HoREA: Cần trao quyền cho địa phương xác định dự án vốn lớn, thu hồi vốn chậm
HoREA cho rằng quy định về thời hạn hoạt động của dự án đầu tư hiện còn một khoảng trống quan trọng: Luật đã cho phép một số dự án có vốn đầu tư lớn, thu hồi vốn chậm được hoạt động đến 70 năm nhưng chưa xác định rõ tiêu chí và cơ quan có thẩm quyền quyết định tiêu chí này.
Theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) cần phân cấp cho HĐND cấp tỉnh, thành phố quy định tiêu chí phù hợp với điều kiện thực tế của từng địa phương. Đồng thời, cần xử lí những dự án chuyển nhượng, dự án đang triển khai nhưng thời hạn còn lại không đủ để bảo đảm phương án tài chính.
Trao quyền cho địa phương, nhưng phải minh bạch tiêu chí
- Thưa ông, trong góp ý mới nhất về dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đầu tư, HoREA đặc biệt quan tâm đến thời hạn hoạt động của dự án. Vì sao đây được xem là một điểm cần tháo gỡ?
- Ông Lê Hoàng Châu: Luật Đầu tư 2025 đã có quy định dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm có thể được áp dụng thời hạn hoạt động đến 70 năm. Tuy nhiên, quy định hiện nay chưa xác định rõ tiêu chí thế nào là dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm. Đồng thời, cũng chưa quy định rõ cấp nào có thẩm quyền xác định các tiêu chí này.
Điều này dẫn đến khó khăn trong thực tiễn. Cùng là dự án có quy mô vốn lớn nhưng thời gian thu hồi vốn có thể rất khác nhau. Điều đó phụ thuộc vào loại hình dự án, quy mô đầu tư và điều kiện kinh tế - xã hội của từng địa phương.
Vì vậy, HoREA đề nghị sửa khoản 2 Điều 31 Luật Đầu tư 2025 theo hướng phân cấp cho HĐND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định tiêu chí đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm.
Chúng tôi cho rằng cách tiếp cận này sẽ tạo ra cơ chế thông thoáng và minh bạch hơn. Địa phương có điều kiện chủ động xác định tiêu chí phù hợp với thực tế phát triển của mình. Nhà đầu tư cũng có cơ sở pháp lí rõ ràng hơn khi xây dựng phương án đầu tư.
Điểm quan trọng là việc phân cấp phải đi cùng tiêu chí cụ thể. Khi tiêu chí được công khai, minh bạch, việc xác định thời hạn hoạt động của dự án sẽ giảm sự lúng túng cho cả cơ quan quản lí và nhà đầu tư.
- Như vậy, vấn đề ở đây không đơn thuần là kéo dài thời hạn dự án lên 70 năm?
- Ông Lê Hoàng Châu: Đúng vậy. Cốt lõi là tạo một cơ chế phù hợp với vòng đời kinh tế của dự án.
Một dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm cần có thời gian hoạt động tương ứng. Nếu pháp luật cho phép thời hạn đến 70 năm nhưng lại thiếu tiêu chí để xác định trường hợp nào được áp dụng thì quy định sẽ khó đi vào cuộc sống.
Đặc biệt, với những địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn, việc tạo cơ chế phù hợp về thời hạn hoạt động có ý nghĩa khuyến khích đầu tư.
Ở đây, HoREA không đề nghị tạo ra một cơ chế đặc quyền cho nhà đầu tư. Chúng tôi đề nghị làm rõ tiêu chí và thẩm quyền để chính sách đã được luật định có thể vận hành trên thực tế.
Không để thời hạn còn lại “bóp nghẹt” dự án chuyển nhượng
- Một kiến nghị đáng chú ý khác của HoREA là xác định lại thời hạn hoạt động đối với dự án được chuyển nhượng cho nhà đầu tư trong nước. Vì sao cần quy định riêng cho trường hợp này?
- Ông Lê Hoàng Châu: Thực tế có những dự án được chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần. Trong đó có trường hợp dự án có cam kết chuyển giao không bồi hoàn cho nhà đầu tư trong nước và không có nhà đầu tư nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài là thành viên hoặc cổ đông.
HoREA đề nghị bổ sung quy định cho trường hợp này. Theo đó, thời hạn hoạt động của dự án sau khi nhận chuyển nhượng được xác định theo quy định về thời hạn hoạt động của dự án và được tính kể từ thời điểm nhà đầu tư nhận chuyển nhượng.
Vấn đề ở đây là nhà đầu tư nhận chuyển nhượng cần có đủ thời gian để thực hiện trọn vòng đời dự án theo phương án kinh doanh của mình.
Nếu nhà đầu tư nhận chuyển nhượng nhưng phải tiếp tục “gánh” toàn bộ thời hạn đã trôi qua của dự án, trong khi thời gian còn lại quá ngắn, phương án tài chính có thể không khả thi.
Điều đó sẽ làm giảm khả năng khai thác nguồn lực đất đai và khiến nhiều dự án khó được tiếp tục triển khai hiệu quả.
- HoREA đặt kiến nghị này trong mối liên hệ như thế nào với việc huy động nguồn lực tư nhân?
- Ông Lê Hoàng Châu: Chủ trương hiện nay là phải khơi dậy và huy động các nguồn lực cho phát triển. Trong đó, khu vực kinh tế tư nhân cần có điều kiện tiếp cận hiệu quả hơn các nguồn lực về đất đai.
Việc cho phép chuyển nhượng dự án về bản chất là một cơ chế để phân bổ lại nguồn lực. Một dự án mà nhà đầu tư cũ không còn khả năng hoặc điều kiện tiếp tục thực hiện có thể được chuyển sang nhà đầu tư mới có năng lực.
