của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho thấy, cả nước còn hơn 3.300 dự án tồn đọng với tổng diện tích hơn 145.000 ha và tổng vốn đầu tư lên tới hàng triệu tỉ đồng. Riêng TP.HCM có 838 dự án đang gặp khó khăn, trong đó có hàng trăm dự án của doanh nghiệp tư nhân và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài cần được tháo gỡ khẩn cấp. Dù thành phố đã xử lí hoặc cơ bản xử lí nhiều trường hợp, tiến độ vẫn chưa đáp ứng kỳ vọng của thị trường.
Một dự án nhà ở xã hội phải tuân thủ nhiều quy định của Luật Đầu tư, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Xây dựng, Luật Quy hoạch và Luật Kinh doanh bất động sản. Vì vậy, quá trình xử lí hồ sơ phải qua nhiều bước. Không ít dự án dù đã hoàn tất một số thủ tục vẫn phải rà soát hoặc điều chỉnh lại khi quy định thay đổi hoặc quy hoạch được cập nhật. Trong khi đó, thị trường bất động sản vẫn đang trong quá trình phục hồi sau giai đoạn trầm lắng kéo dài. Dòng tiền của doanh nghiệp suy giảm, khả năng tiếp cận tín dụng chưa thực sự thuận lợi, trong khi áp lực chi phí vốn và nghĩa vụ tài chính vẫn hiện hữu.
Theo các chuyên gia kinh tế, nếu các dự án tiếp tục đình trệ, nguồn cung nhà ở sẽ tiếp tục thiếu hụt trong những năm tới. Tác động tiêu cực đến hoạt động của doanh nghiệp và nhu cầu mua nhà của người dân. Đặc biệt là công nhân, người lao động và các hộ gia đình có thu nhập thấp.
Ông Đỗ Diệp Gia Hợp - đại diện Sở Xây dựng TP.HCM cho biết: Ngoài các thủ tục phức tạp đầu tư dự án nhà ở thương mại, chủ đầu tư phải thực hiện nhiều quy trình riêng. Đó là công bố giá bán, rà soát đối tượng thụ hưởng và kiểm toán lợi nhuận nhằm bảo đảm chính sách đến đúng người. Cơ chế khống chế lợi nhuận định mức tối đa 10%, trong khi giá đất, vật liệu xây dựng, nhân công và chi phí vốn đều tăng. Điều này khiến nhiều doanh nghiệp ngán ngại khi tham gia phát triển nhà ở xã hội.
Theo đại diện Sở Xây dựng, lĩnh vực này còn thiếu nguồn tín dụng dài hạn, trong khi các chương trình ưu đãi lãi suất hiện chủ yếu chỉ kéo dài 3 đến 5 năm. Việt Nam cũng chưa có quỹ tiết kiệm nhà ở hoặc định chế tài chính chuyên biệt để tạo nguồn vốn ổn định cho phân khúc này.
Hiện cả nước có hàng nghìn căn nhà ở xã hội vẫn chưa thể thành hình. Không phải doanh nghiệp thiếu vốn hay thiếu quỹ đất mà vì hồ sơ pháp lí kéo dài qua nhiều năm. Mỗi dự án chậm tiến độ là dòng vốn bị "chôn", nguồn cung bị thiếu hụt và giấc mơ an cư của người thu nhập thấp dài thêm. Nếu không có những giải pháp mang tính đột phá và cam kết đồng hành từ phía dòng vốn chính sách, phân khúc nhà ở xã hội, nhà cho thuê dành cho hàng vạn công nhân – lao động, người có thu nhập thấp… sẽ mãi là khoảng trống nhức nhối. Doanh nghiệp sẽ tiếp tục ngoảnh mặt. Và, người lao động nghèo sẽ vẫn còn quay quắt, sống mòn trong những "hộp diêm" 10m² giữa nơi đô thị phồn hoa như Hà Nội, TP.HCM…
(còn tiếp)
