Ông Lê Hoàng Châu: Mở cửa cho người nước ngoài sở hữu 30% diện tích sàn Condotel
Condotel (căn hộ du lịch), officetel (văn phòng) từng mở ra một phân khúc mới trên thị trường bất động sản. Nhưng sự phát triển nhanh chóng của các mô hình này đang bộc lộ những khoảng trống pháp lí, kéo theo hàng loạt dự án vướng mắc và khách hàng chờ đợi quyền lợi.
Trong góp ý mới nhất, Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) đề xuất thay cách gọi tên riêng lẻ bằng một khái niệm có tính bao quát: “công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích văn phòng, du lịch, lưu trú”. Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA cho rằng, lần sửa luật này cần giải quyết từ gốc: xác định rõ người dân mua tài sản gì và được pháp luật bảo vệ đến đâu.
Không thể cứ có sản phẩm mới lại sửa luật
- Thưa ông, vì sao HoREA muốn bỏ cách gọi tên riêng từng loại hình như condotel, officetel?
- Ông Lê Hoàng Châu: Tôi cho rằng đây là vấn đề về phương pháp xây dựng pháp luật. Nếu quản lí theo tên thương mại của từng sản phẩm, chúng ta sẽ luôn ở thế chạy theo thị trường.
Hôm nay có condotel, officetel; ngày mai có thể xuất hiện farmstay, sleep box, căn hộ lưu trú hay một mô hình kết hợp khác. Thị trường bất động sản có khả năng “sáng tạo” rất nhanh, trong khi sửa một đạo luật cần thời gian và phải trải qua nhiều bước. Nếu mỗi sản phẩm mới lại phải bổ sung một khái niệm thì pháp luật sẽ luôn đi sau thực tiễn.
Vì vậy, HoREA đề xuất chuyển sang quản lí theo bản chất và công năng của công trình. Cụm từ “công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích văn phòng, du lịch, lưu trú” có tính bao quát hơn. Khi xác định được công trình thuộc nhóm nào, chúng ta có thể áp dụng đồng bộ các quy định về đất đai, đầu tư, xây dựng, kinh doanh bất động sản, du lịch, phòng cháy chữa cháy, cư trú và thuế. Quan trọng hơn, cách tiếp cận này giúp người mua hiểu rõ tài sản của mình.
Một người bỏ tiền mua bất động sản không quan tâm sản phẩm được doanh nghiệp đặt tên gì bằng việc họ được sở hữu trong bao lâu, được sử dụng thế nào, có được chuyển nhượng, thế chấp, cho thuê hay không. Nói cách khác, người mua không sống bằng tên gọi của sản phẩm. Họ sống bằng những quyền mà pháp luật trao cho họ.
“Có sổ” chưa có nghĩa là mọi vấn đề đã được giải quyết
- Vậy, pháp lí condotel hiện đã thực sự rõ chưa, thưa ông?
- Ông Lê Hoàng Châu: Tôi cho rằng vẫn còn những vấn đề cần tiếp tục làm rõ. Bài học của condotel cho thấy, chúng ta không thể đồng nhất việc có giấy chứng nhận với việc mọi vấn đề pháp lí đã được giải quyết.
Giấy chứng nhận xác lập quyền đối với tài sản trong phạm vi pháp luật cho phép, nhưng không làm thay đổi bản chất của đất và công trình. Nếu công trình được xây dựng trên đất thương mại, dịch vụ thì phải tuân thủ mục đích và thời hạn sử dụng đất theo quy định. Không thể chỉ vì được cấp giấy chứng nhận mà mặc nhiên biến condotel thành nhà ở hoặc thành tài sản có thời hạn sử dụng đất lâu dài.
Giai đoạn trước đây đã xuất hiện những cách hiểu khác nhau, thậm chí có trường hợp cấp giấy chứng nhận chưa phù hợp với tính chất đất của dự án. Bên cạnh đó còn có những dự án vướng năng lực chủ đầu tư, vi phạm đầu tư, xây dựng hoặc cam kết lợi nhuận quá cao.