Nhưng nếu nhà đầu tư mới nhận dự án với thời hạn còn lại quá ngắn, họ sẽ khó xây dựng phương án kinh doanh hiệu quả.
Do đó, việc xác định lại thời hạn hoạt động trong những trường hợp phù hợp sẽ tạo cơ sở pháp lí để dự án tiếp tục được triển khai. Điều này cũng giúp tránh tình trạng nguồn lực đất đai và dự án bị đình trệ.
Gỡ “nút thắt” cho dự án đã có đất, đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính
- HoREA còn đề nghị sửa điều khoản chuyển tiếp đối với những dự án đã được triển khai trước khi Luật Đầu tư 2025 có hiệu lực. Đâu là vấn đề thực tế mà doanh nghiệp đang gặp phải?
- Ông Lê Hoàng Châu: Có những dự án đã được triển khai trước ngày Luật có hiệu lực, đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai. Những dự án này cũng không thuộc trường hợp bị chấm dứt hoạt động.
Tuy nhiên, khi dự án được chuyển nhượng, thời hạn hoạt động còn lại có thể không đáp ứng phương án tài chính hoặc phương án đầu tư kinh doanh của nhà đầu tư nhận chuyển nhượng.
HoREA đề nghị trong trường hợp này, trên cơ sở đề xuất của nhà đầu tư nhận chuyển nhượng, cơ quan nhà nước có thẩm quyền được xem xét, quyết định thời hạn hoạt động của dự án theo các quy định tương ứng tại Điều 31.
Thời hạn đó được tính từ thời điểm chấp thuận, điều chỉnh chủ trương đầu tư hoặc cấp, điều chỉnh Giấy chứng nhận đăng kí đầu tư và không vượt quá thời hạn tối đa theo luật định.
Đây là cách xử lí nhằm tạo điều kiện cho nhà đầu tư mới tiếp tục thực hiện dự án, thay vì để dự án rơi vào tình trạng đình trệ chỉ vì thời hạn còn lại không còn phù hợp với phương án tài chính.
- HoREA cũng đề nghị nhà đầu tư trong nước nhận chuyển nhượng không phải tiếp tục áp dụng cam kết chuyển giao không bồi hoàn của nhà đầu tư chuyển nhượng. Điều này có ý nghĩa gì?
- Ông Lê Hoàng Châu: HoREA đề nghị bổ sung quy định này trong trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển nhượng là nhà đầu tư trong nước và không có nhà đầu tư nước ngoài hoặc tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài là thành viên, cổ đông.
Mục tiêu là xác định rõ quyền và nghĩa vụ của nhà đầu tư nhận chuyển nhượng. Khi chủ thể nhận chuyển nhượng đã thay đổi và thuộc trường hợp nêu trên, thì không nên để cam kết chuyển giao không bồi hoàn của nhà đầu tư chuyển nhượng tiếp tục trở thành một ràng buộc đối với nhà đầu tư mới.
Việc quy định rõ sẽ giúp nhà đầu tư có cơ sở xây dựng phương án kinh doanh và tiếp tục triển khai dự án.
Không để chính sách mới bỏ lại các dự án đang triển khai
- Một đề xuất khác khá mạnh là HoREA kiến nghị cho phép quy định mới về dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm được áp dụng trở về trước. Vì sao cần cơ chế này?
- Ông Lê Hoàng Châu: HoREA đề nghị bổ sung quy định chuyển tiếp để các dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm đã được triển khai trước ngày Luật sửa đổi có hiệu lực cũng có thể được hưởng cơ chế phù hợp.
Lý do là nếu chỉ áp dụng đối với các dự án phát sinh sau khi luật có hiệu lực, những dự án đang triển khai trước đó có thể tiếp tục gặp khó khăn về thời hạn hoạt động.
Trong khi đó, đây là những dự án đã bỏ vốn, đã triển khai và đang tạo ra các nguồn lực cho phát triển kinh tế - xã hội địa phương.
Việc cho phép áp dụng trở về trước cần được thực hiện theo quy định của Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật 2025. Mục tiêu là bảo đảm tính hiệu lực, hiệu quả và sự đồng bộ của hệ thống pháp luật.
Điều quan trọng là phải xác định rõ phạm vi và điều kiện áp dụng. Không phải mọi dự án đều được kéo dài thời hạn. Đó phải là những dự án thuộc nhóm có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm theo tiêu chí được HĐND cấp tỉnh, thành phố quy định.
- Qua toàn bộ các kiến nghị này, có thể thấy HoREA đang đề nghị một cách tiếp cận như thế nào trong sửa đổi Luật Đầu tư?
- Ông Lê Hoàng Châu: Theo chúng tôi, trọng tâm là hoàn thiện cơ chế để pháp luật phản ánh đúng thực tế đầu tư.
Một mặt, cần phân cấp, trao quyền cho địa phương xác định tiêu chí phù hợp với điều kiện phát triển. Mặt khác, phải tạo hành lang pháp lí rõ ràng cho việc chuyển nhượng và tiếp tục thực hiện các dự án.
Đối với những dự án đã triển khai, đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai nhưng gặp vướng mắc về thời hạn hoạt động, cần có quy định chuyển tiếp phù hợp.
Mục tiêu cuối cùng là tránh lãng phí nguồn lực, tạo điều kiện để các dự án có khả năng tiếp tục được triển khai và góp phần phát triển kinh tế - xã hội địa phương.
Điều chúng tôi mong muốn là các quy định mới phải tạo được sự thông thoáng nhưng đồng thời minh bạch, có tiêu chí và có giới hạn rõ ràng. Khi đó, quyền của địa phương và quyền của nhà đầu tư đều được đặt trong một khuôn khổ pháp lí rõ ràng.