Khi những vấn đề đó xảy ra, người chịu tác động trực tiếp thường là khách hàng. Có người tích lũy nhiều năm mới đủ tiền mua một căn. Có người phải vay ngân hàng. Họ mua với niềm tin rằng đây vừa là tài sản, vừa tạo ra dòng tiền. Khi dự án đình trệ hoặc quyền sở hữu không được xác lập như kỳ vọng, thiệt hại không còn nằm trên giấy. Đó là tiền bạc, là thời gian và đôi khi là kế hoạch của cả một gia đình.
Vì vậy, tôi cho rằng pháp luật phải trả lời rất rõ ngay từ đầu: tài sản này là gì, gắn với loại đất nào, thời hạn bao lâu, người mua có quyền gì và trách nhiệm của chủ đầu tư đến đâu. Khi những câu hỏi đó được trả lời minh bạch, thị trường mới có thể vận hành lành mạnh.
Đừng lặp lại bài học “cam kết lợi nhuận”
- Điều gì cần rút kinh nghiệm nhất từ cuộc khủng hoảng condotel?
- Ông Lê Hoàng Châu: Đó là phải phân biệt giữa giá trị tài sản và kỳ vọng lợi nhuận. Có một thời gian, nhiều dự án condotel được quảng bá với mức lợi nhuận rất hấp dẫn, thậm chí cam kết trong nhiều năm.
Những cam kết đó tạo tâm lí rằng mua condotel gần như là một khoản đầu tư có lợi nhuận được bảo đảm. Nhưng thực tế không phải như vậy. Bất động sản du lịch muốn tạo ra dòng tiền phải dựa trên hoạt động du lịch thực tế. Phải có khách, có công suất phòng, có doanh thu dịch vụ, đồng thời phải chịu chi phí vận hành, nhân sự, bảo trì và rất nhiều yếu tố khác.
Khi thị trường du lịch gặp khó khăn, doanh thu không đạt dự kiến thì cam kết lợi nhuận lập tức trở thành áp lực. Theo tôi, pháp luật cần yêu cầu minh bạch hơn về mô hình kinh doanh và các rủi ro. Doanh nghiệp có thể đưa ra dự báo lợi nhuận, nhưng không nên biến dự báo thành một sự chắc chắn. Người mua phải được biết đó là lợi nhuận dự kiến hay nghĩa vụ thanh toán thực sự của chủ đầu tư.
Tôi cũng muốn nhấn mạnh rằng không nên vì những dự án có vấn đề mà nhìn nhận condotel như một sản phẩm không có giá trị. Nhiều doanh nghiệp có năng lực đã đầu tư những khu du lịch quy mô lớn, tạo ra sản phẩm tốt và đóng góp cho ngành du lịch. Vấn đề là phải có luật chơi minh bạch. Sai phạm thì phải xử lí. Cam kết vượt quá khả năng thì phải chịu trách nhiệm.
Nhưng những dự án có thể khắc phục sai phạm, đáp ứng đầy đủ điều kiện pháp luật cũng cần có cơ chế để tiếp tục triển khai. Bởi phía sau mỗi dự án là quyền lợi của rất nhiều người. Nếu một dự án bị đình trệ quá lâu, chi phí cuối cùng không chỉ thuộc về doanh nghiệp mà còn rơi vào khách hàng và xã hội.
Mở cửa cho người nước ngoài phải đi cùng cơ chế kiểm soát
- Vì sao HoREA đề xuất cho người nước ngoài mua phần diện tích sàn?
- Ông Lê Hoàng Châu: Việt Nam đang định hướng phát triển du lịch thành ngành kinh tế mũi nhọn. Muốn làm được điều đó, chúng ta phải có chính sách thu hút nguồn lực và mở rộng thị trường.
HoREA đề xuất cho phép cá nhân nước ngoài được nhập cảnh hợp pháp vào Việt Nam mua phần diện tích sàn trong công trình xây dựng cao tầng có công năng văn phòng, du lịch, lưu trú, với giới hạn sở hữu không quá 30% tổng diện tích sàn được đưa vào kinh doanh.
Tuy nhiên, mở cửa phải đi cùng kiểm soát. Người nước ngoài sở hữu tài sản không đồng nghĩa với việc được tự do kinh doanh mọi loại hình dịch vụ. Nếu khai thác lưu trú thì phải tuân thủ pháp luật về du lịch, phòng cháy chữa cháy, an ninh trật tự, cư trú và thuế. Đây cũng là lúc chúng ta phải nhìn nhận sự thay đổi của phương thức kinh doanh.
Hiện nay, một chủ sở hữu có thể cho thuê căn hộ thông qua Airbnb, Booking.com, Agoda hoặc những nền tảng tương tự. Giao dịch có thể được thực hiện hoàn toàn trên môi trường điện tử. Nếu pháp luật không có quy định phù hợp, cơ quan quản lí rất khó kiểm soát.
Vì vậy, HoREA đề xuất bổ sung mẫu hợp đồng cho thuê ngắn hạn trên nền tảng điện tử và công nhận hợp đồng điện tử. Khi trách nhiệm của chủ sở hữu, đơn vị vận hành, khách thuê và nền tảng được xác định rõ, Nhà nước sẽ quản lí tốt hơn, còn thị trường cũng minh bạch hơn. Đây là câu chuyện lớn hơn condotel hay officetel. Nó liên quan đến cách pháp luật thích ứng với một nền kinh tế ngày càng số hóa.
Luật phải quản lí cả những thứ hôm nay chưa gọi được tên
- Vậy theo ông, lần sửa luật này cần làm gì để không tiếp tục rơi vào thế chạy theo thị trường?
- Lê Hoàng Châu: Tôi cho rằng điều quan trọng nhất là phải xây dựng được một khung pháp lí đủ rộng nhưng không buông lỏng quản lí. Chúng ta không thể chờ một sản phẩm xuất hiện, bán hàng nghìn căn, phát sinh tranh chấp rồi mới hỏi nó là gì.
Ngay khi luật được ban hành, phải xác định được những vấn đề cốt lõi: tài sản thuộc loại nào, được xây dựng trên loại đất nào, mục đích sử dụng ra sao, thời hạn thế nào, ai có quyền gì, ai chịu trách nhiệm và Nhà nước kiểm soát bằng công cụ nào.
Cần nhấn mạnh rằng tháo gỡ pháp lí không có nghĩa là hợp thức hóa sai phạm. Dự án vi phạm phải được xử lí. Chủ đầu tư có sai phạm phải chịu trách nhiệm. Nhưng nếu sai phạm đã được khắc phục và dự án đáp ứng đủ điều kiện thì cần có cơ chế để tiếp tục, trên cơ sở bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người mua.
Không thể để một dự án kéo dài nhiều năm chỉ vì thiếu một cơ chế xử lí phù hợp. Khi đó, vốn của doanh nghiệp bị “chôn”, tiền của người dân bị treo, đất đai không được khai thác hiệu quả và Nhà nước cũng mất nguồn thu.
Tôi nghĩ pháp luật cần tạo được sự cân bằng giữa kỉ cương quản lí và quyền tài sản hợp pháp. Thị trường chắc chắn sẽ tiếp tục xuất hiện những sản phẩm mới. Tên gọi có thể thay đổi, mô hình kinh doanh có thể thay đổi, công nghệ giao dịch cũng sẽ thay đổi.
Nhưng bản chất vẫn là có người bỏ tiền mua một tài sản và có người phải chịu trách nhiệm về tài sản đó. Nếu luật xác định được những nguyên tắc cốt lõi, chúng ta sẽ không phải sửa luật mỗi khi thị trường xuất hiện một cái tên mới. Đó mới là cách để pháp luật đi trước thị trường, thay vì luôn chạy theo thị trường.
Và quan trọng nhất, người dân khi bỏ tiền mua một bất động sản phải biết rõ mình đang mua gì, được quyền gì và nếu xảy ra tranh chấp thì quyền lợi của mình được bảo vệ đến đâ
.jpg)
